摘要：國(guó)慶節(jié)前后短短10天內(nèi)，全國(guó)有21個(gè)熱點(diǎn)城市先后發(fā)布了以住房限購、限貸為主要特征的樓市調(diào)控政策，重點(diǎn)抑制非理性炒作，疏通樓市風(fēng)險(xiǎn)堰塞湖，最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定樓市預(yù)期的目的。盡管有分析認(rèn)為“兩限”可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期與政策預(yù)期反向變化，但實(shí)踐證明實(shí)施住房限購、限貸是當(dāng)前抑制熱點(diǎn)樓市躁動(dòng)的必然選擇。

       本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，主要受到投資和投機(jī)炒作力量的驅(qū)動(dòng)，與真實(shí)居住需求關(guān)系已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的自我強(qiáng)化加上杠桿資金的推波助瀾，如果任由市場(chǎng)自發(fā)演化，那么必然會(huì)陷入房?jī)r(jià)泡沫膨脹直至破滅的過程。年初以來熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)急劇上漲到“搶房”一幕的出現(xiàn)，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的逐步喪失。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價(jià)競(jìng)購土地，還是賣方因房?jī)r(jià)上漲斷然違約，甚至還出現(xiàn)以離婚來規(guī)避地方政府住宅限購措施的現(xiàn)象，都可以歸結(jié)為市場(chǎng)非理性行為。因此躁動(dòng)樓市內(nèi)在需要有效的行政干預(yù)措施，以控制樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚，同時(shí)又要避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)，而住房限購和限貸措施是短期降溫樓市最行之有效的政策工具。

       為抑制房?jī)r(jià)過快上漲和打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作，2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確熱點(diǎn)城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。2012年1月至3月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降13.6%，商品房銷售額下降14.6%，商品房均價(jià)略有回落。這些情況表明，住房限購和限貸措施能夠?qū)崿F(xiàn)樓市降溫而又避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的政策目標(biāo)。基于歷史經(jīng)驗(yàn)，本輪升級(jí)版住宅限購、限貸措施出臺(tái)后，預(yù)計(jì)樓市預(yù)期將在短期內(nèi)趨向穩(wěn)定。

       應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市供求失衡并導(dǎo)致市場(chǎng)躁動(dòng)的根本原因在于產(chǎn)權(quán)分布結(jié)構(gòu)上的矛盾，而非總量上的供給缺口。而此前市場(chǎng)過分強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)樓市住宅的投資屬性，導(dǎo)致資金瘋狂追捧，促使房?jī)r(jià)上漲預(yù)期固化。因此，嚴(yán)禁各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓熱點(diǎn)城市住宅回歸居住屬性，才能有效減少投資投機(jī)性資金對(duì)熱點(diǎn)城市住房價(jià)格的非理性炒作。不管如何，考慮到熱點(diǎn)城市住宅愈來愈強(qiáng)的金融投資屬性，實(shí)施嚴(yán)格的限購和限貸措施，抑制市場(chǎng)非理性炒作，不失為當(dāng)前及未來一段時(shí)間防范金融風(fēng)險(xiǎn)的理性選擇。

       當(dāng)然，“兩限”政策措施也存在局限性。住宅限購措施存在時(shí)效的局限性;住宅限貸措施又可能因?yàn)楦鞣N表內(nèi)外杠桿資金、違規(guī)資金參與首付款、購房款，降低限貸政策對(duì)需求調(diào)節(jié)的實(shí)施效果。特別是在政策執(zhí)行過程中，各種五花八門繞開監(jiān)管的做法，實(shí)際上也使“兩限”政策成效大打折扣。因此，在嚴(yán)格實(shí)施“兩限”措施、盡可能堵塞房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞的同時(shí)，也需要適當(dāng)擴(kuò)大熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)并增加住宅建設(shè)總量，以達(dá)到穩(wěn)固樓市預(yù)期的目的。