摘要：近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅銷售價格方面出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，其中，67個城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，68個城市出現(xiàn)同比上漲。

全國房地產(chǎn)市場主要指標有漲有落。其中，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、土地成交價款，商品房銷售面積等指標均出現(xiàn)不同程度上浮。在上述指標中，相比于1-7月份，除全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積增速出現(xiàn)回落外，其余指標增速均有所上漲。

房地產(chǎn)市場繁榮仍在繼續(xù)

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對8月份商品住宅銷售價格變動情況進行了解讀。劉建偉表示，從總體來看，一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩(wěn)，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.9%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲8.6%，漲幅均有所擴大。三線城市商品住宅銷售價格有所上漲，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.0%，同比上漲8.3%。

“當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮還在繼續(xù)。”中國社科院金融發(fā)展室原主任易憲容曾撰文表示，國內(nèi)房地產(chǎn)商對土地購置需求越來越大，這表明房地產(chǎn)商仍然看好未來的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)土地的價格也在全面上漲，土地流拍僅是個例，國內(nèi)的幾大房地產(chǎn)開發(fā)商上半年的業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長也印證了這一點。

“當前房價上漲的城市數(shù)量越來越多，這也解釋了70城房價環(huán)比增幅曲線反彈的態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對相關(guān)媒體表示，下半年房地產(chǎn)市場的走勢明顯是走強的，至少在價格上是有類似表現(xiàn)，一二三線城市的房價均出現(xiàn)了漲幅擴大的現(xiàn)象。

“通過對近期各類市場的觀察，部分城市樓盤預售政策有所調(diào)整，類似調(diào)整都會帶來價格的上漲。”嚴躍進表示，即便部分城市市場交易可能表現(xiàn)一般，但是價格本身已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化，即今年上半年屬于相對偏低的水平，目前已基本從底部開始反彈。

近期房價上漲和今年年初的判斷明顯是不一致的，很多判斷認為今年下半年市場降溫，但現(xiàn)在出現(xiàn)了反彈。嚴躍進分析認為，這背后和購房需求積極入市，部分預售證管控相對放松等有關(guān)，其核心原因在于房地產(chǎn)市場依然存在較強的購房需求。

從橫向看，三線城市的房價上漲幅度最大，同時近期包括唐山、秦皇島等環(huán)京區(qū)域的城市房價也在上漲。嚴躍進認為，一個重要的原因在于，南部環(huán)京區(qū)域的購房政策相對較緊，所以此類北部的城市市場交易會相對更加活躍，進而價格容易反彈。

值得注意的是，盡管一二線城市調(diào)控政策力度較大，但上漲城市數(shù)量依然較多，特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲的集中區(qū)域，原因在于三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。

后期房市調(diào)控或?qū)⒓哟a

“從房價指數(shù)數(shù)據(jù)看，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為1.5%，同比增幅為8.0%。而隨著環(huán)比數(shù)據(jù)的擴大，同比數(shù)據(jù)此前持續(xù)收窄的態(tài)勢不再，即同比增幅數(shù)據(jù)也開始擴大。”嚴躍進強調(diào)，近期環(huán)比和同比幅度都開始擴大，說明房價上漲的勢頭在增強。

“后期房價上漲的動力依舊較強。一些熱點城市的房地產(chǎn)市場熱度不減，這種態(tài)勢也會促使近期各地繼續(xù)出臺政策，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性很大。”嚴躍進表示，預計第四季度會有各類管控出現(xiàn)，即房價上漲態(tài)勢保持，但是幅度或受限制。政策發(fā)力點會集中在對房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租賃經(jīng)營企業(yè)的管控方面；同時后續(xù)或在積極增加供地，在供地和拿地方面或會有新的鼓勵性政策。

國信房地產(chǎn)分析認為，在調(diào)控持續(xù)保持高壓的態(tài)勢下，市場供求關(guān)系改善，預計未來房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中有落，銷售面積繼續(xù)保持低速增長，房價將保持窄幅波動。與此同時，隨著城鎮(zhèn)住房存量的增加以及租購并舉的政策引導，后期規(guī)范和促進租房市場健康發(fā)展的政策措施將會陸續(xù)出臺。

今年以來，住建部多次約談房市熱點城市，近日又再次公布了一批專項行動中各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，整治房地產(chǎn)市場亂象的力度不減。堅決遏制房價上漲和住建部的堅決問責將成為后期國內(nèi)房價走向的風向標，也表達了政府調(diào)控樓市的決心和魄力。

此次北京出臺的公積金貸款新政，也充分說明了房地產(chǎn)政策管控依然較為嚴厲，尤其是結(jié)合公積金貸款的實際情況，采取了相對收緊的政策內(nèi)容。嚴躍進認為，這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場的管控內(nèi)容。從現(xiàn)在的購房政策看，本身已經(jīng)較緊。而現(xiàn)在公積金政策繼續(xù)收緊，尤其是額度減少，對剛需購房者的壓力較大，對房地產(chǎn)市場的影響偏利空。此外，這也與租售并舉、大力鼓勵房屋租賃市場的政策意圖不謀而合。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也持類似觀點，他認為此次北京公積金新政的出臺會進一步減弱需求。公積金貸款雖然額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕還貸壓力。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費者的購買力本就受制約。此次公積金政策調(diào)整不僅影響低總價的剛需市場，還會影響換房鏈條的中高端改善市場。由此估計，四季度北京房地產(chǎn)市場大概率會出現(xiàn)“降溫”。