摘要：進入4月，也就開啟了“五一”樓市前的傳統推盤黃金檔期。不過，在當下搖號賣房、加碼限售限購以及降杠桿等多種調控手段持續的大環境之下，今年的“五一”樓市將呈現怎樣的走向？市場人士表示，本輪調控疊加了“兩會”后對房地產市場長效機制的預期政策，進一步落實“房住不炒”的調控思路。料未來的政策還是會以“因城施策、一城一策”為基調，不排除部分熱點城市還將繼續出臺新的調控政策。

       對于未來樓市走勢，著名房地產專家黎文江表示，廣州的調控不會放松。對消費者而言，今年要關注貸款利率的上升；對房企而言，地價成本高將使房企利潤降低。同時，租購同權以及以長租形式出現的農村集體用地住宅也會對樓市造成沖擊。

       從政策層面看，調控仍在繼續進行中。自3月下旬以來，包括杭州、大連、長沙、深圳、武漢、西安、海南等在內的十余個熱點城市和省份紛紛出臺了樓市新政策。這當中，除了限購、限售、提高首付比例等常規手段外，“搖號賣房”“首套優購”“造假禁購”等差別化舉措也已在多地實施。

       政策手段：調控加碼+利率上調

       具體而言，搖號賣房、加碼限售限購以及降杠桿是本輪調控的主要手段。例如，杭州、西安、武漢等城市相繼出臺了搖號賣房的調控措施，這些城市均規定，商品房項目意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，不得以任何名義收取“價外價”。此外，深圳還推出了房價“三合一”新政，表明決策層對于降低金融杠桿、防控金融風險非常重視。在全面去杠桿的大背景下，中國房地產市場“去投機化”的意圖非常明顯，就是要回歸居住的屬性。

       同時，房貸利率則不斷上調。春節以來，全國各城市的房貸利率都已普遍上浮了15%以上。值得關注的一個新信號是，日前，南京地區的房貸利率折扣再度上調。據報道，目前南京22家主流銀行對首套房貸利率上浮20%已是主流；對于二套房，當前銀行主流的房貸利率是執行基準利率上浮25%或30%，與上月相比，上浮30%的銀行更多了。

       市場氛圍：成交量跌 預期趨冷

       從市場層面看，具體到廣州的住宅市場成交量，確實是在下跌。自2017年“3·30”新政出臺以來，廣州的一手住宅成交量就萎縮明顯。官方數據顯示，2017年3月30日至2018年3月28日，廣州一手房網簽成交76696套，成交面積約83.64萬平方米，均價為16582元/m2。而2016~2017年同期，全市的成交套數為134113套，成交面積約146.17萬平方米，均價16760元/m2。直觀的數據對比顯示，新政一周年廣州一手房成交量大減，無論是成交套數還是成交面積，跌幅均超過四成。再從今年一季度的成交看，網易統計“陽光家緣”的數據顯示，1~3月一手住宅共成交15023套，銷售面積165573平方米，較去年同期的29896套、3243097平方米跌了近五成。

       發展商應對：低開都賣 不再死守

       對房企而言，成交量的下滑直接導致業績壓力。近期，上海多個豪宅獲得預售證“開閘”，不過，大部分被批復的價格遠低于市場預期價格，和周邊二手房價格倒掛已成常態，部分樓盤的價格甚至已經重回2016年時的開盤價。但盡管如此，開發商還是決定開售而不再“死守”。上海一房企人士表示：“多數項目都等了一年了。現在拿到證了該賣就賣，因為后期政策也不會放松的。”中原地產分析人士也指出， 就當下的入市價格而言，由于從去年10月份開始，政府在審價環節發揮了指導性作用，今年一季度新樓盤的價格基本沒有上浮，以3月份為例，上海成交量前十的項目中，有9個項目的套均價格在400萬元以下。

       業界認為，上海房企的這種“能賣則賣”的心態或許也將傳遞到廣州。日前，黃埔一新盤開售，其開盤價就明顯低于當初的“吹風價”。同時，更有房企以“公司活動”之名推出全線產品9.8折的優惠，這當中雖然不排除有清尾貨的目的，但同時或許也代表了當下房企“賣得快好世界”的市場預判。這個“五一”，會否有更多的房企“放價”促銷，值得拭目以待。

       各地調控 越來越嚴

       海南省：非瓊籍家庭限購一套住房，首付比例不低于七成，自獲得產權證之日起5年內禁止轉讓。提供虛假資料獲得購房資格者，5年內不得在海南買房。

       大連市、阜陽市：對部分區域實施了限購、限售。

       深圳市：實施“三價合一”政策，全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，抑制二手房價格過快上漲。