摘要：近日，關于北京樓市的消息不斷傳來：二手房房價出現下跌、有學區房降價100多萬、首套房貸利率上調……北京房價真的迎來了拐點嗎？樓市真實情況到底怎樣？

       貸500萬30年還1000萬，北京樓市一個月“加息四次”！

      北京部分銀行把首套房房貸利率上調為基準利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調至基準利率的1.2倍。

      目前5年期以上商業貸款基準利率是4.9%。上調10%，就是5.39%；上調20%，就是5.88%。

      而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

      從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時候，一般每次加息0.25個百分點。也就是說，從5月初到6月初，短短一個來月的時間里，北京樓市已經變相加息了兩輪，相當于央行4次“標準力度”的加息！

      我們來做一個假設：如果真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬，還款期限30年，原來月供26536元，首套執行1.1基準利率時，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元。

      由此，30年的貸款，付的利息比本金還要多（利息合計509萬，貸了500萬的款，要還超過1009萬。）

      當然，放在北京的案例里，最長25年的貸款期限，利息還是要比原來多還43萬元。

      不是個案，北上廣深首套利率集體再上調！

      除了北京，這幾天上海、廣州、深圳都不閑著。

      據報道，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準，房貸審核力度也空前嚴格。

      自5月25日起，工、農、中、建四大國有銀行將深圳地區首套房貸利率，由此前的9折上調至9.5折。

      近日，廣州也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。

      至此，5月至今短短一個月內，北上廣深四大一線城市，已全部上調房貸利率，北京甚至還上調了兩次。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸也同時收緊。

      中原研究中心數據顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調高利率。在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來，房貸收緊的現象愈演愈烈。

      2017年第一季度，房貸增長勢頭已得到遏制。央行數據顯示，一季度，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

      北京二手房交易創2015年2月來最低

      據一家房地產中介門店，進入5月份以來，一個月一單生意都沒做成的經紀人很多。據一家中介公司的數據顯示，自3月以來，他們經手的房屋交易出現了前所未有的7周連降。4月最后一周的帶看量僅為高峰水平的三分之一。

      而從網簽數據看，北京市住建委的數據則顯示，5月全月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。

      中原地產首席分析師張大偉說，（北京）網簽數字五月份全月大概是1.1萬套，這個是27個月以來的最低點，然后從環比的數據來看的話，跌了大概60%，數據應該是比較低迷的這樣一個狀態。

      張大偉介紹說，這幾個月來，網簽量呈現出逐月階梯下滑的趨勢：3月份，平均每天網簽量在1000套-1500套以上，到了4月這個數字則變成了1000套左右，而進入5月，則只能維持在500套左右。

      而國家統計局的數據也顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著“3·17” 樓市調控新政陸續出臺，4月開始二手房房價開始停止上漲。

      從實際成交情況來看，2017年5月份，北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。

      偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，有這么幾個房源回落是比較明顯的——第一個是遠郊區縣，因為遠郊區縣的配套教育醫療等等配套相對市中心來說要相對差一些，所以我們可以看到遠郊區縣的房源，現在房價是率先回落的，可能降幅有的百分之十幾可能都有，再就是前期房價漲幅過大，一些大戶型、非普通住宅，現在也是出現了比較明顯的下滑。

      房價降了為何買房人沒感覺？

      房價降了，但為何買房人感受不到這種降幅呢？

      業內人士表示，北京二手房房價下降，這個“下降”是與今年業主掛牌報價最高位的時候相比較而言的，而從去年到今年，北京二手房價上漲的幅度，要遠遠大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不過是朝著今年初的水平在調整。

      偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，可能大家還是沒有感覺到這個房價的回落，因為現在房價剛剛回落了，也就是6%-7%左右，所以這個房價的回落大家還沒有感受得到。

      簡單來說，房價降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每個人的感觸都不太明顯甚至說沒有。

      而從國家統計局的數據來看，也確實是這樣：雖然4月份北京二手住宅價格已經出現環比停漲。但總體看來，北京依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房價同比去年仍然上漲了23%以上，90平方米-144平方米二手房房價同比去年也上漲了21%。

      整體而言，北京價格的調整才剛剛開始，因為畢竟樓市調控才剛剛兩個月，從未來的趨勢來看的話，應該會在7、8月份，在樓市這么一個慣常的淡季會表現得更明顯一些。