摘要：從上海宣布只租不售到廣州租購?fù)瑱?quán)，再到住建部等9部委下發(fā)于《在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等等，一系列大動作都表明租賃時代將成為樓市未來最重要的發(fā)展趨勢！不過，上述動作實際上似乎還未具有全國層面的推廣意義。

       但就在今天，新華社在其網(wǎng)站上發(fā)表了題為“購租并舉”實現(xiàn)百姓安居夢的文章，給出了一個全國性租賃立法的大消息！

       一、租購?fù)瑱?quán)，將立法明確！

       在新華社的文章中，最重要的一條信息是：住建部將通過立法明確租購?fù)瑱?quán)！

       新華社在文章中是這么說的：

       住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

       先前許多媒體猜測，廣州實行租購?fù)瑱?quán)后，會有許多城市陸續(xù)跟進(jìn)。現(xiàn)在看來，無論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購?fù)瑱?quán)，全國所有城市都將產(chǎn)生租購?fù)瑱?quán)的效果。

       租賃時代的雛形似乎已定。分析人士指出，未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數(shù)，將達(dá)到甚至超過新增住房套數(shù)的一半。這意味著，在人口大規(guī)模流入、住房矛盾比較集中的大城市，住房將在很大程度回歸“公有制”。

       二、租購?fù)瑱?quán)的意義

       若全國都展開租購?fù)瑱?quán)，將產(chǎn)生什么深遠(yuǎn)意義？

       1、從法律層面確立租賃地位

       要想讓租房得到廣泛接受，真正扭轉(zhuǎn)人們在看待租房和買房之間的偏見，必須得讓人們實打?qū)嵉目吹剑�租房真的能夠過上和買房一樣的日子。這就要求必須從權(quán)益、平等性和居住使用性等方面給出保障。

       而保障的最佳方式是什么？顯然是通過立法的形式，有國家意志為背書，具有強(qiáng)制性，普遍性。

       2、構(gòu)筑更加平等的社會

       房子身上總被賦予財富屬性或造福效應(yīng)。房子身上的附著的大量超額權(quán)益，沒有房子的人無法享受到；房子產(chǎn)生的社會歧視，比如相親、結(jié)婚沒有房產(chǎn)會如何如何，年輕人去租房被擁有房產(chǎn)的人們歧視性的對待等等。

       盡管不能說上述現(xiàn)象的產(chǎn)生都是因為租房和購房之間的不平等，但確實有部分原因是因為租房這種行為的權(quán)益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房，租房人自身的權(quán)益又常常得不到保障。

       租房傳統(tǒng)上一直是一種較為弱勢的行為，租房人的利益也是相對被社會所忽視的。

       那么，如果我們從立法層面給租房權(quán)益、給租房人的權(quán)益確立起來，和買房一樣，對于現(xiàn)在的年輕人、未來的年輕人都將是一種極大的鼓勵，也將極大的促進(jìn)社會的公平。

       3、房價預(yù)期實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)

       暴財經(jīng)分析：真正讓房價上漲的其實是人們的預(yù)期，或者說是人們的觀念。曾有一房地產(chǎn)領(lǐng)域的教授做過實證調(diào)研，結(jié)果顯示，人們預(yù)期房價上漲1%，房價就會上漲0.84%。

       真正想要房價降下來，或者不讓其上漲過快，就必須長期性地扭轉(zhuǎn)人們對待房子的態(tài)度。從住房本身來說，讓租賃房和購房同臺競爭，確立租賃房的地位，會長期改變?nèi)藗儗τ诜績r的上漲預(yù)期。

       4、租購?fù)瑱?quán)是大勢所趨

       根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計，全國居民人均住房建筑面積已達(dá)40.8平方米。這一指標(biāo)已接近甚至超過日本等發(fā)達(dá)國家的水平。這也說明，投機(jī)、投資為目的的買房者正日益增多。

       過剩的房子如何充分利用？顯然讓他們進(jìn)入到租賃市場是最好的選擇。我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家市場20%—30%的比例，差距非常大。

       當(dāng)然，租賃時代，并不是說就不需要購房，不需要買房。只不過今后買房這種行為將更加自主，有能力、有條件就買，而不會成為一種負(fù)擔(dān)。另外，租房體系建立起來后，將和買房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發(fā)揮房子拿來住的目的性。

       5、將加速中國的“人口遷徙”？

       財經(jīng)作家劉曉博分析，租售同權(quán)之后，或?qū)⒋碳ぴ诖蟪鞘写蚱吹摹胺菓艏�家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過來，還會創(chuàng)造出一大批“教育移民”。這樣，人口的城鎮(zhèn)化會大大提速，大城市對人口的“虹吸效應(yīng)”會非常強(qiáng)烈。

