摘要：近日，中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2019）》（以下簡稱“房地產藍皮書”）。房地產藍皮書指出，持續提高的城鎮化水平仍然是中國房地產市場發展的根本驅動力，突出表現在由于人口增長和遷移、居住條件改善，以及城市更新改造所產生的住房需求。2019年，中國城鎮化率預計將比去年提高1個百分點以上，房地產市場仍存在較大發展空間。

　　《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》明確提出，到2020年，城鎮化水平和質量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現一億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。2018年中國大陸總人口139538萬人，其中，城鎮常住人口83137萬人，比2017年末增加1790萬人；城鎮人口占總人口比重(城鎮化率)為59.58%，比2017年末提高1.06個百分點。戶籍人口城鎮化率為43.37%，比上年末提高1.02個百分點。這一趨勢將延續。

　　不過，無論是政策環境還是發展規律都不再支持房地產爆熱的情況。2019年政府工作報告中關于貨幣政策主要論述為：穩健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防范化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水平。

　　房地產藍皮書據此認為，當前穩健的貨幣政策、松緊適度的總基調基本已經確定。未來在穩健貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向以及期限等多個維度對經濟進行有效“滴灌”，進一步提升組合型政策工具對于市場的傳導效率，防止“大水漫灌”。雖然2019年存款準備金率仍有進一步下調的可能，但幅度和頻率會小于2018年。一方面是因為經濟仍然存在下行壓力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信貸融資存在瓶頸的情況下，信貸適度加快投放步伐的可能性較大；另一方面是經濟需要通過降低存款準備金率來適度增加市場的流動性。但為了避免“大水漫灌”，一旦市場流動性基本達到合理充裕的條件，存款準備金率就不可能持續大幅下調。

　　在信貸增速逐漸上行、財政支出增速反彈、外匯占款小幅下降的態勢下，央行定向調控政策將繼續圍繞增強信貸支持實體經濟力度展開，貨幣政策將延續當前穩健基調，并保持宏觀流動性處于合理充裕狀態。預計M2增速2019年將逐漸回升。而結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住。當前市場信貸層面的表現也與此目標大體相符，居民端表現為中長期貸款同比增幅總體趨穩。房貸占比自2018年末逐月下降至25.13%，預判后期仍將在低位小幅波動。企業端則表現為房企融資環境顯著“回暖”，尤其是境內發債量穩步增加，而融資成本也存在小幅回落趨勢。

　　房地產藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調控思路并未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。

　　過度悲觀論調也并不必要，房貸風險尚不能危及銀行的基礎。房地產藍皮書稱，個人住房貸款是調控房地產市場的重要手段，其走勢與房地產市場走勢的內在邏輯整體上是一致的。數量方面，個人住房貸款的余額增速保持平穩或者略有下降，一方面這是政策調控延續的結果，另一方面既有杠桿水平并不支撐上漲，預計全年增幅不超過20%。

　　價格方面，二套房貸利率將保持平穩，至多小幅下降，這是“住房不炒”的定位并沒有實質上改變，因此壓制投資投機需求依然是政策重點；首套房貸利率將會有較大幅度下降，這是更加突出住房的居住屬性，也是對過往調控“誤傷”的修正；整體而言，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場利率會小幅下降。

　　風險方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價值比等指標都在上升，但債務的可持續性沒有問題，這一方面是由于過往杠桿比例不高，另一方面由于房價漲幅較大，因而可承受的下跌空間較大。房地產藍皮書預計，只要調控政策保持一定的延續性，未來債務上升的幅度要小于房價上升的幅度，短期內房貸風險不構成對銀行的顯著影響。

　　對于房地產調控政策的取向，房地產藍皮書用三個詞做了總結：維穩、分化和放權。2019年維持房地產市場健康平穩發展是重中之重。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調解，改善住房供應結構，支持合理自住需求，確保市場穩定。

　　房地產調控政策將分化。房地產市場經過這么多年的發展，不同城市之間有一個明顯的分化趨勢。中央提出因城施策，實際上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策層面的分化也是大勢所趨。對于那些壓力比較大的熱點型城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放松，在防范房地產價格泡沫的同時，著眼于供給側結構性改革，對于三四線城市主要是要維持房地產市場穩定，防范市場價格下跌過快。

　　2018年12月，中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這意味著地方政府調控房地產市場的自主權力進一步擴大。如果說“因城施策”帶有中央定調的意味，那么地方政府在房地產調控過程中提出“一城一策”則體現了政策的靈活性。強調“一城一策”，更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。由于不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。