摘要：從2017年至2018年上半年，強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。

7月31日，中央政治局會議召開，會議公報合計上千字。其中專門針對房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個字，7個分句——“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”

值得關(guān)注的是，會議對房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)在措辭上非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭注意到， “2017年3月兩會政府工作報告中指出：遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲。與之相比，此次的‘堅決遏制房價上漲’多了‘堅決’二字，語氣加強(qiáng)；沒提熱點(diǎn)城市，說明范圍擴(kuò)大，比如三四線城市房價也在大漲；剔除‘過快’二字，說明連普通幅度的上漲也不能容忍了。”

“此次政治局會議對于樓市調(diào)控在態(tài)度和用詞上確實(shí)是更嚴(yán)格一些。一方面是今年的3-5月，很多城市的房價又開始有這個上漲的苗頭。另外一方面，在中美貿(mào)易戰(zhàn)大環(huán)境之下，市場上又出現(xiàn)了‘要用房地產(chǎn)來重新啟動經(jīng)濟(jì)’等聲音，中央有關(guān)方面也聽到了一些這樣的聲音，所以做出了回應(yīng)和表態(tài)。”我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉表示。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次會議傳遞的信號是，仍處于“起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見”等方面的工作的房地產(chǎn)稅有望加快；另外，調(diào)控手段也可能進(jìn)一步加碼。“在一些熱門城市，限購政策可能進(jìn)一步升級。最近幾個城市，如長沙、成都、海南、深圳，已經(jīng)做出了一些表率，對于企業(yè)實(shí)行限購，對于個人實(shí)行限售等。另外政策上會繼續(xù)堵漏洞，比如說通過離婚買房的，剛落戶還沒有社保的，在限購、限售等方面可能會加強(qiáng)管理。”楊紅旭說。

言外之意

新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷對相關(guān)媒體表示，此次中央政治局會議通報字?jǐn)?shù)不多，就有18個“穩(wěn)”字。核心態(tài)度就是在應(yīng)對外部環(huán)境反復(fù)無常的變化時，保持定力、站穩(wěn)腳跟，用“穩(wěn)”應(yīng)對不確定性。

歐陽捷稱，2016年10月以來，中央政府一直在下決心解決房地產(chǎn)問題，這一宏觀調(diào)控思路沒有發(fā)生任何根本變化。“‘因城施策、供求平衡、控制預(yù)期、規(guī)范秩序’正是這兩年調(diào)控正在做的事，‘控制房價在2016年10月的水平不上漲’的控房價口徑也從來沒有變過，目標(biāo)就是‘穩(wěn)’，‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’。”

“‘下決心解決好房地產(chǎn)市場問題’言外之意是對過去一段時間的調(diào)控態(tài)度、力度是不滿意的，如今必須下決心搞定這件事。整治市場秩序，是指七部委下半年的專項行動。”歐陽捷說。

房地產(chǎn)市場如今存在什么問題？歐陽捷認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場的問題，一是住房供求失衡，包括（地方政府）大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應(yīng)，在人口仍在凈流出的中小城市反而大量供應(yīng)土地；二是市場秩序不規(guī)范，房企、中介等都存在這樣的問題；三是市場預(yù)期不利于樓市穩(wěn)定，供求失衡與房價上漲預(yù)期仍然存在。”

在2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強(qiáng)也表示，“政府在土地的配置上是錯位的，一線城市人口最向往的地區(qū)土地供應(yīng)反而不足，供給和需求之間的矛盾，導(dǎo)致全國房價還在普遍地繼續(xù)上漲。”

在明確的調(diào)控目標(biāo)之下，市場根本問題仍然存在。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生注意到，從去年至今年上半年，強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。任志強(qiáng)也稱，從今年1-6月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年的投資主要是靠房地產(chǎn)支撐，稅收和稅外的其他財政經(jīng)費(fèi)收入，主要也來源于房地產(chǎn)市場。“從目前的情況來看，地方財政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產(chǎn)的相關(guān)收入的話，對地方財政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。”

