摘要：當前，我國房價“高燒”不退，部分二線城市漲幅甚至超過一線城市，且有不斷擴散的趨勢。同時，“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高，樓市過熱所蘊含的風險亟須得到重視。

       今年年初以來，一線城市和熱點二線城市房價出現(xiàn)過快上漲，甚至有一些二線城市的漲幅超過了一線城市，并且有向更多二線城市蔓延的趨勢。其中，蘇州、合肥、南京、廈門并稱今年以來房價上漲“四小龍”，合肥更是連續(xù)4個月占據(jù)70個大中城市新房價格上漲的榜首位置。面對房價過快增長的現(xiàn)象，警惕樓市過熱的呼聲頻頻出現(xiàn)。
    
       各地紛紛出臺調(diào)控措施
    
       針對房價的過快增長，3月25日，上海、深圳在同一天出臺調(diào)控措施。8月31日，廈門和武漢在同一天出臺限購限貸政策。此前，合肥、蘇州以及南京都出臺了抑制房價過快上漲的措施。
    
       上海曾出臺的限購措施甚至被稱為史上“最嚴”，本以為會平穩(wěn)發(fā)展的樓市再起波瀾。近期，關(guān)于調(diào)控措施即將加碼的虛假謠言讓上海的購房者們坐不住了，出現(xiàn)為了購房而排隊離婚的異常現(xiàn)象，致使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進行了辟謠，并在9月6日表示，自9月1日以來，上海房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，市場過熱情緒明顯降溫。不過，這次謠言風波也從側(cè)面反映出人們對于進入房地產(chǎn)市場購房的積極性。
    
       進入8月份，北京再次迎來一輪小的量價齊升高峰。門頭溝、昌平等遠離中心城區(qū)的新樓盤一房難求。二手房價格也有上漲的趨勢。在事業(yè)單位工作的小蘇就親身經(jīng)歷了最近北京樓市的變化，她的一套位于順義區(qū)的二手房掛在中介近兩個月一直沒賣出去，8月底的一個周末，她按照中介的建議變更了掛牌價格，直升15萬元，居然沒過兩天就被人買走了。她本想把順義的房子賣掉置換一套中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房，再向中介詢價，發(fā)現(xiàn)價格比兩三個月前漲了不少。
    
       從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，熱點城市已經(jīng)不限于以北京、上海為代表的一線城市和蘇州、合肥、南京、廈門等二線城市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無錫等城市房價也都顯現(xiàn)出上漲勢頭。其中，鄭州的表現(xiàn)“十分搶眼”，新盤開盤即售罄、地王頻現(xiàn)等情況頻發(fā)。同時，萬科、融創(chuàng)等知名企業(yè)更是紛紛來到鄭州“拿地”。種種跡象表明，房價上漲勢頭有向更多二線城市擴張的趨勢。
    
       市場供給總體不足
    
       財經(jīng)評論員馬光遠表示，當前一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價過快上漲的關(guān)鍵原因是總體供應(yīng)出現(xiàn)了問題。2014年以來，由于對房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開發(fā)商的土地儲備和開工面積都大幅下滑。在市場回暖后，一二線城市的需求不斷上漲，導(dǎo)致開發(fā)商庫存告急，而庫存的下降進一步激化了房價上漲預(yù)期，從而導(dǎo)致房價迅猛增長。
    
       亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅在接受相關(guān)媒體采訪時也表示，樓市的再度火熱主要歸結(jié)于供需關(guān)系。以北京為例，8月份市場再次出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，其根本原因是市場供需關(guān)系發(fā)生了變化。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月以來北京商品房新增供應(yīng)套數(shù)為4191套，環(huán)比下降56.0%。若剔除商住類項目，8月純商品住宅供應(yīng)2011套，環(huán)比下降39.0%，是近5個月以來的最低點。
    
       不僅僅是一線城市樓市的供需關(guān)系發(fā)生了改變，其他熱點城市房價快速上漲的原因也大都可歸結(jié)為市場供給總體不足。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長趙進京表示，近年來，鄭州每年新增人口數(shù)量超過20萬人，市場需求大，開發(fā)商自然愿意重金投入。受到一線城市土地供應(yīng)少，競爭激烈的影響，很多房企把目標更多轉(zhuǎn)向二線城市。
    
       同時，市場人士普遍認為，二線城市與一線城市相比，各種基礎(chǔ)建設(shè)還在起步階段，地方財政收入對土地銷售的依賴性還很強。在這種情況下，二線城市地方政府出臺的樓市調(diào)控政策相對寬松，大量被一線城市樓市調(diào)控政策擠出的資金進入二線城市。本來供應(yīng)就進入了低谷期，需求端又因為貨幣寬松的情況，讓購房貸款的獲取變得相對容易，剛需、投資性需求、未來需求前置等因素一并涌來，讓“供不應(yīng)求”的局面“雪上加霜”。
    
       值得注意的是，土地供應(yīng)偏少也造成了各地“地王”頻現(xiàn)。上海前7個月的土地供應(yīng)僅完成30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個月沒有供應(yīng)一塊住宅用地。地少價高更是帶動了房價的上漲。
    
       此外，馬光遠表示，今年房地產(chǎn)市場的火爆，還有一個原因是當前制造業(yè)面臨困難。“民間投資增速下滑，制造業(yè)投資自6月份以來進入負增長。民間投資可選擇的領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險的狀況。”馬光遠說。
    
       從供需兩端共同發(fā)力
    
       “就當下的房地產(chǎn)市場而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應(yīng)問題。”馬光遠表示，要解決當前樓市過熱的問題，應(yīng)該從供需兩端共同發(fā)力，使二者間的關(guān)系達到平衡，從而促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
    
       當前，結(jié)構(gòu)性矛盾在一些城市表現(xiàn)得較為突出，例如，北京市總體供應(yīng)本來就不足，“地王”涌現(xiàn)又導(dǎo)致豪宅不斷入市，從而導(dǎo)致滿足剛需和基本改善型需求的住房少之又少，進一步造成普通住宅價格猛漲。因此，化解結(jié)構(gòu)性矛盾也應(yīng)該是未來一些城市促市場平穩(wěn)的重點。
    
       市場形勢瞬息萬變，有的人擔憂，熱點城市樓市在迎來一浪高過一浪的上漲之后，必將面對下滑。有的人認為，只要一線城市的需求持續(xù)旺盛，供給只會越來越緊，價格就不會下降。有關(guān)專家提醒，面對房地產(chǎn)這樣一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè)，必須要時刻警惕風險。
    
       實際上，樓市面臨的依然還是老問題，地方財政對土地收入的依賴從未在根本上得以改變。一旦面臨經(jīng)濟下行的壓力，土地出讓是財政收入增長最直接有效的方式。但房價一旦過快上漲不斷累積泡沫，其危害也是不言自明的。
    
       今年以來，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。然而，越來越多的人開始關(guān)注大量銀行貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)可能蘊藏的風險。中原地產(chǎn)的分析表明，一些城市地王的總貨值預(yù)期與銷售額預(yù)期存在較大差異，這其中醞釀了很大的市場風險。