摘要：越來越多的信息顯示，當(dāng)前樓市分化已經(jīng)不僅限于一二線和三四線了，三四線內(nèi)部也已經(jīng)開始分化。按照目前的樓市軌跡，一大批三四線城市可能要被拋棄了。

       一線城市只能買二手房

       在樓市傳統(tǒng)的金九銀十，一線城市卻表現(xiàn)得十分平淡，北京9月份僅有9個項目入市，且只有3個是普宅項目，5個是別墅項目。未來購房者想要買房，基本上就只有二手房可選了。

       實際上自2010年以來，一線城市的房子基本上都是不愁賣的，開發(fā)商在一線城市的重點只有一個，那就是盡可能買到更多的地，搞到地就等于賺到了錢。數(shù)據(jù)顯示，一線城市可售房源已經(jīng)跌至2010年以來的最低水平。

       而從購房者層面來看，購房需求也相對剛性，一線城市的調(diào)控是所有城市中最嚴(yán)厲的，但新房實際上仍然是不缺購房者的。至于二手房，則受房貸影響，很多購房者不得不擱置自己的購房計劃。

       三四線城市內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生分化

       數(shù)據(jù)顯示，三四線樓市待售住宅面積同比減少20%，三四線庫存壓力已經(jīng)大為減輕。但細(xì)分來看，三大城市群中的三四線樓市銷售明顯好轉(zhuǎn)，比如廊坊、保定、嘉興、昆山、惠州、佛山等城市，這些城市由于被動承接了一線城市的購房需求，已經(jīng)不得不開始收緊樓市，以平衡供需。但在遠離三大城市群的三四線城市，商品房銷售并不樂觀。

       某房企人士就直接表示，三四線樓市現(xiàn)在是“一半海水一半火焰”，好的城市拿了地就能立刻賣出去，但更多差的城市陷進去就很難上岸了。

       看三四線樓市，不僅要看當(dāng)前的供需狀況，更得看這些城市的房地產(chǎn)潛力。不少三四線城市看上去供需狀況很良好，但實際上已經(jīng)到了強弩之末，購房需求已經(jīng)被透支殆盡。比如九江、滁州、馬鞍山、安慶、北海、六安、淮安、鹽城等城市，這些城市的商品房銷售非常好，但仔細(xì)觀察銷售策略就會發(fā)現(xiàn)，這些城市所依托的就是兩招，其一是大規(guī)模動遷，提前釋放需求，其二是給錢不給房，讓這些人去市場上買商品房。

       這種玩法最大的弊端在于后繼乏力。實際上在中西部地區(qū)，除了省會，幾乎所有的三四線城市人口都是在不斷流失的。這就導(dǎo)致一個更嚴(yán)重的問題，那些依靠強刺激而把房子賣出去的三四線城市重新開始放量供地，這是成本更高的房子，未來賣給誰是個大問題。

       樓市風(fēng)向已變，三四線城市格局已經(jīng)定型

       更為關(guān)鍵的是，樓市風(fēng)向在2017年下半年將迎來重點變化，那就是去庫存時代可能即將結(jié)束。克爾瑞的報告顯示，截至7月底，該機構(gòu)跟蹤的80個重點城市新房庫存面積只有4億平米，已經(jīng)回落到2013年9月份的水平。

       北青報在9月4日發(fā)表的一篇文章也指出，“去庫存時代即將結(jié)束”，理由是一二線樓市房子已經(jīng)不夠賣，而三四線樓市已經(jīng)明顯活躍。

       這意味著三四線樓市的格局已經(jīng)基本定型。抓住本輪機會的三四線城市已經(jīng)上岸，而更多的遠離城市群的三四線城市則已經(jīng)失去了上岸的機會。

       事實上三四線樓市分化是一個必然結(jié)果，因為城鎮(zhèn)化的趨勢是大城市化，人往大城市走，又怎么可能去三四線買房呢？

       實際上從7月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)來看，前段時間表現(xiàn)出色的部分三線城市，目前也已經(jīng)開始減速，這些都代表了樓市重心的轉(zhuǎn)移。

       對于工作在熱門城市，又無法買房的剛需來說，如果要去老家買房，必須要更加審慎。融360房貸君的建議只有一個，買房目的必須十分清晰純粹，也就是說買房必須解決一兩個實質(zhì)性問題。如果只是簡單因為買不起熱門城市的房子就去買三四線城市，那只會替開發(fā)商做嫁衣。