       如果租售同權(quán)成為持續(xù)下去，中國城鎮(zhèn)化，將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不斷流失的中小城市的房價下跌風(fēng)險有所增加。

       租售同權(quán)是社會進(jìn)步的表現(xiàn)，也體現(xiàn)了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。所以，新華社通稿里住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。

       這里面“逐步”二字，值得我們細(xì)細(xì)品味。

       三、“租購?fù)瑱?quán)”的四大關(guān)鍵點

       自7月17日廣州公布“租購?fù)瑱?quán)”新政以來，關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的討論就未停過：這些問題的焦點不外乎集中在以下幾方面：

       1、房價是不是要跌了？

       有部分人認(rèn)為，北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優(yōu)質(zhì)資源，主要包括教育、醫(yī)療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯(lián)系在一起，或者更確切的說是跟房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)合在一起，也就是說只有買房才能擁有這些優(yōu)質(zhì)資源。

       但是新的“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺以后，租房也可以享受這些同等的權(quán)利了。那么，房價會不會下跌？有專家認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”或助漲房租，甚至可能漲房價。當(dāng)然，最后結(jié)果怎么樣，只有時間能夠檢驗。

       2、租金是不是要漲了？

       部分有房者為獲得孩子入學(xué)權(quán)益，將不得不繼續(xù)購買學(xué)區(qū)房，也就是說，原來的購房需求仍在。與此同時，還增加了租房需求，原來無法擁有學(xué)區(qū)房的，入學(xué)無門的家庭，有了租學(xué)區(qū)房的需求，可以預(yù)見，房租將大幅提升。

       3、會讓學(xué)區(qū)房貶值嗎？

       租購?fù)瑱?quán)方案不能增加學(xué)區(qū)房的供給，至少不能大量增加。來看需求，昂貴的學(xué)區(qū)房，原本的購買者往往經(jīng)濟(jì)實力比較強(qiáng)。財經(jīng)專欄作家葉檀認(rèn)為，如果不能增加學(xué)區(qū)房的供給，教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學(xué)區(qū)房的房價不會下跌，租金反而會上升。

       4、會帶來教育平權(quán)嗎？

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策其實并非新政策，實際在過去的全國房地產(chǎn)市場發(fā)展中，租賃是可以就近入學(xué)的。租賃的就近入學(xué)，并不能保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)，從過去政策看，廣州的政策其實并無新意，租房也是可以上學(xué)的，只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下，租戶才可以上學(xué)，而且是如果學(xué)區(qū)房，租戶上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。

       四、“租購?fù)瑱?quán)”會讓哪些人受益

       如今，租購?fù)瑱?quán)或?qū)⑸仙秊榱⒎▽用妫�后續(xù)或有更多城市加入租賃市場中來。那么，“租購?fù)瑱?quán)”到底會讓哪些人受益？

       １、高素質(zhì)人才

       在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離！一旦租房和買房具有同等的受教育權(quán)利，這對高素質(zhì)人才的吸納將會產(chǎn)生多么大的影響！

       ２、租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

       據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來5-10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

       長期來看，“租購?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了？

       ３、包租婆/公

       租金是不是又要漲了？有專家指出：房租收入比在25%-30%處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照2016年全國應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來算，房租收入比遠(yuǎn)超過了這一范圍：北京約為44.8%，上海約為41.8%，深圳約為41.7%，也就是說，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租！

       一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升。如果是，那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢吧，數(shù)累了就去睡覺，睡著了還能笑出聲。

       ４、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商

       據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838 萬平方米，同比增加8%，商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯。

       新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的創(chuàng)新焦慮癥嗎？

       5、創(chuàng)新型房企

       隨著地價越來越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤天花板日顯，房企們躺著掙錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。

       此次新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的租購并舉，還是收并購或參股長租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。

       還有一點，長期以來，我國租房市場不規(guī)范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。租購?fù)瑱?quán)立法或有望通過法治手段遏制各種租房亂象，而這對廣大租房一族來說都是莫大的福音。

       如果租購?fù)瑱?quán)能夠通過立法的形式，在全國范圍內(nèi)推廣開來，那么樓市將發(fā)生真正意義上的顛覆性效果，尤其對于人們買房的觀念將有實質(zhì)性的沖擊。

       當(dāng)然，對于北京、上海等一線城市和一些人口流量大的二線城市來說，人口和優(yōu)質(zhì)資源之間的矛盾可能會一直存在。因此除了發(fā)展租賃住房以外，讓教育、醫(yī)療等稀缺資源變得不稀缺，把好的資源分散來開或許同樣重要。