摘要：近來的土地市場(chǎng)，再度升溫。11月21日，福州迎來年內(nèi)第四次土拍，推出的15宗土地，有8宗競(jìng)拍過程中觸及最高限價(jià)，遭遇“熔斷”，轉(zhuǎn)入競(jìng)配建面積。11月22日，廣州一場(chǎng)土拍推出10宗土地，吸引了超過40多家開發(fā)商前來搶奪，一日吸金超204億元。

       在土地市場(chǎng)熱度不減之際，國土資源部于11月23日召開《深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）新聞發(fā)布會(huì)。國土資源部黨組成員、副部長趙龍表示，城鎮(zhèn)內(nèi)部存在大量低效用地，盤活利用潛力巨大。

       陽光100副董事長范小沖表示，這項(xiàng)政策的主要目的是挖潛。之前城市有大量的低效用地，城市要升級(jí)把這些土地挖掘利用，可以加大供應(yīng)。目前的房價(jià)上漲和供給不足有關(guān)，供地的增加不能全靠新增，挖潛可以緩解熱門城市的用地緊張。

       給土地市場(chǎng)降溫？

       趙龍?jiān)诎l(fā)布會(huì)上表示，通過盤活低效存量用地，一方面可以釋放出有效的用地空間，滿足發(fā)展的用地需求；另一方面可以減少對(duì)農(nóng)用地特別是耕地的占用，做到保障與保護(hù)的有效銜接、和諧統(tǒng)一。

       北京“9·30”樓市新政后，多地調(diào)控政策頻出，個(gè)別城市甚至加碼升級(jí)，然而這依舊阻止不了熱門區(qū)域土地市場(chǎng)的熱度。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，在出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過百億的房企合計(jì)達(dá)37家，合計(jì)拿地金額為9108億元，合計(jì)建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本為11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市的拿地平均成本增加高達(dá)42.8%。

       城鎮(zhèn)化低效用地再開發(fā)，能否給熱門城市的土地市場(chǎng)降溫？

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱門區(qū)域拿地?zé)岫炔粶p也是符合預(yù)期的，這和房企依然認(rèn)可此類城市有關(guān)。很大程度上也是因房企需要補(bǔ)庫存，所以供地一增加，房企就會(huì)采取積極的拿地策略，這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)的熱度很難下降。在這種背景下，盤活存量用地，能夠增加相應(yīng)土地的供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)而符合房企拿地的需求。從后續(xù)市場(chǎng)導(dǎo)向看，預(yù)計(jì)此類用地的盤活力度會(huì)加快，也會(huì)給一些房企轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，即從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈�新和運(yùn)營商。

       中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，盤活低效存量用地開發(fā)周期比較長，但如果能夠管控好相關(guān)周期和匹配政策，其利潤空間還是非常可觀的。

       鼓勵(lì)社會(huì)力量參與開發(fā)

       趙龍認(rèn)為，當(dāng)前影響城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的制約因素主要有：一是土地權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需兼顧平衡各方利益，協(xié)調(diào)難度大、周期長、成本高；二是激勵(lì)措施不夠，在土地取得方式、用途認(rèn)定、價(jià)款繳納等方面缺少鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，各方參與積極性不高，一些社會(huì)資本“望而卻步”；三是部分土地歷史遺留問題多，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

       其實(shí)，早在2013年，國土資源部印發(fā)《開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見》，確定在內(nèi)蒙古、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、四川、陜西十省（區(qū)、市）開展試點(diǎn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

       就《指導(dǎo)意見》的亮點(diǎn)，趙龍表示，過去城鎮(zhèn)低效用地改造開發(fā)主要由政府主導(dǎo)，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發(fā)商的利潤，被改造地塊單位和個(gè)人僅能獲取房屋和土地的相應(yīng)補(bǔ)償，無緣分享改造開發(fā)產(chǎn)生的土地增值收益，致使改造開發(fā)困難重重。《指導(dǎo)意見》明確提出，要建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，按照市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵(lì)土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織等市場(chǎng)主體和社會(huì)力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強(qiáng)改造開發(fā)的動(dòng)力。

       嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)政策方面需要做三點(diǎn)：一是精確計(jì)算投資成本，如果投資收益低，那么政府需要給予補(bǔ)貼；二是優(yōu)先鼓勵(lì)一些可以提供建筑規(guī)劃和房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)成型圖的房企進(jìn)入，這樣再去進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，心中會(huì)更加底氣；三是需要積極鼓勵(lì)各類長期限的資金介入，進(jìn)而為此類房企獲取更多的資金來源。