摘要：狂飆猛進的房價,讓中國樓市成為過街的老鼠,人人喊打,而這也讓監管者不斷提高警惕。

       7月24日,中央政治局召開會議,再度給樓市定調:要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。

       無獨有偶,7月24日下午,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交,樓面價分別為:張江地塊5569元/平方米;嘉定地塊5950元/平方米。這個成交價比之一年前成交的附近宅地的樓面價便宜了84%。

       業內指出,雖然主流媒體一直在報道房價下跌,但是老百姓不信,上海出臺一連串舉措,就是要強行把房價真正摁下去。而一線城市的邏輯,將繼續在其他城市經濟發展和資本的邏輯上,緩慢行進。

       中央定調:穩定房地產市場,加快建立長效機制

       7月24日,中共中央政治局召開會議,會議分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。

       會議強調,要堅定不移深化供給側結構性改革,深入推進“三去一降一補”,緊緊抓住處置“僵尸企業”這個牛鼻子,更多運用市場機制實現優勝劣汰。加大補短板力度,改善供給質量。

       會議提出,要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。要穩定外資和民間投資,穩定信心,加強產權保護,擴大外資市場準入,增強營商環境對投資者的吸引力。要高度重視民生工作,積極促進就業,切實幫助困難群眾解決生產生活中遇到的困難和問題。

       上海地價“暴跌”84%:住房“公有制”時代來臨

       立規劃、出方案、推地塊,近日一線城市先后“放招”,推動住房租賃市場發展。

       昨天上海轉讓的兩塊土地,因為成交價低,從而備受矚目。

       1、浦東新區的“張江南區配套生活基地A3-06地塊”,土地面積約6.5公頃,可建建筑面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價只有5569元/平方米。

       2、位于嘉定區的“嘉定新城E17-1地塊”土地面積約2.85公頃,可建建筑面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米

       這個成交價,價格低到了“接近贈送”的水平。值得關注的是,2016年7月,在距離“嘉定新城E17-1地塊”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地塊”被福建建發奪得,總價41.98億元,樓面價3.03萬元/平方米,扣除5%的保障房與15%的自持面積后,實際樓面價為3.76萬元/平方米。

       也就是說,這塊嘉定新城租賃用地,樓板價只有一年前宅地出讓價的16%!

       財經評論員劉曉博指出,從上海、深圳公布的“住房十三五規劃”看,未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數,將達到甚至超過新增住房套數的一半。這意味著,在人口大規模流入、住房矛盾比較集中的大城市,住房將在很大程度回歸“公有制”。

       租金回報率是多少?

       據“暴財經”分析,新的只租不售模式下,房屋成本大概是這樣: 土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(具體會有減少,姑且算作10%)。

       把樓面價6000元/㎡代入房屋成本公式,那么會得到成本大概是12000/㎡。

       那么租金回報率又是多少呢?

       目前,在嘉定地塊周邊,出租一套90平米的住宅,大概每個月4100元。

       這么計算,開發商通過房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤了。

       再回到嘉定那塊地,旁邊的福建建發的宅地,房價成本或達到5萬元/㎡以上,預測將來商品房售價將在7萬元/㎡以上。

       如果某位購房者投資了一套福建建發的商品房,每平米7萬元,用來出租;而旁邊嘉定新城租賃地塊直接以1.8萬元的成本出租,可以看到回報率將差距巨大!不過我們必須看到的是,兩者租金水平也會有些區別。

       業內人士指出,如果這類租賃住房的建設規模很大,的確是會對周邊房價帶來一定沖擊,并一定程度上抑制房價。

       強行把房價真正摁下去?

       除了推動租賃市場發展之外,周末上海樓市還有一條大消息:上海出臺了被稱為“一價清”的調控措施。

       上海住建委在其官方網站,公布一份與上海物價局聯合簽署,名為“關于加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知”的文件,對房地產銷售提出了如下要求:

       1、開發商賣房子、車位等附屬設施的時候,應該嚴格按照備案價銷售,不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用;

       2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,使購房人接受商品或者服務價格。

       3、房價、車位價格都需要向政府備案,定價不合理的,政府部門可以要求“房地產開發企業重新申報備案”。如果備案后需要調價,也需要政府部門同意。

       4、商品房、車位等附屬設施的銷售都采取“價格承諾制”,要在銷售現場明碼標價(包括價格,以及價格有效期)、公示價格承諾書。

       5、違反規定的開發商,一經查實,暫停網簽資格,情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質,并列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的,移交司法機關處理。

       6、本通知自發布之日起執行。

       央視財經微信公眾號稱,這個措施的出臺,可看出上海不滿足于“備案價降低”,但實際房價沒降低的現狀。主流媒體一直在報道房價下跌,但是老百姓不信,因為大家都知道雖然備案價降低了,但實際上開發商利用其他手段把房價又賺回去了。這種名義上的房價降低,顯然不能讓大家滿意。上海此舉,就是要強行把房價真正摁下去。

