摘要：從2015年二孩政策出臺后，直接影響購房者對三四居房源需求的增加，北京三四居房源出現供不應求現象，可見目前以換房代表的改善型需求占比依然較大，且這一趨勢還在延續，因此預計后期中大戶型的市場仍會較好，這類房源的升值潛力也較大。

       二孩政策持續發酵刺激改善購房 120-140平方米的供需矛盾最為突出

       北京三四居房源供不應求

       盡管6月份以來二手市場成交量持續低迷，但是價格依然在穩步上揚。鏈家市場研究部最新統計數據表明，上周北京二手住宅成交均價為46596元/平方米，環比上漲了2.3個百分點。同時套均總價為391萬元，平均每套二手住宅價格環比前一周增加12萬元，漲幅較大。

       面對這樣的價格不波動，相關媒體調查發現，最受煎熬的居然不是無房一族的剛需，而是生了二孩、上有老人下有小孩的改善房需求一族。“現有的房子賣了想要換房，但三居、四居本身房源少，賣得又特別快，甚至由業主提出加價才能成交。”鏈家地產也證實，在新增的二手房供需結構方面，面積在120-140平方米的三居室、總價在600萬-750萬的改善型市場供需矛盾最為尖銳，并且這一趨勢還在延續。

       改善房家庭備受煎熬

       近來，雖然二手房市場整體出現了降溫，但改善型需求卻仍在尋找買房機會。在亦莊科技園工作的張女士就是其中一例，去年，生下二孩的她開始考慮賣出手中唯一的一套兩居，進而換一套三居或四居的中大戶型。“但現在，豐臺、大興幾個地王的接連出現，讓南城二手樓價比去年上漲了一大截，這完全超出了我的預計，根本就無法買。”張女士告訴相關媒體，她在看房的同時，也把自己的兩居放入市場代售。結果發現，自己的小戶型并不能像想象中那樣賣出更高的單價，相反，她看上的幾套三居室，單價幾乎與她的兩居室相差不大，都在4萬元/平方米左右，這意味著她自己將要貼進去更多的錢才能換房。

       “我算了一筆賬，把手中的兩居室賣出去，換一個三房二廳，至少還要再貼進去200萬元左右。”張女士表示，這讓她倍感壓力。

       按照以往的經驗，房產交易中，剛需小戶型單價高總價低，最受歡迎，而中大戶型單價相對較低，但總價高。但現在在很多二手房社區，三、四居因為總量少、關注卻更多的關系，價格非常堅挺，單價甚至不輸于一些小戶型。

       相關機構最新數據表明，上周北京二手住宅市場網簽量為5589套，單周網簽規模接近今年年初水平，其中“以小換大”的改善型購房人占比明顯加大，成交的套均面積由前一周的82.9平方米平上升到了83.9平方米。成交均價也增加了2.3個百分點，達到了46596元/平方米，同時套均總價為391萬元，平均每套二手住宅價格環比前一周增加12萬元，漲幅明顯。

       不難看出，這一系列成交數據的背后，是改善型購房需求的支撐。但同時，高房價也讓有改善房需求的家庭備受煎熬。這些家庭由于生養二孩后，家中有老人及保姆入住，從而有著購買改善房的需求，然而居高不下的價格讓換房成了進退兩難的事。

       三居、四居成交更快 供不應求

       從去年放開的二孩政策，在整體提振樓市需求的同時，也持續刺激著改善型購房需求。

       “二孩政策放開對房地產的直接影響在于購房需求的增加，三大需求中改善型需求最為直接，其次是學區房。”中原地產首席分析師張大偉表示。

       同策咨詢研究部總監張宏偉也表示，二孩出生后，家庭結構發生變化，住房需求起碼變為三居，甚至四居。這意味著全面二孩后，曾經房地產市場中的剛需主力戶型——兩居室，將面臨“讓賢”，三居室或四居室成為剛需產品，五居室則成為改善型需求產品。

       相關機構提供的數據顯示，今年三居以上的客房明顯高于一居和二居，上升明顯，從一定程度上反映了市場上客戶的選擇變化：三、四居更受歡迎。原因在于兩個方面：一是大戶型的掛牌量本來就相對較少，另一方面便是二胎政策的持續發酵。

       相關機構研究部的報告顯示：三居室成為銷售最快的戶型，供需矛盾也最為集中。首先從總價檔位來看：150萬-450萬的房源仍是市場的主要的供給段位，但同時600萬-750萬的供需矛盾最為緊張，新增供應只有8%，但新增需求卻達到了12%。

       同時，在居室分布上，可以發現二、三居室的需求量是主力需求，而供給方面一、二居室的供給占比較大，因此出現了供需錯配——一居室的供給占比相對多但是需求占比較少，三居室則相反，其中三居室的供需比高達7.3，可見三居室是目前最搶手的潛力戶型。

       同居室的分布類似，在供需的面積檔位分布上，可以發現60平方米以下的住宅供需矛盾相對緩和，120-140平方米的供需矛盾最為突出，高達7，可見120-140平的二手住宅最為搶手且后期潛力大。

       對此，業內人士認為，從二手房成交的居室、面積的供需來看，可以發現中大戶型、較高總價的改善型住宅供需矛盾最為突出。事實上從2015年開始北京二手住宅市場上改善型需求就倍受市場關注，后期改善型戶型的升值潛力也更大。

       改善房源價格不斷走高

       不僅是二手房，新房市場的三、四居格局也都呈現出嚴峻的態勢。數據顯示2016年1-6月北京市三、四居供應不足，成交持續攀升，改善需求的爆發處于臨界點。

       從均價特征看，三、四居產品均價逐步提升。其中，均價2萬—3萬同比增長38%，均價4萬以上同比則翻了三倍。四居均價漲幅非常明顯，四環內成交均價已近8萬/平方米，相比之下四五環之間不到6萬/平方米的均價水平最具性價比優勢。

       隨著價格的走高，買方的議價能力也有明顯下降。鏈家地產分析師李巧玲認為，目前市場上三居室、120-140平方米、總價600萬-750萬的“改善型市場”的供需矛盾最為尖銳，可見目前以換房代表的改善型需求占比依然較大，且這一趨勢還在延續，因此預計后期中大戶型的市場仍會較好，這類房源的升值潛力也較大。