摘要：2016年上半年，是2010年不斷推出限購以來，中國房地產政策環境“最寬松”的時期。上半年樓市持續火爆，土地市場一片火熱。專家表示，從2016年的房價走勢來看，今年下半年房價將會繼續上漲，但漲幅會弱于今年上半年。

       從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內“去庫存”已成當務之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質性環節，甚至購房契稅也史無前例作出調整放松，強勁地支撐了市場的全面復蘇。

       但進入樓市下半年，決策層的思路開始出現新的變化。

       去庫存：從加快到有序引導

       7月26日，被視為觀察宏觀政策方向最佳窗口的中共中央政治局會議召開，在分析研究當前經濟形勢的基礎上，部署下半年經濟工作。

       會議對于政策的定調仍然是“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”，并明確了落實“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，并首次提及了“抑制資產泡沫”。

       值得注意的是，多位房地產業人士在接受相關媒體采訪時認為，作為一個半年的總結會議，其實代表了宏觀政策的方向，對于下半年房地產有很大意義。

       “當下的一二線城市地王頻出，房價飆升，基本就可以定義為資產泡沫。”中原地產首席分析師張大偉對相關媒體表示。

       對于“五大重點任務”中的“去庫存”，中共中央政治會議上的描述為：“去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。”而在2016年經濟工作會議上，對去庫存的表述是：“通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。”

       在張大偉看來，對“去庫存”的用詞從“加快”到“有序引導”，其中的變化值得推敲。

       “過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化。在未來的‘去庫存’上，房地產調控政策將不僅是分城施策，更多地會升級到一城一策、一城多策。”張大偉說。

       在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價上漲過快與“地王”頻現的城市來說，進入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。

       張宏偉向相關媒體透露，下半年國家會嚴控“地王”，雖然政策沒有出，但是會提前預警。據他介紹，國土資源部等多部委已經向熱點城市部署研究防止“地王”頻現、防范地價異常的應對措施。

       在信貸政策方面，張宏偉認為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫。通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

       房價：下半年漲幅可能走弱

       那么，隨著政策層面的變動，下半年的樓市會如何走？

       在嚴躍進看來，從2016年的房價走勢來看，今年下半年房價將會繼續上漲，但漲幅會弱于今年上半年。

       “換而言之，房價沒有下跌的趨勢，總體繼續會上漲，只不過后續若信貸政策收緊，市場交易會下跌，這個時候，房價漲幅會比較小。”嚴躍進說，對于部分房價漲幅小的三四線城市，購房節奏加快或放緩本身問題不大，而省會城市房價上漲的速度會加快，這是需要警惕和注意的。

       中國社科院最新發布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延后，調整可能遲到，但不會缺席。

       中國社科院認為，未來市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。東部城市、一二線城市和經濟、交通、環境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三四線及以下城市將持續較冷。

       樓市：調整期或遲到，但不缺席

       張宏偉認為，從以往出現過熱階段的樓市表現來看，每當市場過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，為樓市降溫。但如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，也就意味著，哪個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。所以，對于一二線熱點城市來說，隨著相關政策的出臺，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。

       以上海為例，為了抑制去年下半年以來的房價上漲，3月25日，“史上最嚴”上海樓市新政“滬九條”發布，調控措施進一步收緊了信貸政策，同時限購政策門檻進一步提高，非滬籍居民繳納社保及稅務的要求從兩年提高到5年。

       張宏偉認為，政策面收緊加之現在市場的價格和量有所透支，市場應該會在下半年到明年進入調整期，“但進入調整期的時間點可能會因外一些額外市場因素的影響而有所推遲”。

       對于房地產企業來說，長江證券研報認為，從短期來看，在銷售火熱和融資暢通雙重利好疊加之下，房地產行業財務狀況大幅好轉，資金壓力明顯緩解。但是從長期來看，房地產企業高杠桿運行仍然面臨較高的償債壓力以及財務風險。

       同花順數據顯示，截至7月22日，滬深兩市已有62家上市房企公布了半年報預告，其中，利潤預增的公司有17家（含預增13家、略增4家），占比近三成。

       與此同時，銷售業績的好轉讓房地產上市公司目前資金較為寬裕。數據顯示，上市房企2016年一季度末貨幣資金達到6423億元，同比大幅增長77%，短期借款和一年內到期的非流動負債則環比下降5%，短期償債壓力大幅緩解，上市房企的貨幣資金覆蓋率已經由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。

       “中國房地產市場進入‘白銀時代 '之后，市場繁榮度開始下降，行業的周期性、波動性可能會成為未來房地產市場一大特點，高杠桿、高增長帶來的巨大財務風險不容忽視，其對房企的打擊可能是致命的。”長江證券認為，降低負債水平、規避財務風險，可能成為未來房地產企業需要研究的課題。