       央視財經稱,任何措施和規定,不講違規怎么處罰,都是假把式。顯然,這次增大了“違規“成本,尤其是構成犯罪的,移交司法機關處理這一句。真細究起來,構成犯罪也很容易,如收茶水費,就可牽涉到”商業賄賂“、”偷稅漏稅“等兩項罪名。

       而敢不敢出臺“一價清”,已成為地方政府是不是真心調控房價的試金石。一價清,一言以蔽之,就是不能再玩備案價之外的其他花樣了,必須老老實實按照備案價賣。

       租購并舉或是房地產長效機制之一

       一線城市房價高企背景下,居民租房需求進一步強化,租賃市場的發展受到中央層面的多次關注。而一線城市的調控邏輯,將繼續在城市經濟發展和資本的邏輯上,緩慢行進。

       鼓勵住房租賃消費,是政策導向,也是市場方向,而近段時間出現的變化也反映出國家發展住房租賃市場的決心。業內人士指出,租購并舉或是房地產長效機制之一。

       2015年年底,中央經濟工作會議明確提出,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。2016年,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下稱《意見》),全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。2016年年底,中央經濟工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。

       上述《意見》被視作租賃市場發展的綱領性文件,其中提到的包括完善供地方式、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優惠等熱點領域的發展意見。

       今年7月6日,上海公布了住房“十三五規劃”,明確提出了:

       “落實市、區責任,以區為主,發揮區屬國有企業功能,增加政府持有的租賃住房比例,起到托底保障和市場“壓艙石”“穩定器”的作用。”

       7月17日,廣州市印發16條措施全力推進住房租賃市場發展,通知指出,允許將商業用房等按規定改造成租賃住房,改建后的租賃住房,土地使用年限不變,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行,不得將改造后的租賃住房進行銷售。

       在具體措施中的第一條,提出中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施:租購同權!該方案明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。

       近日,國家9部委聯名下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,宣布圈定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市,搞住房租賃的試點。在這個文件里,也明確強調了兩點:

       1、《通知》要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

       2、要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平臺,通過平臺提供便捷的租賃信息發布服務,保障租賃雙方特別是承租人的合法權益。

       業內人士指出,“國企持有租賃住房+政府提供租賃交易服務平臺”,就是未來大城市的租賃模式的基本特征。

       政府正在積極探索“長效機制”。在住房矛盾較大的城市,房子的定位越來越接近于“生活必需品”,類似“柴米油鹽”,政府開始加大干預的力度,以圖實現公平。

       但這不意味著完全取消市場的作用,開發商提供的市場化住宅,仍然會占到相當比例。

       國有企業要帶頭

       值得一提的是,在昨天的上海租賃土地拍賣商,兩幅土地最終都只有一家企業提交競買申請,所以按照底價成交。這兩家企業,恰恰是各自區里的區屬國企。

       從拿下張江地塊的“上海張江(集團)有限公司”的登記信息看,這家企業性質是“國有獨資”,唯一的股東是“上海浦東新區國有資產管理委員會”。

       而從拿下嘉定新城地塊的“上海嘉定新城發展有限公司”的登記信息,企業性質也是“國有獨資”,唯一的股東是“上海嘉定區國有資產監督委員會”。

       分析人士指出,《通知》強調國有企業在租賃市場試點過程中的引領和帶動作用,多項支持政策中均明確提及國有企業。

       在培育住房租賃企業方面,《通知》明確提出,人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。

       在增加租賃住房供給方面,《通知》在強調盤活存量房屋用于租賃時,提到鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。

       鏈家研究院院長楊現領撰文解讀稱,國有企業和國有資本的引領和帶動作用主要體現在開發和金融環節,市場化、民營化的租賃運營機構優勢主要體現在運營和租后管理環節。

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表達了類似觀點,他表示,實際情況是閑置廠房和商業辦公用房的擁有者中,國企占比相對較高。鼓勵存量開發,就必須激發這部分國企參與的積極性,但這并不意味著其他企業和個體出租人無法進入改造市場。

       租賃時代的樓市新邏輯

       國家發展租賃市場決心重重,租賃試點即將開啟,那么對樓市走向究竟有怎樣的影響呢?

       1、買房收益模式將改變:由“賺房價上漲差價”轉變為“收房租”;

       2、高租售比房子有潛力:地鐵沿線低總價公寓,低總價小戶型住宅等;

       3、名校學區房租金上漲:如果“租售同權”,租房真的能上名校,那么名校學區房租金未來可能是天價;

       4、出租房屋要交稅了:租賃市場完善后,出租房不用交稅將成為歷史;

       5、房價將不會再大幅上漲:發展租賃將是樓市調控長效機制重要一環,加上限購限貸限賣限價等系列措施,房價大幅上漲將終結。

       6、非自住買房投資懸了:如果你現在還想純投資,不打算自住,將面臨限價、限賣、稅費和加息等眾多不確定因素,面臨較大風險。相反,自住或者未來適合出租的房子將比較安全。