結(jié)構(gòu)性去杠桿

今年以來，央行持續(xù)的大額流動性投放不斷釋放寬松信號，市場短期提振，但也引發(fā)了重回“大水漫灌”老路將埋下中長期風(fēng)險的擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次政治局會議的表態(tài)已經(jīng)反映出，決策層對于再次通過放松房地產(chǎn)調(diào)控對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的可能性不大，表明不會走放水+房地產(chǎn)以復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的老路，擺正市場預(yù)期。

海通宏觀分析師姜超在研報中分析稱，會議對經(jīng)濟(jì)的評價發(fā)生了明顯變化，措辭由相對樂觀變得相對謹(jǐn)慎，并提出了六大工作目標(biāo)。未來絕非再次大水漫灌，而是堅定不移去杠桿，在把住貨幣總閘門的同時，適當(dāng)放緩節(jié)奏加強(qiáng)協(xié)調(diào)，而積極財政將是經(jīng)濟(jì)托底的主要手段。而會議同時表達(dá)了抑制地產(chǎn)泡沫和加大改革開放力度的決心，這意味著不會重走舉債投資、地產(chǎn)泡沫的老路。

歐陽捷也指出，此次會議在口徑上，將“去杠桿”調(diào)整為“結(jié)構(gòu)性去杠桿”，流動性變成“合理充裕”。中央政府鼓勵資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，最核心的是“股市、債市、匯市、樓市”四大市場，最大的風(fēng)險在于債市，一旦企業(yè)面臨債務(wù)違約風(fēng)險，就會變賣、拋售資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌，引發(fā)樓市泡沫破裂風(fēng)險。因此，“必須調(diào)整去杠桿的結(jié)構(gòu)、力度和節(jié)奏，有的行業(yè)還要繼續(xù)堅決去杠桿，有的要少一些去杠桿，有的要慢一點(diǎn)去杠桿。在此背景下，就需要補(bǔ)充一點(diǎn)流動性，避免債務(wù)違約風(fēng)險大面積爆發(fā)。”

但歐陽捷也強(qiáng)調(diào)，“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無關(guān)，雖然房企也會因上下游的實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金相對充裕而受益，不過監(jiān)管部門依然會嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)，房企不要有所奢望。”

調(diào)控趨勢

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控不會放松。歐陽捷稱，“目前還是會繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，繼續(xù)改善供求關(guān)系，繼續(xù)穩(wěn)定市場預(yù)期，這也是至少未來三年的住房市場大趨勢。”

楊紅旭認(rèn)為，今年5、6月份，70城房價漲幅重新擴(kuò)大，所以會議公報嚴(yán)厲表示會“堅決遏制房價上漲”，但是此處也不宜做過度解讀。

針對公報中提到的合理引導(dǎo)預(yù)期，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，“未來合理引導(dǎo)預(yù)期的手段包括但不限于以下幾種，一是對于土地拍賣價格進(jìn)行干預(yù)，例如限房價競自持、控制溢價率等手段；二是打擊違規(guī)行為，對于捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格等行為進(jìn)行重點(diǎn)打擊；三是增加市場有效供應(yīng)，不但增加普通商品房供應(yīng)量，同時增加經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)等保障性住房供應(yīng)量；四是長遠(yuǎn)來看，還需加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。”

楊紅旭也提到，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的建設(shè)是一個復(fù)雜的問題，但是從公報內(nèi)容來看，房地產(chǎn)稅立法有望加速推進(jìn)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策將在2018年加速落地。“整體看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。”

“政府一定是有后手的。”胡景暉認(rèn)為，如果調(diào)控加碼，短期之內(nèi)就是調(diào)參數(shù)；長期就是房產(chǎn)稅。調(diào)參數(shù)的意思就是比如社保、個稅繳納的年限，貸款的首付比例，貸款的利率，包括商貸和公積金，這些參數(shù)都可以調(diào)的。“如果房地產(chǎn)稅出臺，地方政府的土地財政可以徹底破局，不用需要通過賣高價地來獲得財政收入。”