摘要：據易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示：8月，40個典型城市土地成交建筑面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。

　　進入9月，部分地方房地產市場成交清淡，近期樓市有哪些新變化？“金九銀十”傳統的樓市旺季，今年的成色怎樣？加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，未來樓市走勢如何？9月5日晚，相關媒體邀請到國務院發展研究中心研究員劉衛民以及中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖做客演播室，深入解析。

　　劉衛民：“金九銀十”成色不足 市場仍處盤整當中

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：土地溢價率對于房地產市場來說是一個重要的先行指標。我們說土地溢價率，就是定了一個價格，如果大家愿意出的價格高于事先定的起拍價的話，那么溢價率就自然產生了。近期土地溢價率有所下降，包括土地的市場價格環比也在收縮，反映了現在市場上對于傳統樓市“金九銀十”的一種初步判斷，預計金秋的“金九銀十”可能沒有那么高的成色了。

　　郭麗巖：季節性消費特征淡化 預計“金九銀十”量價持穩

　　中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：地價和房價之間是全鏈條的關系，在房價有較高上漲勢頭的過程中，地價有很高的推動力。部分城市的土地溢價率在下降，預示著市場對于未來房價走勢預期的變化。今年“金九銀十”可能是量和價在趨穩的一個過程，我個人認為土地溢價率未來的變化可能保持在合理的區間。

　　樓市降溫 “金九銀十”成色幾何？

　　劉衛民：房地產的去杠桿效應正在逐步顯現

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：從整個房地產杠桿率的角度來講，去杠桿的效應正在逐步顯現。一方面，一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對于投機型購房貸款也做了的限制，進而對房地產市場去杠桿有一個加速的作用。

　　郭麗巖：房地產行業集中度明顯提升 部分房企拿地趨于謹慎

　　中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：當前房地產開發企業的市場集中度提高地非常快，一些中小房地產開發企業面臨著嚴監管、資金鏈收緊的情況，這就會導致一些房地產開發商企業在拿地的過程當中更加謹慎，房企拿地的節奏將有所放緩。

　　新聞鏈接

　　8月28日，國家發改委主任何立峰表示，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

　　8月初，住房和城鄉建設部指出，促進建立房地產長效機制，努力實現全體人民住有所居目標，各地切實做好房地產市場調控工作，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。

　　調控力度不放松 未來樓市怎么走？

　　劉衛民：住宅土地供應結構還需進一步優化

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：從土地供應的結構來看，的確應該按照不同的供給節奏，來進一步優化土地供給結構。我們應該綜合考慮城市的整體規劃、人口規劃、交通規劃等等，才能夠使土地、住房、人口包括資金等各個因素真正串聯起來，形成供求平衡。

　　郭麗巖：結構性風險不得不防 重點排查債務風險

　　中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：未來調控，進一步排查部分城市中相關中小房地產商的債務情況，這是一件非常重要的事情。

　　劉衛民：當前調控仍需重視預期管理

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：當前應該重視預期管理。比如，對于土地市場，我們要進一步優化土地的供應結構，同時使大家看到未來一年到兩年后，這個城市會供應出來哪些產品，供應量是什么樣的，大家心中有數就可以穩定樓市預期。

　　郭麗巖：調控與監管協調聯動 在高質 精準 長效上下足功夫

　　中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：穩定房地產市場，促進平穩健康發展，我認為調控和監管還是要協調聯動，在高效精準和長效上要下足功夫。調控是宏觀調控層面，監管是包括對微觀市場主體的。對于不同城市，在疏導地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發力。除此之外，還要建立起高質精準長效的制度協同聯動保障體系，發力供給側改革。