摘要：雞年開年首個工作日，三大利空信號便在樓市上空蔓延，業(yè)內(nèi)稱全國樓市進入下行通道已基本確立。業(yè)內(nèi)人士認為，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。

       有的人，年還沒過完，一切還未步入正軌，可關于房地產(chǎn)的爆炸性利空消息卻接踵而至。

       消息一：央行變相加息

       在農(nóng)歷雞年的第一個交易日，市場迎來了當頭棒喝。中國央行釋放重磅變相“加息”信號：央行當日進行200億元7天期逆回購操作中標利率2.35%，此前為2.25%；進行100億元14天期逆回購操作中標利率2.5%，此前為2.4%；進行200億元28天期逆回購操作中標利率2.65%，此前為2.55%。

       另外，央行還上調(diào)常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個基點：隔夜SLF利率上調(diào)至3.1%，此前為2.75%；7天SLF利率上調(diào)至3.35%，此前為3.25%；1個月SLF利率上調(diào)至3.7%，此前為3.6%。利率變動2月3日生效。

       實際上這不是中國央行第一次變相加息了，節(jié)前央行曾將6個月和1年期MLF利率分別上調(diào)10個基點至2.95%、3.1%。招商證券徐寒飛表示，這是央行貨幣政策全面逆轉(zhuǎn)的信號，意味著2014年以來的貨幣寬松結束了。

       業(yè)內(nèi)認為，加息意味著資金貴了，它對于樓市、股市、債市、期市都構成利空。而且此次央行出手非常迅猛，沒給市場喘息的機會，將給市場心理帶來極大的震撼。

       任澤平認為，央行自節(jié)前上調(diào)MLF半年期及一年期利率后，再次對SLF和逆回購利率進行了上調(diào)，政策性利率全面上調(diào)，已經(jīng)事實上加息，顯露出央行偏緊的政策態(tài)度。預計央行的貨幣政策將持續(xù)偏緊，房市將持續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟在2-3季度有望二次探底。

       分析師明明表示：近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)走熱跡象，一線城市房價再次出現(xiàn)上漲勢頭，結合去年12月份信貸數(shù)據(jù)仍然較多和房地產(chǎn)投資再創(chuàng)新高，貨幣政策有必要通過適當引導中長期利率上升，抑制房地產(chǎn)泡沫。

       消息二：房貸利率收緊或成趨勢

       近日，第三方市場機構融360對外發(fā)布了《2017年1月中國房貸市場月度分析報告》。

       數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，環(huán)比上升0.01%。今年1月，全國二套房貸款平均利率為5.40%，與上月持平，但同比上升0.01%。

       值得一提的是，近日有媒體稱央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴格控制一季度新增貸款，若屬實的話，2017年第一季度人民幣貸款有望下降，對各行各業(yè)都影響較大，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，有利于樓市的進一步調(diào)控。

       該知情人士稱，因信貸增長過快，中國央行近日明確提出商業(yè)銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度。信貸增速過快的銀行，可能面臨基于MPA(宏觀審慎評估體系)的差別化存款準備金利率的處罰，還可能面臨差別存款保險費率的懲罰。

       房貸總量、占新增貸款比例等指標的大幅飆升，發(fā)生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。總體來看，房地產(chǎn)的熱度非常高。這也告訴我們，2016年的GDP主要是靠房地產(chǎn)“局部牛市”支撐的，去產(chǎn)能帶來的國企利潤大幅反彈，只是次要原因。

       通過各種數(shù)據(jù)分析，我們或許可以預測，房貸收緊是2017年的主流趨勢，各地因城施策，未來將有越來越多的城市上調(diào)房貸。

       消息三：熱點樓市普遍“倒春寒”

       春節(jié)長假，全國一二線城市樓市或許可以用“波瀾不驚”來形容。根據(jù)不完全統(tǒng)計，全國10城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門），春節(jié)假日期間（2017年1月27日-2月2日）共成交225套商品房，2016年春節(jié)假日期間（2016年2月7日-2月13日）共成交商品房213套。

       值得一提的是，多數(shù)熱門城市整體簽約情況比之去年下滑明顯。上海今年春節(jié)假期共成交15套商品房，相對于去年成交的33套房源，已經(jīng)腰斬。值得一提的是，在成交的項目中，均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，主要位于金山、嘉定、青浦等這些郊區(qū)板塊，成交均價在4萬/平方米以內(nèi)。

       由于春節(jié)期間系統(tǒng)維護，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、存量房交易服務平臺暫停對外服務。不過從1月前兩周的數(shù)量來看，北京市房地產(chǎn)交易數(shù)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅下滑，同期下滑超過45%。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2017年1月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%，與2016年同期相比下降45.1%。

       廣州樓市數(shù)據(jù)相對較為出色。在春節(jié)期間間，共成交56套房，比之去年的36套房源，增長近一倍。不過實際上，廣州樓市也早有降溫跡象。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%；均價方面，該周網(wǎng)簽均價為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%。

       杭州去年成交31套房源，今年成交5套，不足去年六分之一。不僅是春節(jié)期間樓市成交大幅下滑，1月份杭州樓市總體成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。數(shù)據(jù)顯示，1月杭州市區(qū)共成交新房8502套，環(huán)比去年12月的12619套下降約33%。其中，主城區(qū)共成交2978套，是近三年同期成交的最低值。

       南京的成交數(shù)據(jù)表面上看起來很光鮮，共成交315套，不過這是由于在春節(jié)假期集中簽約，因此數(shù)據(jù)比之去年有較大幅度增長，但并不具有代表性。

       根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假期間，南京新建商品住宅認購31套，相比去年春節(jié)期間52套的認購量，存在明顯下滑，不足去年同期的6成。再看今年1月份數(shù)據(jù)，南京全市成交新房4926套，環(huán)比去年12月的4508套雖有小幅上漲，不過同比去年1月的12387套下滑超過6成，這也是自去年以來的單月銷量第二低位，即使跟2015年1月的6203套成交量相比，也有不小的差距。

       業(yè)內(nèi)人士稱，春節(jié)數(shù)據(jù)慘淡，一方面是節(jié)假日期間，開發(fā)商需要放假，市場投放量有限，另一方面，與樓市市場風向有關，從1月份的樓市數(shù)據(jù)來看，全國樓市進入下行通道基本確立，購房者的觀望情緒繼續(xù)提升。