摘要：為更好地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)推出的住宅地塊，除了建設(shè)自住型商品房外，全部實(shí)行了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，也就是說(shuō)，土地在出讓的時(shí)候，就已經(jīng)提前限定了未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格。近日，首批拿地之后可以銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品房來(lái)了，正式準(zhǔn)備入市。

       此次即將取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目共有兩個(gè)，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個(gè)項(xiàng)目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來(lái)咨詢了。

       據(jù)介紹，這兩個(gè)項(xiàng)目，在今年2月土地出讓的時(shí)候，就已經(jīng)限定商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)每平方米40944元。而周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，要比這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來(lái)計(jì)算，購(gòu)房總價(jià)約350萬(wàn)。假如購(gòu)房者是首次購(gòu)房，按最低首付40%來(lái)計(jì)算，需要140萬(wàn)。

       不僅是限制了單價(jià)，北京今年不少土地在出讓被限價(jià)的同時(shí)，還規(guī)定了項(xiàng)目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以內(nèi)的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個(gè)項(xiàng)目為例，此次銷(xiāo)售的900多套戶型中，絕大多數(shù)是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

       限定的“房?jī)r(jià)”是如何計(jì)算出來(lái)的

       房山這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，限定商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元。其實(shí)，今年北京出讓的這些“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，在地塊出讓的標(biāo)書(shū)中，都明確限定價(jià)格具體到了個(gè)位數(shù)。那么，這個(gè)價(jià)格到底是怎么算出來(lái)的呢？

       據(jù)了解，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門(mén)共同會(huì)商確定銷(xiāo)售限價(jià)。

       這個(gè)限定的價(jià)格首先是以該出讓地塊周邊的項(xiàng)目均價(jià)作為基礎(chǔ)。主要做法是，以地塊周邊可比項(xiàng)目近三個(gè)月成交均價(jià)為基礎(chǔ)。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價(jià)格差異，參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項(xiàng)目，參比項(xiàng)目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項(xiàng)目后，經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近三個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)，作為出讓地塊限定價(jià)格的基礎(chǔ)。

       同時(shí)，限定的價(jià)格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無(wú)，會(huì)對(duì)限定價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價(jià)格，還要與周邊自住型商品房的價(jià)格基本適應(yīng)。

       據(jù)北京市住建委表示，為確保限價(jià)政策的有效執(zhí)行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)，會(huì)加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售管理。確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。加強(qiáng)引導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管，在設(shè)計(jì)、施工、交易等環(huán)節(jié)層層把關(guān)，確保此類項(xiàng)目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項(xiàng)目相當(dāng)。

       未來(lái)北京新房絕大多數(shù)是“限價(jià)房”

       從去年年底開(kāi)始，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”首次出現(xiàn)在了北京市的土地出讓過(guò)程中。而進(jìn)入到今年以來(lái)，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”都成了必選的方式。

       去年9月30日，北京市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中明確在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

       在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。這其中，既有遠(yuǎn)郊區(qū)縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場(chǎng)比較火熱的朝陽(yáng)、豐臺(tái)地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京土地市場(chǎng)已成交了45宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，未來(lái)兩年，北京商品房市場(chǎng)上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類“限房?jī)r(jià)”的戶型。

       而自從北京今年在土地出讓市場(chǎng)全面實(shí)行“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”的模式，成功出讓的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，溢價(jià)率并不高，以往開(kāi)發(fā)商不停舉牌造就的高價(jià)地自此再也沒(méi)有出現(xiàn)，企業(yè)拿地變得越來(lái)越謹(jǐn)慎。

       限價(jià)房將拉低市場(chǎng)成交均價(jià)

       隨著這些限價(jià)房項(xiàng)目的陸續(xù)入市，北京商品住宅未來(lái)將逐漸進(jìn)入住宅限價(jià)的時(shí)代。那么，幾十個(gè)項(xiàng)目、上百萬(wàn)平方米的面積，這么多限價(jià)的房子上市，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響呢？

       今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)50%。

       在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)冷淡的同時(shí)，限價(jià)房作為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)北京住宅市場(chǎng)的新標(biāo)簽，將對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。

       限價(jià)房與其他房子的區(qū)別

       說(shuō)到這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的項(xiàng)目，我們可以簡(jiǎn)單以“限價(jià)房”來(lái)稱呼它。那么，說(shuō)到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產(chǎn)權(quán)房到底有什么區(qū)別，可能這個(gè)問(wèn)題會(huì)困擾到不少人。

       在北京市即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，開(kāi)發(fā)商為了讓不明白政策的購(gòu)房者能有清楚的認(rèn)識(shí)，甚至特意做了展板。

       這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的項(xiàng)目，與普通商品房其實(shí)是一樣的，只要有購(gòu)房資格，都可以購(gòu)買(mǎi)。只是開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候，被規(guī)定了每平方米最高的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售均價(jià)。

       而我們以往常說(shuō)的限價(jià)房，也被叫做“兩限房”，即“限套型、限房?jī)r(jià)”的商品住房，帶有保障性質(zhì)。它的供應(yīng)對(duì)象必須是本市戶籍符合條件的家庭，像3人以下家庭年收入要在8.8萬(wàn)元及以下，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年轉(zhuǎn)讓的要按一定比例繳納土地收益價(jià)款。

       自住型商品房2014年開(kāi)始出現(xiàn)，價(jià)格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主，有購(gòu)房資格的家庭無(wú)論是否是本地戶籍，都可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)自住型商品房供應(yīng)總量的30%要面向非京籍購(gòu)房家庭。自住型商品房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。滿5年轉(zhuǎn)讓的，要按照房?jī)r(jià)差價(jià)30%交納土地收益等價(jià)款。從今年9月開(kāi)始，北京市明確，已經(jīng)入市但尚未銷(xiāo)售的2.3萬(wàn)套自住房和未來(lái)的20萬(wàn)套自住房都將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

       而今年才出現(xiàn)的共有產(chǎn)權(quán)住房，只供應(yīng)符合條件的無(wú)房家庭，購(gòu)房人與政府指定的代持機(jī)構(gòu)按比例持有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)份額參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定，從50%-95%，一共分為10檔。像北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽(yáng)區(qū)錦都家園，規(guī)定個(gè)人持有50%產(chǎn)權(quán)，政府委托的機(jī)構(gòu)持有剩余50%，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)按照每平方米22000元來(lái)計(jì)算。購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房未滿5年的，不許轉(zhuǎn)讓。買(mǎi)房超過(guò)5年，才能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，政府持有的部分是不賣(mài)的，購(gòu)房人只能按照市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓持有的部分，代持機(jī)構(gòu)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

       限購(gòu)限貸限售之后 多地開(kāi)始“限價(jià)”

       去年9月份以來(lái)，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，各地的樓市調(diào)控政策不斷涌現(xiàn)，限購(gòu)、限貸、限售之外，不少城市還推出了限價(jià)措施。

       今年1月，深圳出臺(tái)政策，要求擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得高于前一期價(jià)格。

       長(zhǎng)沙，6月份出臺(tái)政策，明確六區(qū)一縣的新建商品住宅，申請(qǐng)預(yù)售許可證的，價(jià)格應(yīng)比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。

       南寧，今年5月下發(fā)通知，明確有6幅地塊首次采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開(kāi)出讓。

       此外，成都、武漢等地，也在土地出讓過(guò)程中，明確提出了限價(jià)的要求。