摘要：陷入混沌的不僅是新房和二手房，國慶長假期間，雖然央行公布了降低存款準備金率的消息，被普遍解讀為資金放水的信號，但實際上，在重資金的土地招拍掛市場上，土地的流拍卻在加速，零溢價成交地塊也大幅增多。

       據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。中國指數研究院相關負責人表示，“從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值”。

       全國土地流拍超過800宗

       土地作為未來的潛在供應，最能反映房地產市場走勢。土地供不應求，往往預示著樓市進入上升通道，反之，流拍與低溢價則預示著市場步入下行。

       如何判斷未來市場走勢，往往能通過土地成交的情況一窺究竟。

       不久前，中國指數研究院公布了一份土地報告顯示，今年土地流拍數量達歷史高位。根據數據顯示，全國有統計的300個城市中，2018 年以來全國房地產市場土地流拍已超過 800 宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

       實際上，回顧房地產市場近年來的發展情況，土地流拍現象并非首次出現，2011年-2012年百城住宅用地曾出現流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮涌起。這兩次流拍之后，都是房地產市場進入谷底，成交量下滑，價格下降的時候。2018 年地產市場流拍再現，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，均達到了歷史高位。

       其實土地市場的表現并非沒有先兆，從年中開始，以碧桂園、保利發展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節奏，土地市場隨之轉冷，流拍愈演愈烈。

       碧桂園曾被視為土地市場的“大胃王”。北青報記者根據中國指數研究院研報統計，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬平方米，不及7月拿地面積的四成。其9月拿地力度與8月大體持平。

       對此，克而瑞的分析報告也表示，土地市場轉冷趨于常態化，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍案例持續增多。而在調控政策持續發力，房企融資壓力日漸嚴重的作用下，企業觀望情緒愈加濃重，普遍放緩新增拿地力度，部分房企甚至階段性退出土拍市場。克而瑞分析師預計，土地拍賣市場轉冷將趨于常態化，地價由升轉降的拐點將至，部分城市地價更是率先向下調整。

       兩個原因造成開發商對土地熱情降溫

       為何開發商不再熱衷搶地了呢？

       合碩機構首席分析師郭毅表示，主要有兩個原因：第一，現在房地產企業的現金壓力比當年還要大。在去杠桿背景下，房企融資成本越來越高，融資難度也越來越大。監管部門更是三令五申，嚴禁資金違規進入房地產市場。今年1~8月，全國房企一共融資了7390億，同比減少9%。其中，8月融資總額只有744億，同比下降了23%。因此，在巨大的資金壓力下，房企拿地自然就越來越謹慎了。

       第二，各地的限價政策，也抑制了房地產企業拿地的熱情。過去兩年，全國各地城市為了抑制房價過熱，出臺了各種的限價政策。而限價之后，這些城市的房價幾乎都走成了一條橫線，每個月的均價都在上下幾塊錢波動。雖然房價得到了有效的遏制，但是房地產市場卻被扭曲了，一手房與二手房的價格出現倒掛。

       除此之外，地方政府出讓的土地數量卻在增長，土地供應增加也導致了市場供需失衡。中國指數研究院的數據顯示，今年3月以來，全國300城新推出的宅地同比持續增長，單月增速基本都在20%以上，個別月份甚至達到80%以上的增長。

       一方面錢袋子緊了，拍地更理智；一方面，土地限制嚴格，拍地成本高了，在這樣的共同作用下，開發商對土地的熱情降到了谷底。

       另辟蹊徑 不拍土地可以并購公司

       土地流拍加大，是否意味著開發商都不拿地建項目了呢？其實，一些資金實力雄厚的龍頭開發商只是認為招拍掛得到的土地成本太高，限制較多，沒有直接在土地拍賣上競爭，卻在私下通過談合作，并購公司入股的方式，獲得新的土地或者項目儲備。

       10月9日，華夏幸福發布公告宣布，與北京萬科及北京恒燚企業管理有限公司簽訂合作協議及股權轉讓協議，北京恒燚（由北京萬科全資持有）將收購旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權及霸州公司65%股權，交易價款約為32.34億元。

       資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年內拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達公司于今年4月份獲取。

       雙方還約定將由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理，在項目公司董事會構成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表，雖為“合作”實則近乎出售。

       實際上，這已經不是萬科第一次通過并購獲得項目或者土地了。在十一長假前，北京萬科證實收購的海航資產包中含有9個項目， 其中包括位于朝陽區東三環的北京海南航空大廈，萬科為此付出了13億元。不到半個月的時間里，萬科付出了超過45億元，用于購入新的土地和項目。

       不難看出，即便招拍掛市場遇冷，房企仍通過其他方式尋求擴張，尤其是偏愛一線城市的土地獲取。恒大總裁夏海鈞在年中業績報告上就透露，恒大除了把利潤做到了500億外，土地結構也徹底翻轉，一二線城市土地占比68%，而在2014年，這個數字不到50%。

       10月北京土地市場將有7宗地塊計劃入市

       十一假期后，北京土地市場也將重新放開供應，未來的市場走勢或許可以從即將到來的土地交易上看出端倪。北京市規劃和國土資源委員會官網顯示，10月北京土地市場共有7宗地塊入市，其中兩宗位于北京經濟技術開發區河西區，兩宗位于朝陽區崔各莊鄉，兩宗位于石景山古城南街東側，一宗位于房山區青龍湖鎮。除了北京市石景山區古城南街東側1612-819、820地塊為共有產權地塊，其余均為限競房地塊。7宗地總建筑面積為55.75萬平方米。

       對此，克而瑞的分析報告認為，核心一二線城市市場前景長期看好，中心城區熱門宅地更是不可多得的資源稀缺品，這類項目去化前景依舊不成問題。聯系到多數城市土地供應往往有前低后高的市場慣例，四季度將是土地供應高峰期，屆時核心城市將明顯加大供地力度，其中也不乏核心地段的熱門宅地。對于那些資金相較充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不啻為在核心城市拿地補倉的良機。

       業內人士也認為，四季度房企在土地獲取上的投入，將在一定程度上將決定哪些房企資金鏈健康穩健、將有充足的“彈藥”布局明年投資機會，從而也決定哪些房企能在下一輪市場盤整期安全立足甚至業績穩定增長。