摘要：“萬科旗下一些在建的商業(yè)辦公項(xiàng)目此前與我們聯(lián)系不多，最近不少產(chǎn)品經(jīng)理密集地找上門來，尋求與泊寓的結(jié)合點(diǎn)。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴相關(guān)媒體，近一個(gè)月以來她經(jīng)常被萬科旗下商辦類項(xiàng)目經(jīng)理“打攪”，盡管泊寓所在的長(zhǎng)租行業(yè)已被萬科視為優(yōu)先發(fā)展方向，但她還是有突然被“重視”的感覺。

這都源于近日多個(gè)城市出臺(tái)的有關(guān)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，即“商改租”的文件。

允許“商改租”的提法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，但彼時(shí)輿論聚焦于“租購?fù)瑱?quán)”，其實(shí)該文件同時(shí)提出了“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隨后，上海、南京和佛山等地也發(fā)文允許“商改租”。

自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺(tái)針對(duì)商業(yè)辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策以來，兩地的商辦類項(xiàng)目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年商辦類項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著“3·26”新政施行，2017年上半年商辦類新增供應(yīng)套數(shù)僅為15109套，新增供應(yīng)面積為122.27萬平方米，成交套數(shù)則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業(yè)界稱為“斷崖式下跌”。

如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場(chǎng)上找到了以“商改租”形態(tài)“復(fù)活”的政策依據(jù)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)相關(guān)媒體分析稱，此前上海市在一些商辦類項(xiàng)目的地塊規(guī)劃上存在欠妥的情況，導(dǎo)致商辦類項(xiàng)目在該區(qū)域沒有需求而無人問津，開發(fā)商只得轉(zhuǎn)而開發(fā)“類住宅”，政府不能完全將此后果拋向市場(chǎng)，提出“商改租”也算是政府承擔(dān)起部分責(zé)任，為此類地塊尋找一個(gè)“出路”。

“‘商改租’不是想改就能改”

值得注意的是，此前京滬兩地對(duì)“商改住”的調(diào)控政策集中于個(gè)人買賣一端；而截至目前各地發(fā)布的“商改租”政策則都針對(duì)開發(fā)商。“‘商改租’是對(duì)企業(yè)而言的，商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商可以將旗下物業(yè)轉(zhuǎn)為自持，然后向住宅方向進(jìn)行改造。”郭毅分析說。

企業(yè)行為勢(shì)必受到政府監(jiān)管，而就目前已經(jīng)出臺(tái)“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹(jǐn)慎，除要滿足采光、通風(fēng)和消防等各類要求外，改建行為需向有關(guān)部門申請(qǐng)。其中，南京的相關(guān)政策明確規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)提出商改租申請(qǐng)后，需報(bào)屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和市相關(guān)主管部門初核，經(jīng)評(píng)估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過剩的情況下才予批準(zhǔn)。”廣州也稱改建行為需得到政府批準(zhǔn)。

而目前市場(chǎng)上所謂的商業(yè)辦公類項(xiàng)目主要有兩類：真正用于辦公用途的“真商辦”、實(shí)際開發(fā)過程中改建為居住用途的“類住宅”。“類住宅”較容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于辦公的商辦項(xiàng)目在開發(fā)商眼中很有難度。

北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴相關(guān)媒體，以此次提出“商改租”的上海為例，該市消防部門對(duì)寫字樓和酒店等“真商辦”項(xiàng)目改造成居住功能有明確的限制，若后續(xù)沒有消防機(jī)關(guān)的政策松動(dòng)，改造很難成行，“今年上半年發(fā)生過由商辦類項(xiàng)目改造成住宅用途時(shí)的消防惡性事件，我認(rèn)為短期內(nèi)松動(dòng)不太現(xiàn)實(shí)。”

金羽補(bǔ)充說，“真商辦”中大型商場(chǎng)和點(diǎn)式寫字樓由于縱深過大，采光條件有限，也不適合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“閑置和低效利用的國(guó)有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些，并且國(guó)家政策在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題上也有諸多對(duì)改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會(huì)考慮尋找將廢置廠房改造成長(zhǎng)租公寓的可能。

中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉則直接指出，“真商辦”也不適合改造成住宅，“寫字樓大多數(shù)是過道設(shè)計(jì)，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設(shè)施加進(jìn)去。”

“商改租”未必是最優(yōu)選擇？

在一些人將“商改租”視為“商改住”的“出路”時(shí)，也有人對(duì)此并不看好。

張大偉對(duì)記者分析說，他對(duì)在建商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流，在上海、北京這兩個(gè)對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限購的城市中，不如順勢(shì)將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價(jià)，也比在1%~2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多。”

“商改租”的前提是開發(fā)商必須長(zhǎng)期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓”，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷售”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業(yè)的相同困難是開發(fā)商的資金安全問題，相比于買賣市場(chǎng)上的快速回流，開發(fā)商一旦自持物業(yè)用于出租，則完全是另一套商業(yè)模式，回報(bào)周期較長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商來講是極大的壓力。她預(yù)測(cè)稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對(duì)租賃市場(chǎng)肯定是一個(gè)促進(jìn)，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商會(huì)推出類別更豐富的不同檔次的產(chǎn)品，但對(duì)租房人群來說未必會(huì)是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計(jì)會(huì)普遍上漲，開發(fā)商通過提供高品質(zhì)租賃房屋，以及周邊配套增值服務(wù)的方式提高‘客單價(jià)’，以達(dá)到盡可能緩解資金回流壓力的目的。”

