摘要：2016年四季度北京全市二手住宅網簽量總計為58398套，環比2016年三季度下降25.6%，降幅超過四分之一。除北京外，受四季度樓市調控政策全面收緊的影響，全國重點一二線城市的二手房市場交易量都出現下滑，房價止漲企穩。2016年四季度，也將成為中國樓市新一輪降溫周期的開始。

       相關媒體分析表示：縱觀2009年至今的季度交易量數據，北京二手住宅市場經歷了明顯的3次高點：2009年四季度創紀錄的90563套，2013年一季度的73464套，2016年三季度的78526套。以這三次高點為節點，從2009年到2016年，以北京二手住宅市場為例，大概經歷了三次較大的“升溫—降溫”周期和六個較為明顯的市場階段，而每個階段交易量的走勢與樓市政策的變化密切相關。

       2009年1季度—2009年4季度：交易量井噴

       2008年9月份開始，國家出臺了一系列支持房地產的政策，除了應對金融危機的四萬億救市外，還有下調購買普通住房契稅稅率、營業稅5改2、暫免個人買賣印花稅和土地增值稅、降低購房首付比和個貸利率等等利好政策出臺。受2008年四季度一系列利好政策的影響，2009年全國樓市持續升溫，北京二手市場交易量自2009年開始也迅速升溫，一季度交易量由2008年四季度的13185套激增至36704套，二季度再跳至64460套，雖然2009年下半年開始，樓市政策開始逐步收緊，但是在市場慣性的影響下，四季度交易量再次突破9萬套，整個市場熱度空前。

       2010年1季度-2011年1季度：政策收緊 交易量下滑

       2009年下半年開始，國家開始逐步收緊樓市政策，營業稅2改5，“國四條”出臺；進入2010年，調控進一步加碼，全國46個城市陸續出臺限購措施，二套首付比例和利率持續提高，全國樓市開始降溫，北京二手住宅交易量也于2010年一季度到2011年一季度大幅回落，單季度整體交易量降至4-6萬套的水平。

       2011年2季度-2012年1季度：政策加碼 交易量再度下滑

       進入2011年，樓市政策進一步收緊，1月26日“新國八條”出爐，房產稅試點改革隨后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市進一步增多，各項調控在2011年不斷細化和落實，全國樓市進一步降溫。從2011年二季度到2012年一季度，北京二手住宅的交易量也再度下滑，單季度交易量降至2萬-3萬套的水平。

       2012年2季度-2013年1季度 ：貨幣政策放松交易量回升

       進入2012年，雖然全國樓市調控依舊從緊，但政策未再大幅加碼，除北上廣深外，大部分城市還對政策實施了微調，以刺激市場需求。此外，自2011年12月5日央行下調金融機構人民幣存款準備金率開始，貨幣政策開始放松，2012年多次降準降息。受此影響，全國樓市出現回溫跡象。北京二手住宅的季度交易量也回到了4萬套以上，并在2013年三季度單季交易量突破7萬套。

       2013年2季度-2015年1季度：政策從緊交易量整體低迷

       事實上，自2012年下半年樓市全國樓市回暖起，政府就又開始收緊樓市調控。2013年2月20日，“新國五條”出臺，樓市政策再次加碼收緊，隨后，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的調控細則出臺，全國樓市降溫。北京二手住宅單季度交易量也持續下滑，再次回到2~3萬套的水平。

       在此期間，樓市一度十分低迷，北京二手住宅單季度交易量在2014年二季度甚至只有2萬出頭。在此情況下，不少城市開始解除限購，2014年9月30日央行還為限貸松綁，樓市政策出現放松信號，市場也因此有所回溫。2014年四季度、2015年1季度北京二手房交易量回升到3萬套以上，但市場整體依舊低迷，回溫有限。

       2015年2季度-2016年3季度：政策持續利好 交易量爆發

       以2015年330新政為起點，國家連續出臺多項樓市利好政策，央行也連續降準降息，全國樓市出現明顯回溫。2015年二季度，北京二手住宅交易量直接從一季度的3萬余套跳至5萬余套；進入2016年，北京二手住宅交易量再上一層樓，單季度交易量突破7萬套，二季度雖有下滑，但3季度再次上升并逼近8萬套。

       2016年四季度：政策大幅收緊 交易量回落

       以2016年北京930新政為標志，2016年四季度全國再次掀起樓市調控風暴。北京二手房交易量也應聲而落，四季度回落到了6萬套以下。

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，中國房地產市場走勢受政策因素的影響非常大，根據過往的政策周期來看，本輪樓市調控收緊的周期如果從2016年9月份開始算起的話，預計將持續至2019年。2016年四季度，包括北京在內的，全國多個重點一二線城市二手房交易量已經開始出現明顯回落，這也將成為中國樓市新一輪降溫周期的開始。

       胡景暉預計，2017年中國重點一二線城市的二手房交易量還將繼續回落，以北京為例，2009~2015年，北京二手住宅年度交易量均值在17萬套左右，考慮到近些年北京二手住宅市場規模的增加，20萬套將是年度交易量的平均值，在政策調控的影響下，2017年、2018年的交易量或將向這個平均值回歸。不過，2016年的大爆發中，北京二手住宅交易量超出均值達7萬余套，2017年驟降五成的可能性不大，因此，2017年、2018年成交量將更大概率在15萬套至20萬套之間振蕩。