摘要：總結(jié)上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不難看出，對于整個行業(yè)而言，2018年的形勢顯得有些“矛盾”。

一方面，房企業(yè)績繼續(xù)沖高，僅碧桂園一家的銷售金額就已突破4000億元，達到2017年全年總量的75%，有望再度沖高，同時房企多元化布局持續(xù)加快，農(nóng)業(yè)、汽車等與房地產(chǎn)行業(yè)相去甚遠的領(lǐng)域，也已有房企開拓布局。但另一方面，熱點城市調(diào)控政策持續(xù)收緊，房企融資難度逐步提高，部分企業(yè)高負(fù)債壓力也在加大。那么，上半年的樓市都有哪些看點呢？

動向一

調(diào)控持續(xù)加碼

在“房住不炒”的引領(lǐng)之下，進入2018年，樓市調(diào)控并未放松，部分熱點城市的調(diào)控政策持續(xù)加碼。

根據(jù)公開報道，今年“五一”前后，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了西安、海口等12個城市，在約談成都、太原時，住建部負(fù)責(zé)人指出，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。到了6月底，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)文，決定在國內(nèi)30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

今年以來，各地樓市調(diào)控政策已達上百次，呈現(xiàn)出向三四線城市擴展的趨勢。今年6月，湖北宜昌、江蘇徐州宣布開啟限售政策。而海南在4月22日加碼調(diào)控政策，實行“全域限購”，即便落戶海南也要連續(xù)兩年的社保才可購房，堪稱“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

和去年調(diào)控手段集中在限購、限貸、限售、限簽等方面不同，今年樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了細化和創(chuàng)新的舉措。例如上海、南京等城市的部分樓盤采取購房搖號的方式。而西安、長沙、杭州三座城市則先后出臺新規(guī)，對企事業(yè)單位購買商品住宅進行限制。

與此同時一些城市開始逐步探索建立房地產(chǎn)長效機制，并出臺政策。6月5日，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，這份意見稿提出，在今后深圳的住房供應(yīng)體系內(nèi)，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

動向二

融資收緊 房企資金鏈緊繃

樓市調(diào)控政策不斷收緊，對房企的直接影響在于銷售回款速度的放緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，土地成交價款3522億元，增長16.0%。在拿地金額持續(xù)提升的同時，銷售回款速度放緩意味著房企資金鏈仍在保持緊繃狀態(tài)。

資金鏈緊繃由來已久，但原因不單單是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發(fā)債緩解資金壓力，但當(dāng)融資渠道越來越窄，已有多家房企發(fā)債中止。

在監(jiān)管方面，6月下旬，國家審計署、央行、發(fā)改委等多部門針對房地產(chǎn)市場進行了發(fā)聲，央行在6月22日發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2018）》指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。報告提出應(yīng)當(dāng)繼續(xù)落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞在一篇分析文章中提出，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題，對房企中長期投資力度有制約作用，也加劇了房企間布局的分化。

當(dāng)前，貨幣政策穩(wěn)健中性的主基調(diào)并未發(fā)生改變，但4月和6月央行的兩次定向降準(zhǔn)，對市場壓力起到了一定的緩解作用。“總體而言，6月降準(zhǔn)釋放7000億資金，肯定能緩解去年底至今的全國性資金緊張狀況”，地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，目前看來短期內(nèi)加息可能不大，房貸利率上漲趨勢或?qū)⑼Ｖ埂?/p>

而對于今年下半年的展望，克而瑞分析指出，由于中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡�壓縮項目開發(fā)周期，使出各種營銷手段以搶業(yè)績、搶回款。

動向三

業(yè)績分化強者愈強

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，截至6月底，已有7家房企累計銷售流量金額突破1000億元，25家房企銷售金額累計達到500億元，預(yù)計全年千億房企數(shù)量將有30家以上。

碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業(yè)銷售額始終遙遙領(lǐng)先。其中碧桂園上半年已經(jīng)實現(xiàn)銷售流量金額4124.8億元，與2017年上半年累計業(yè)績相比增長了約45.13%，并實現(xiàn)去年全年業(yè)績的約75%。恒大、萬科兩家房企的業(yè)績增幅沒有碧桂園高，但截至6月底均已突破3000億元。

除“碧恒萬”三家外，保利、融創(chuàng)、綠地、中海也已跨過千億陣營。

房企上半年業(yè)績猛增得益于第二季度銷售大幅上漲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計的TOP100房企中，6月銷售金額總計為11094億元，環(huán)比增長34.7%，是今年上半年房企業(yè)績最高的月份，與去年同期相比亦增長45%以上。此外，6月單月銷售金額超過百億元的房企也達到37家。

對于此現(xiàn)象，克而瑞地產(chǎn)研究分析認(rèn)為，這主要是多個城市在房屋預(yù)售許可證管控方面有所放松，而在調(diào)控繼續(xù)保持嚴(yán)格的基礎(chǔ)上，房企面臨巨大資金壓力，高周轉(zhuǎn)和降價加推加速推售意愿有所增強，因而需要通過以價換量來實現(xiàn)業(yè)績規(guī)模的增長。

企業(yè)分化格局也在持續(xù)。今年上半年房企業(yè)績TOP20和TOP50梯隊門檻提升幅度最高，達50%。克而瑞預(yù)計，未來銷售榜百強之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會更為顯著。

動向四

跨界運營有質(zhì)的突破

“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，這是楊國強在今年年初碧桂園集團年度工作會議上講的話。從去年至今，楊國強曾不止一次在公開場合提及自己的農(nóng)民出身和投身農(nóng)業(yè)的愿望。與此同時，碧桂園也開啟了整縣幫扶、產(chǎn)業(yè)扶貧等多個項目，在鄉(xiāng)村振興的道路上越走越遠。

今年6月，碧桂園農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新論壇暨品牌發(fā)布會，正式宣布進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，希望借此幫助農(nóng)民增收，促進農(nóng)村發(fā)展。“四十年前我是一個農(nóng)民，因為改革開放，我成了第一代農(nóng)民工，一步步走到今天。碧桂園現(xiàn)在有能力了，有責(zé)任做更多事情”，在這場發(fā)布會上，楊國強闡述了自己做農(nóng)業(yè)的初衷。

對于在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面如何深入運營，楊國強表示，他很清楚農(nóng)業(yè)發(fā)展靠的不僅僅是“投錢”，還有科學(xué)和人才。因此碧桂園還與多家合作單位簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，希望凝聚各界的共識與合力開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，聯(lián)動發(fā)展。

碧桂園進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，反映出在當(dāng)前形勢下房企們多元化運營的進一步擴展。在地產(chǎn)領(lǐng)域，房企前幾年就已開始涉足長租公寓、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等項目，如今一些規(guī)模房企的觸角，也在伸向更廣闊的經(jīng)營范疇，進行跨界運營。

在這一方面，恒大的涉足范圍更加廣闊，廣為人知的已有恒大糧油、恒大金融、恒大健康等多個品牌。就6月25日，恒大發(fā)布公告稱，集團旗下恒大健康以67.467億港元收購香港時穎公司100%股份，獲得45%的Smart King公司股份，借此恒大健康通過時穎公司持有Faraday Future（下稱FF）45%的股權(quán)，正式入主FF，進入新能源汽車領(lǐng)域。

恒大入主FF進軍汽車領(lǐng)域并不是一時腦熱。該企業(yè)2017年報中提出積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。因此是有跡可循的。受入主FF影響，恒大健康股票在信息披露的第二天上漲66.16%，市值提升263.5億美元，收購后立刻收回了本金，實現(xiàn)了進軍高科技企業(yè)的良好開局。