摘要：受供地節(jié)奏放緩影響，部分城市住宅土地成交面積已達(dá)近十年最低。

        “我們國家總的來講住宅用地供給偏低，住宅用地占耕地用地的比例中，中國2013年只有33%，美國2007年已是54%，日本2009年是61%，中國香港2014年的數(shù)據(jù)為29%，住宅用地一旦偏低則會(huì)有利可圖。”6月29日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華房地產(chǎn)校友會(huì)會(huì)長聶梅生在第八屆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革的核心就是地根、銀根和財(cái)稅改革三個(gè)方面。

        從土地市場看，一二線“地王”頻繁出現(xiàn)，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出現(xiàn)了多宗“地王”，這種“地王”頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場預(yù)期升溫，整體一二線房價(jià)漲幅開始加速。

        住宅用地供給不足

        中國房價(jià)自年初以來平均上漲11%，北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價(jià)以30%的漲幅領(lǐng)漲；其中，一線城市曾出現(xiàn)房價(jià)暴漲，隨后帶動(dòng)部分二三線城市房價(jià)普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。眾多專家認(rèn)為，住宅用地供給不足極容易成為高房價(jià)的推手。

        數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，一線城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào)，僅供應(yīng)42宗，合計(jì)住宅用地建筑面積為632萬平方米，是十年來的最低值，同比減少了7%，與2013-2014年相比，跌幅更是超過50%。

        成交方面也隨之創(chuàng)下新低。截至5月8日，一線城市住宅土地成交也跌到最近十年低點(diǎn)，僅僅成交27宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積只有360萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市住宅用地供應(yīng)減少，導(dǎo)致市場逐漸出現(xiàn)了豪宅化的趨勢(shì)。從住宅土地的供應(yīng)價(jià)格看，也處于歷史最高點(diǎn)。

        值得關(guān)注的是，城鎮(zhèn)住宅用地的供給不足在人口流入的一線城市中日益突出，且近年內(nèi)進(jìn)一步惡化。2009-2015年期間，中國一線城市的住宅土地供應(yīng)從2009年的超過2000萬平方米下降到2015年1455萬平方米；而與此相對(duì)應(yīng)的住宅工地樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價(jià)格上漲超過房價(jià)上漲，成為高房價(jià)的根本推手。

        有專家分析稱，一線城市減少住宅用地供應(yīng)，導(dǎo)致后續(xù)市場將出現(xiàn)供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)；其中，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場的預(yù)期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個(gè)月以內(nèi)，這種情況下市場價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。

        中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)離不開經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大環(huán)境，國民經(jīng)濟(jì)的增長實(shí)際上在2007年以前是增長比較快的階段，2008年以后，由于世界金融危機(jī)的大環(huán)境，我們的經(jīng)濟(jì)增速是放緩的。唯獨(dú)房地產(chǎn)比較特殊，那是因?yàn)椋��?008年世界金融危機(jī)以后，我們實(shí)現(xiàn)了寬松的貨幣政策，導(dǎo)致了大量的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，也使不少企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以我們房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也增長很快，也導(dǎo)致了之后房價(jià)漲得也快。

        供給側(cè)如何補(bǔ)短板

        供給側(cè)改革作為中國政策話語體系中最受關(guān)注的熱點(diǎn)詞匯之一，地產(chǎn)的供給側(cè)改革也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

        “關(guān)于供給側(cè)改革，大家都聽得很多，而且是中央非常重視的一件事，不過，房地產(chǎn)供給側(cè)改革無非就是地根、銀根和財(cái)稅三方面的改革，這三件事做好了，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革也就做好了。”聶梅生表示，在這三件事中，地根的供給側(cè)改革應(yīng)該放在首位。

        在聶梅生看來，地根的改革中又有三件事必須是由供給側(cè)來解決的，第一，怎么使土地能夠供應(yīng)得更多一些，這就涉及到這一屆政府講的積極推進(jìn)同地同價(jià)同權(quán)的農(nóng)地入市，這已經(jīng)開始了，否則不可能有增量；第二件事情是怎么樣去完善、改進(jìn)土地招拍掛制度，招拍掛制度已經(jīng)十幾年了，發(fā)展到現(xiàn)在，除了“地王”就是“地王”，為此應(yīng)該反思一下，招拍掛制度是不是應(yīng)該作為供給側(cè)改革當(dāng)中應(yīng)該反思、應(yīng)該改善的；第三是改革70年土地使用權(quán)制度，現(xiàn)在不得不解決的問題，就是地根問題。

        銀根方面，也分三方面的內(nèi)容：首先，房地產(chǎn)投融資品質(zhì)的改革，這個(gè)事情說到底無非就是一句話，怎么樣去加大直接融資，減少由銀行和影子銀行、信托，都是有銀行背景的間接融資，加大直接融資的比例，就是要建立各類房地產(chǎn)投資基金，促進(jìn)REITs等的入市；其次，制定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化的問題，銀行也感興趣，他們手里捏著一大堆的個(gè)貸，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也很大。這一部分抵押貸款的證券化又怎么樣去解決，怎么樣資本市場才能深度介入房地產(chǎn)？最后是改革公積金制度，怎么樣去建立住房銀行等自助建房支持機(jī)構(gòu)？這些問題都需要解決。

        第三個(gè)供給側(cè)改革就是財(cái)稅制度，嚷嚷了好多年房地產(chǎn)稅改革，從房產(chǎn)證登記開始到現(xiàn)在也沒登記成，有消息稱今年要完成；其中，針對(duì)企業(yè)的就是土地出讓金和稅費(fèi)的并軌，規(guī)范化納稅，針對(duì)個(gè)人就是房地產(chǎn)稅。

        “在目前供給側(cè)改革背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的利潤大跌，從2008年到2012年，都是在20%左右，結(jié)果到了2015年平均利潤大概10%，跌了10個(gè)百分點(diǎn)，這就是目前企業(yè)的生態(tài)，平均利潤下來了10個(gè)百分點(diǎn)，而這種情況下出現(xiàn)了加速洗牌、并購，非常非常激烈。”聶梅生表示，大家最近老說的就是萬科，萬科這樣的企業(yè)都逃不了這個(gè)命運(yùn)，從萬科這個(gè)例子就能說明房地產(chǎn)現(xiàn)在的業(yè)態(tài)是什么情況，就是并購，而且是大型的央企并購央企，并購大潮將撲面而來。