摘要：隨著房地產存量時代大幕的開啟，對房企而言，獲取優質商業地產籌碼的重要性顯著提升。

　　過去一年，華潤置地繼續領跑中國商業地產，深圳房企也不甘落后，深業、鴻榮源、萬科、京基、星河等都拿出了得意作品。

　　深圳地產評論員李宇嘉認為，商業和住宅項目差別大，商業要自持，要考慮房企資金流投資和收益周期匹配，考驗房企的運營、招商能力。

　　之所以能吸引房企加碼深圳市場，在于深圳商業地產行業的自身優勢。在李宇嘉看來，深圳這么多房企加碼商業地產板塊，與深圳的城市經濟活躍度有關。深圳年輕人居多，人口凈流入量大，消費者注重體驗性、差異化。“很多專注商業地產的企業，在其他地方做不好，但在深圳就做得不錯。”

　　房企布局商業項目

　　近幾年，深圳商業地產市場競爭激烈，尤其2017年，是深圳商業地產的變局之年。

　　首先，商業地產數量與質量齊升。據贏商網統計，2017年深圳新開業購物中心達15個，商業體量達145萬平方米。這一年，萬象天地、壹方城等商業旗艦項目啟用。凱德集團在深圳的商業首秀項目來福士推出，社區商業佐阾虹灣購物中心正式營業，大鵬、坪山迎來各自首個商業綜合體。

　　也是這一年，萬科成為同城商業地產運營商印力集團的基石股東。此后，萬科成立兩只商業地產投資基金，將旗下商業項目大部分打包給印力統一運營管理，搭建起萬科商業地產運營平臺，作為萬科城市配套服務生態系統的重要一環。

　　在萬科的助力下，到2018年，印力已管理商業項目126個，覆蓋中國58個城市，總建筑面積超過1000萬平方米，僅次于萬達。

　　華潤置地打造的萬象城，被譽為中國購物中心行業的領跑者。截至2018年，華潤置地在營投資物業總建筑面積達921萬平方米，租金收入達95.2億元。

　　作為以商業地產為主的上市公司，深圳星河商置與華潤置地相比，體量小、水平低，但也開始形成自己的發展特色。2018年，星河商置服務面積超230萬平方米，項目已遍及深圳、廣州、惠州等城市。

　　對面臨增量天花板的房企而言，商業地產是一個巨大的投資機遇，但投資僅僅是第一步，如何實現真正的資產增值才是未來核心。

　　城市購物坐標快速迭代

　　對老深圳人而言，從早年東門到華強北百貨的百貨商場時代，再到萬象城、COCOPARK、益田假日廣場、海岸城等標志性購物中心為引領的購物中心時代，再到近年萬象天地、壹方城、深業上城等新城市坐標時代，深圳的商業地產項目實現了從無到有到高大上的快速迭代。

　　對于房企而言，深圳商業地產開發雖然時間短，但積累了完整的中國商業地產發展素材。1985年1月18日，深南天虹開業，正式開啟深圳零售業的征程。1994年7月，萬佳百貨華強北店開業，成為當時客流一大集中地。1996年，歲寶百貨推出深圳史上首個營業面積上萬平方米的單體商場。

　　從業態來看，百貨商場集納了服裝、美妝、珠寶、電器等零售業態，還包括餐飲業態等，但缺乏娛樂休閑內容，顯得單一。

　　到2000年，銅鑼灣集團在華強北創造性地推出Cmall，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，初具購物中心雛形，Cmall模式之后走向全國，“商業地產”概念開始出現。

　　真正打入人心的是2004年萬象城的亮相，其采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式，4家主力店和近300個國內外知名品牌專門店，一下子將消費者帶入新消費時代。

　　之后，深圳CBD區域的星河COCOPARK與南山濱海購物中心海岸城相繼在2006年與2007年開業，進一步改變了深圳市民的消費模式。

　　原關外片區商業氛圍缺失狀態也開始彌補。近年來，隨著原關內外一體化、深圳“東進西拓”以及粵港澳大灣區建設的推進，深圳城市建設不斷擴展，各區差距縮小，標桿商業項目層出不窮，形成“一城多核心”的新商業格局。

　　2018年，深圳新開業商業項目16個，新增商業體量超110萬平方米。從業態來看，商業綜合體已進入生活休閑體驗為主的空間。

　　新消費熱點開始呈現

　　豐富的市場經驗，多元的競爭格局，充足的客、物流量，足量的商業人才，為房企進軍深圳商業地產提供了條件。

　　按照華潤置地2018年年報中的判斷，購物中心為代表的投資物業是其重點發展的業務板塊，未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的高峰期。

　　記者發現，運營了14年的深圳萬象城，在2018年評估值為90.32億元，租金收入為10.17億元，較2017年增長了9.5%，平均出租率連續兩年保持在99.5%。開業才一年的深圳萬象天地，2018年租金收入達3.73億元，較上年增長了496.4%，平均出租率達到96.9%。

　　“商業地產講商業操盤能力，要研究客戶、研究市場、客戶細微需求變化把握，這些是最重要的。”李宇嘉認為。

　　隨著年輕一代消費者的不斷成長，當下體驗式經濟開始大行其道，商業項目漸漸不再以“巨無霸”為主導，“小而美”的區域型、社區型商業越來越受歡迎。10萬平方米以下中小體量的商業項目因為招商更靈活、管理更方便、業態更個性化，成為各大開發商、年輕一代消費群體青睞的對象。

　　未來商業地產將如何發展？一些專家認為，購物中心的消費趨勢將偏向95后、00后群體，寵物經濟、兒童經濟、網紅經濟或成消費熱點。

　　記者走訪深圳多家商場發現，除了一些商業地標以及全球知名的品牌旗艦店，普通的商業空間運營已經與以往大為不同，在空間設計、服務體驗方面具備年輕化和個性化特征，具有群體標識性或者文化內涵、社交屬性的商業空間更受歡迎，比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場引入，作為吸引客流的“推手”。

　　李宇嘉推測，傳統以單一購物為需求的商場將進一步變得冷清，除了文化屬性、社交屬性，新零售智能體驗功能強的店鋪也將引起關注。