摘要：今年政府工作報(bào)告中“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控”的說法備受市場(chǎng)關(guān)注。記者注意到，進(jìn)入3月，多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，分類調(diào)控、因城施策，正成為新的特點(diǎn)。

       分類調(diào)控成共識(shí)

       “目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求……加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。”政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的工作安排，用了276個(gè)字進(jìn)行闡述。

       對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，政府工作報(bào)告中明確提出規(guī)范開發(fā)、銷售和中介三類市場(chǎng)參與主體行為，既是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要保障，同時(shí)也是防范各類住房金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。在其看來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控這是一個(gè)積極信號(hào)，這意味著后續(xù)房?jī)r(jià)上漲過快的城市依然會(huì)有積極的供地。

       業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，分類調(diào)控在房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為出臺(tái)調(diào)控政策的一個(gè)共識(shí)，這也是十幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，是一種比較切合實(shí)際的做法。大家都已經(jīng)意識(shí)到，房地產(chǎn)調(diào)控再也不能一刀切了。如果將分類調(diào)控落實(shí)到土地政策，主要就體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面，即房?jī)r(jià)上漲快的城市增加住宅用地供應(yīng)，庫(kù)存多的城市調(diào)減甚至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)，這就是分類調(diào)控的直接表現(xiàn)。

       三類主體行為將被規(guī)范

       事實(shí)上，分類調(diào)控不僅體現(xiàn)在土地供應(yīng)上，還包括高價(jià)地把控、限購(gòu)、信貸收緊等諸多政策層面。開發(fā)、銷售、中介的行為將被進(jìn)一步規(guī)范。

       銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清日前透露，去年新增貸款中45%是房地產(chǎn)貸款，其中個(gè)人住房按揭貸款占了很大一部分。雖然從總體上說居民部門的杠桿率不高，但增速需要引起關(guān)注。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房?jī)r(jià)漲幅所包含的風(fēng)險(xiǎn)情況不一樣。因此，銀行要從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放。

       銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也表示，日后將采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制；對(duì)于一些房地產(chǎn)庫(kù)存過大的三線、四線城市，在信貸上也要給予考慮；對(duì)城市化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

       多地出調(diào)控新舉措

       進(jìn)入3月，多地出臺(tái)新舉措：3月1日，河北涿州發(fā)布限購(gòu)限貸政策，3月2日，河北保定淶水出臺(tái)樓市限購(gòu)政策。

       3月12日，三亞正式出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，除了跟海口新近出臺(tái)的條款相似的嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓外，還規(guī)定二套房商業(yè)貸首付最低五成、第三套房及以上商業(yè)貸款停貸。

       “通過對(duì)第二套住房的貸款首付比例約定，使得二套購(gòu)房的成本加大，使得購(gòu)房者的購(gòu)房約束增加，購(gòu)房方面也會(huì)更加理性。此類政策對(duì)于三亞當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的影響會(huì)更加明顯，因?yàn)橥鈦?lái)人口理論上只允許認(rèn)購(gòu)首套，本身和二套購(gòu)房的政策關(guān)系不大。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞此次出臺(tái)限貸等政策，也是為了防范近期三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)過多的炒房現(xiàn)象。

       根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元/平方米，而去年全年為19169元/平方米，漲幅較大。三亞此次政策，也代表了目前全國(guó)市場(chǎng)購(gòu)房政策繼續(xù)收緊的大趨勢(shì)。

       3月8日，有媒體報(bào)道，南昌即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，消息稱，這或是該市史上最嚴(yán)限購(gòu)令，有房的再也不能買了。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若此消息成真，限購(gòu)應(yīng)是屬于非常嚴(yán)厲的。

       不過，在業(yè)界專家看來(lái)，在短期依靠限購(gòu)限貸之外，長(zhǎng)期還得尋求建立長(zhǎng)效機(jī)制。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在最新研報(bào)中表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控效果，關(guān)鍵看長(zhǎng)效機(jī)制能否有效建立。