摘要：隨著廣州樓市價值提高，豪宅盤數量亦在提高，以近三年成交情況為例，2015年上半年千萬級豪宅盤有9個，2016年上半年千萬級豪宅盤有20個，今年上半年豪宅盤有30個，這意味著可供高端買家選擇的空間越來越大。

       今年上半年，廣州千萬級豪宅的成交量大幅少于去年同期，總體下跌近三成。日前，廣州中原研究發展部的統計數據顯示，在上半年成交的435宗豪宅中，有近300套成交在一季度的樓市調控新政前。此外，廣州豪宅的“郊區化”趨勢明顯，番禺已成近郊豪宅最為集中的區域，豪宅盤總數占全市比例從去年的18%驟升至35%。

       番禺豪宅盤占比超越天河

       在整體市場萎縮的情況下，2017年上半年千萬以上豪宅成交宗數同比下跌26.8%（跌幅大于整體市場）。據廣州中原研究發展部的統計數據，在上半年成交的435宗豪宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，說明政策對于頂端買家仍存在影響。

       廣州豪宅盤“郊區化”的趨勢得到進一步體現。對比之下，2016年，廣州的千萬級豪宅盤，以天河區最為集中，占比達到37%，其次是海珠，占比為27%；而到了今年，天河區豪宅盤占比略降到30%，番禺則超越天河，豪宅盤占比高達35%。從板塊來看，以往豪宅盤多集中在天河珠江新城板塊、海珠琶洲以及白云南湖板塊，而今年豪宅盤明顯往近郊推進，其中包括番禺洛溪、大學城、南沙南沙灣等。

       業內認為，這一方面說明隨著城市發展、買家觀念改變，豪宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然環境優越的樓盤亦受到了有實力的購房者的關注。另一方面，近郊樓盤雖然先天地理位置不及城央豪宅，但通過物業管理、優質服務、合理小區規劃等因素滿足買家要求，這說明開發商對于樓盤的運營水平越來越高。

       外圍各區普遍供應量短缺

       從價格來看，2017年上半年，廣州網簽均價為16103元/平方米，同比并沒有出現太大的變化，但根據廣州中原研究發展部調研發現，新政后部分項目采用“雙合同”等方式，加上摻雜了一定量回遷安置房網簽，因此該價格僅供參考。

       2017上半年延續了2016年“供不應求”的市場情況，加上新政后新批預售節奏明顯放緩，從而導致其成為近4年內供應最少的半年，僅供應367.03萬平方米，同比下跌16%。

       由于成交量減少，廣州一手住宅消化周期提升至6.7個月，為2016年9月以來比較明顯的周期上揚。但需要指出的是，廣州整體庫存面積截至6月底僅637萬平方米，明顯低于去年整體情況；此外，部分熱門區域消化周期低于3個月，由此說明各區庫存存在明顯的“不均勻、不平衡”現象。

       由于開盤數量減少，2017年上半年住宅整體推貨量為16769宗，同比下跌21.7%。

       結合網簽面積來看，上半年全市僅天河區出現供大于求，其余十區均出現不同程度的需求缺口。中心區除黃埔缺口41.3萬平方米以外，各區缺口普遍在3-5萬平方米；外圍區域缺口普遍在20萬平方米以上，其中花都區缺口達61.33萬平方米，成交熱區增城缺口接近40萬平方米。

       天河一套能換近五套增城房

       價格方面，中心區天河以46283元/平方米的均價成為廣州單區價格最高位，原因在于牛奶廠板塊高端住宅入市，提升網簽價格；而區域漲幅最大的為南沙區，隨著廣州唯一副中心、土拍刺激，樓價產生明顯變化。從套均價格情況來看，天河毫無疑問成為全市上半年的“土豪區”，套均價格為614萬元/套；而增城依然為廣州“洼地”，套均125萬元/套，這意味著一套天河的房子理論上能夠換接近5套增城的房子。套均價漲幅最大的是番禺區，該區套均上漲幅度達65.4%，區域價格上漲以及普遍新產品面積較大，導致該區套均飆升。

       2017年下半年，廣州樓市走向如何？據廣州中原研究發展部統計顯示，2017年下半年中心區越秀、白云、海珠將有一定量一手新貨可供應，假如順利投入市場，或將引起近年中心區推貨小高峰。此外，外圍區增城、黃埔供應量依然趕不上買家需求，由于近2年推地量減少，熱門板塊如黃埔長嶺居，增城新塘、朱村仍然面臨缺貨現象。