金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項(xiàng)目經(jīng)理很多，但至今沒有一個(gè)人拍板決定將項(xiàng)目交給泊寓進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)。“‘商改租’對(duì)開發(fā)商來說并不是最優(yōu)選擇。”金羽告訴記者，京滬兩地在建商辦類項(xiàng)目即使受到限購令影響，但其前期開發(fā)投入是按正常商辦類項(xiàng)目成本進(jìn)行投入的，若將其改造為長(zhǎng)租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個(gè)并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買賣。

實(shí)際上，“商改租”一直在進(jìn)行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時(shí)間相關(guān)部門有意識(shí)地將部分商辦類項(xiàng)目“引導(dǎo)”至租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，絕大多數(shù)集中式長(zhǎng)租公寓品牌均是自持或?qū)ぷ馍剔k類項(xiàng)目后將其改造成長(zhǎng)租公寓，這套模式已經(jīng)存在了多年，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商也并未找到獲得高收益的辦法。“最近一年多以來我國(guó)密集地出臺(tái)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，歸根結(jié)底就是在做一個(gè)加法和一個(gè)減法：增加租賃住房的供應(yīng)量；降低選擇租房的各種阻力。”張大偉認(rèn)為，“商改租”只是提高供應(yīng)量的一個(gè)方式而已，最近出臺(tái)的關(guān)于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場(chǎng)提供增量，“租購?fù)瑱?quán)的提法則是減法的一種形式。”

“以北京為例，目前租賃市場(chǎng)的規(guī)模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進(jìn)’租賃市場(chǎng)為其提供增量，對(duì)供應(yīng)端的改變也不會(huì)立竿見影。”金羽分析說，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的問題并不只是“供應(yīng)不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應(yīng)，“還是希望上述幾地的有關(guān)部門盡快出臺(tái)‘商改租’的實(shí)施細(xì)則，才有助于開發(fā)商制定具體方案。”

商辦類項(xiàng)目市場(chǎng)需回歸健康

有業(yè)內(nèi)人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場(chǎng)，也意在對(duì)此前一段時(shí)間混亂不堪的商辦類項(xiàng)目進(jìn)行整頓。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當(dāng)天，北京地區(qū)成交商辦類項(xiàng)目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區(qū)商辦類項(xiàng)目成交量低于1500套。

北京的主要產(chǎn)業(yè)都集中在四環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)，但在五環(huán)甚至六環(huán)路沿線的一些地區(qū)卻還密密麻麻地排列著商辦類項(xiàng)目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環(huán)外，由于其周圍沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境而幾乎被農(nóng)田包圍，開發(fā)商不得不將其改造為“類住宅”。

郭毅分析說，此類現(xiàn)象與上海相似，有政府規(guī)劃地塊使用用途失當(dāng)?shù)膯栴}，“商辦類項(xiàng)目的地塊首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊本身的區(qū)位條件來規(guī)劃，周圍沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不應(yīng)規(guī)劃為商辦類項(xiàng)目地塊。此外，既然規(guī)劃了商辦類地塊，就應(yīng)當(dāng)將有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至地塊附近的區(qū)域，讓商辦類項(xiàng)目有需求。目前的做法是產(chǎn)業(yè)并沒有轉(zhuǎn)移過來，附近居民只有住宅需求沒有商業(yè)辦公需求，開發(fā)商不得不順著市場(chǎng)走改建成‘類住宅’。”

京滬兩地限購令施行后，“真商辦”取代“類住宅”，開發(fā)商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對(duì)記者說，之前開發(fā)商以商辦類項(xiàng)目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實(shí)質(zhì)上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”。“京滬兩地的新政讓商辦類項(xiàng)目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發(fā)商拿地前要想清楚能干還是不能干，不能干就別干。萬科總經(jīng)理郁亮說得很清楚，‘當(dāng)好農(nóng)民種好地’，既然是商辦類項(xiàng)目，就按照商辦類項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，否則就別拿這塊地。”

隨著一系列對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整治措施，開發(fā)商似乎也感到轉(zhuǎn)型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯(lián)合金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商“抱團(tuán)取暖”，成立了北京商辦聯(lián)盟。北京保利提出“構(gòu)筑房企資產(chǎn)聯(lián)盟”，無論租售，都將商辦類項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)線運(yùn)作。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云在商辦聯(lián)盟成立儀式上表示，商辦類項(xiàng)目的存量時(shí)代已經(jīng)到來，增量時(shí)代一去不返，“以前是賣房子，現(xiàn)在是賣服務(wù)。”蔡云說，新的市場(chǎng)環(huán)境要求房企角色從開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，并考慮新的問題，比如怎樣將資產(chǎn)證券化；如何進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)和管理；產(chǎn)品形態(tài)上如何尋求突破等。