摘要：自中央經濟工作會議將“去庫存”確立為今年經濟工作五大任務之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續加劇，三四線城市存銷比仍高達30多個月，即這些城市現有的房子要賣完得30多個月。去庫存將是一場“持久戰”。　　　　　　

    樓市分化趨勢加劇

    “當前住宅市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產首席分析師張大偉說。

    國家統計局數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3％。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

    從區域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發布的最新數據顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬、1495萬和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3％、25.5％和－9.3％，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現負增長。

    同策咨詢研究部監測數據顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14％，但依舊遠超合理區間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。

    去庫存效果大打折扣

    面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。但目前來看，市場反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存“重災區”的三四線城市因為土地供應過剩、產業基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

    福建三明市國信房地產開發有限公司總經理巫朝魁介紹，6年來，公司共開發了17萬平方米的樓盤，至今還有8萬多平方米的庫存。記者在福鼎市看到，常住人口30萬左右的縣級市，在售樓盤近20個，一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。在該市建設局總工程師江曉鳴看來，去化效果差強人意，除了需求不振、一些戶型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過快過多，導致供需錯位。

    中國指數研究院分析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年。

    中原集團研究中心總監劉淵認為，三四線城市一方面存在供應過剩，房屋和土地存量過高；另一方面受產業基礎薄弱等影響，人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求。

    去庫存需長短結合

    業內專家表示，面對如此規模且有增無減的庫存，各地政府應有“持久戰”的準備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存需長短結合，因城因時施策。

    業內人士認為，在當前樓市結構性過剩的大格局下，三四線城市去庫存應從供需兩端發力。短期看，在嚴控土地入市的同時，對庫存進行調整，開發多用途用房，增加適銷對路的產品等；長遠看，加快推動產城融合和戶籍制度改革，增加城市就業崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務……從根本上實現三四線樓市的良性循環。化解三四線城市房地產庫存壓力，包括農民工在內的新市民將成為主力軍。為此，專家建議把農民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

    從長遠來看，三四線城市還要在產城融合、戶籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專家指出，提高農民工進城購房意愿，推進戶籍制度改革是關鍵。