摘要：最近一段時間以來，多地密集出臺樓市調控新政，并表現出保障剛需購房等精準調控特點。專家表示，多地樓市新政說明房地產長效機制構建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實和細化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺，自住需求保障與租賃住房市場發展將是未來房地產市場的兩大特點——

       今年年初，蘭州市一則取消部分限購的通知轟動樓市，隨后市場又傳出南京、合肥等地進一步放松房地產調控的消息。有傳言認為，這意味著熄火已久的樓市拐點即將到來。可出乎意料的是，今年全國兩會閉幕至今不到1個月的時間里，已有10多個地方的樓市調控新政密集出臺。“造假禁購”“搖號賣房”等字眼再度釋放出樓市調控收緊的信號。在市場預期經歷“冰火兩重天”后，樓市將何去何從，備受關注。

       重點城市強化短期調控

       3月下旬以來，各地房地產市場掀起新一輪調控熱潮，新政出臺之密集讓人目不暇接。據不完全統計，今年兩會以來，已經有包括大連、昆明、杭州、長沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內的10多個城市發布了樓市調控新政策。

       “總體而言，這一輪樓市調控政策是此前相關政策的延續和深化。”中國指數研究院指數研究總監白彥軍接受相關媒體采訪時表示，一方面未出臺限制性政策的市縣開始加入調控行列，如大連市、阜南縣等。另一方面，已出臺住房限制性政策的城市，對現行政策進行深化，如海南升級最嚴調控，深圳“三價合一”，杭州、西安將實施搖號買房政策。這些政策都是針對當下市場運行過程中存在的問題而出臺的。

       在調控不斷強化的同時，也呈現出一系列的典型特征。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，兩會后的調控特點主要有三，一是重點城市強化短期調控，大連限購和海南強化房地產限購政策都是明顯體現；二是規范房地產交易行為，無論是深圳出臺的“三價合一”，還是杭州的搖號購房政策，皆為圍堵房地產交易中一些可能存在的暗箱操作；三是精準調控在各地不斷涌現。

       值得注意的是，此次調控表現出了保障剛需購房的明顯特點。比如，長沙要求限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目(不含定向限價房)和新建商品住房項目中144㎡(含)以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體，成都則提出剛需家庭購買商品房將享受優先搖號。

       在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，當前對于政策最大的創新就是推出了優購模式。“這說明即便是在搖號情況下，房源也是不足的，所以也是一種有序規范市場交易的行為。從實際情況看，當前此類政策手段實際上也是為了打壓各類投資投機的做法，尤其是擠占優先房源炒房的做法，或者說是倒賣房源的做法。”嚴躍進說。

       調控直指房價上漲過快地區

       歷年來，3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點，也是房地產調控政策出臺的重要窗口期。不過，像今年如此高密度的政策出臺也并不多見。“這些政策標志著二季度市場政策繼續從緊，而且從實際情況看，當前類似政策也消除了各類政策放松的幻想，所以是有積極作用的。也說明潛在的市場依然過熱，必須嚴打。”嚴躍進表示。

       張波同樣認為，3月份密集出臺新政其實并不意外，早在兩會期間就已經明確了短期調控不放松，長效機制深化落實的方向。一方面出臺新政直指一些房價上漲過快地區，另一方面政策也更加貼近當地的實際情況，并且向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產市場調控的方向，又保證了房地產市場健康發展。

       相關媒體了解到，除了北京等一線熱點城市房地產市場最近依然低迷外，全國大部分二三線城市房地產市場的熱度依舊不低，排隊搖號的現象又出現了。國家統計局數據也顯示，2月份，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月擴大0.4個和0.1個百分點。三線城市同比漲幅也分別比上月擴大0.4個和0.1個百分點。

       樓市偏熱的原因是一些城市庫存不足，這也形成了各地升級調控的大環境。“去庫存的思路將繼續堅持，但主要集中在商辦類和一些非熱點地級市。”嚴躍進表示，對于一二線城市以及熱點三四線城市來說，絕大多數都是市場交易活躍、基本面看好的城市。所以出現庫存不足情況，說明潛在的購房需求很強烈。這個時候如果政策層面不關注，那么有限的房源會延續搶購局面，進而形成市場價格趨于上漲的預期。

       房價將得到更有效控制

       去年3月份，北京發布了“史上最嚴厲樓市調控政策”，有統計稱，一年多時間里，前后超過110個城市緊跟新政，共發布250多次調控政策，樓市調控也收到了良好效果。如今，隨著一系列調控新政的出臺，各方對樓市的后續走勢再次充滿了遐想。

       “短期政策繼續從緊，地方精準化調控成主流，房地產政策分類調控不僅體現在城市之間，熱點城市仍將以穩定市場，鞏固既有調控效果為導向，進一步深化、優化調控政策，城市內部差異化調控或將成為新的方向。”白彥軍分析認為，在這樣的調控基調下，房價將得到更有效的控制。

       在房價總體可控的情況下，不同城市可能發生差異化走勢。張波表示，今年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續小幅上行態勢。

       需要注意的是，2018年房地產長效機制構建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實和細化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺，自住需求保障與租賃住房市場發展將是未來房地產市場的兩大特點。“同時，區域協調發展有助于引導人口和住房需求合理分布，在長效機制構建的過程中，市場穩定的預期也將進一步增強。”白彥軍說。

       對于未來如何提高庫存規模，嚴躍進建議，當前房企存在推盤上的惰性，因為限價，所以不主動推盤，因此政府層面應該督促房企積極推盤，對于捂盤的做法要管控。同時，要督促房企積極拿地和積極開工，甚至各地需要在放寬預售證以及加快存量土地盤活方面做文章。從長效機制的角度看，積極供地和大力發展租賃市場，將成為中長期對沖庫存不足風險、穩定市場預期的重要舉措。