摘要：11月26日，北京產權交易所披露信息，中國東方電氣集團擬將四川東電房地產開發有限公司100%股權轉讓，價格為7185.21萬元。統計發現，A股市場上，有不少上市公司正紛紛出手房地產項目公司，實現“去地產化”。在地產火熱的時候，上市公司都爭相布局，但在趨勢發生改變時，又紛紛選擇退出。還有房企將物業拆分上市，成為業績的新抓手。有分析預計，到2022年末，物業服務總規模可達到1萬億元。

       “前幾年，房地產利潤空間大，很多上市公司涉足，合資開發房地產業務。但這兩年，行情變了，大家就紛紛退出來。這是上市公司典型的追逐熱點。”一位長期跟蹤房地產行業的券商分析師對廣州日報全媒體記者表示。根據北京和上海產權交易所數據，最近出售房地產項目的上市公司明顯增加，其中，僅北京產權交易所10月份以來出售的房產就達到32起。多家非地產類上市公司也紛紛去地產化。

       非地產主業類企業

       紛紛“去地產化”

       11月23日，神火股份發布公告稱，為調整、優化資產結構，聚焦主業，提升公司核心競爭力，該公司擬以協議轉讓方式向神火集團轉讓所持光明房產100%股權。截至目前，神火集團持有神火股份24.21%的股權，為上市公司控股股東。同時，惠天熱電也表示，擬公開掛牌轉讓惠天房地產51%的股權，掛牌轉讓價不低于9138萬元。此外，寧波富達擬39.67億元轉讓城投置業100%股權、寧房公司74.87%股權和賽格特60%股權；新疆天業4689萬元向控股股東轉讓房產子公司。

       這些上市公司中，不少是在過去幾年房地產行情高漲中涉足地產業務，而如今轉讓地產公司或項目的理由基本面都是為了“推進主業”。其中，神火股份表示，2013年，為抓住國家推進城鎮化建設的機遇，出資2.28億元受讓神火集團所持光明房產100%股權。而目前為優化資產結構、聚焦主業，又將光明房產100%股權以4.15億元價格轉讓給神火集團。惠天熱電也解釋稱，出售房地產公司，目的是剝離非主業板塊，集中資源全力推進主業。

       “這些上市公司參與或設立的房地產開發公司規模都比較小，在行業上升周期中，往往能為公司帶來不錯的回報。但如果在行情調整周期中，又很容易成為主業的拖累。這也是上市公司近期紛紛出售房地產業務的重要原因。主要還是賺錢效應沒有以前那么好了。”上述券商分析師認為。在上述房地產項目中，光明房產歸屬于母公司所有者凈資產為負1.37億元，今年前三季度實現歸屬于母公司股東凈利潤虧損2647.14萬元。

       房企分拆旗下物業穩定業績

       11月26日，佳兆業物業集團開始公開招股，并計劃于2018年12月6日在港交所掛牌交易。值得注意的是，當前環境下，非房地產主業公司通過出售項目股權去地產化。而以房地產為主業的企業也通過各種途徑去地產化，除了更名之外，紛紛將旗下物業拆分上市，成為新的穩定業績來源。

       根據佳兆業公告，其物業集團本次準備發行共計3500萬股，其中90%為國際發售，10%為公開發售，另有不超過15%超額配股權，每股發行價區間為9.08港元至10.88港元。按照將全球發售的股份數目及發售價范圍計算，佳兆業物業的市值將達12.71億港元至15.23億港元。預計在扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后，全球發售的所得款項凈額約為2.8億港元。

       數據顯示，截至2018年6月30日，佳兆業物業已成立146家辦事處，覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的37個城市，為住宅小區內約16萬個物業單位提供物業管理服務。

       而佳兆業物業也是繼碧桂園、雅居樂、新城集團后，成為今年第四家分拆物業板塊赴港上市的房企。目前在香港上市的物業公司還有彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國等。

       “拆分物業上市，也是房企尋求另一種融資的途徑。而且收入穩定，有望成為未來房企收入的一個亮點。”廣州一位不愿透露身份的房企人士認為。他認為，特別在大城市，居民對物業管理的要求越來越高，專業化的物業管理公司受到歡迎，無論是穩定性，還是增長空間，物業領域都具有一定的想象空間。因此，不排除包括萬科、保利、招商等在內的A股龍頭房企未來也將物業資產重新上市。

       根據中信證券分析師的數據，今年上半年，萬科物業營業收入超過45億元，毛利率為17.3%。保利物業同期營業收入接近20億元，毛利率為21.9%。海通證券行業分析師涂力磊指出，隨著城鎮化的進一步推進，物業服務行業的整體市場空間逐步擴大，預計到2022年末總規模可達到1萬億元。目前還正處在擴張期。