摘要：2015年底，中央經(jīng)濟工作會議正式確立房地產(chǎn)“去庫存”基調，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺。“支持農(nóng)民進城購房”也成政策著力點，不過，相關媒體了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場信心，但依然面臨諸多現(xiàn)實的“尷尬”，這包括一些地方人口持續(xù)外流，樓市價格高企等。業(yè)內人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風險系數(shù)不斷提升。

    新政頻出欲破庫存難題

    我國房地產(chǎn)庫存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預想，再增近萬億。

    近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺相關調控細則，以加速樓市去庫存。

    日前，《海南省人民政府關于加強房地產(chǎn)市場調控的通知》決定，從2月23日起實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

    《通知》指出，將對履行房地產(chǎn)市場調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。

    無獨有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》要求，力爭用2至3年時間將房地產(chǎn)庫存調整到合理水平。其中，對于庫存嚴重的地區(qū)，暫停供應房地產(chǎn)開發(fā)用地。已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請轉換用途或調整商住比例。同時，鼓勵農(nóng)民進城購房。全面推進居住證制度。推動居住證持有人享有與當?shù)貞艏�人口同等�?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">住房保障權利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?br/>
    日前出臺的《福建省人民政府關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》也提出，要加大合理購房消費支持力度、支持農(nóng)民進城購房、打通庫存轉換通道等八條意見，要求各地應結合實際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對性的實施意見，化解房地產(chǎn)庫存。對于非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應。

    對于樓市庫存高企的困局，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

    投資集中轉至北上廣深

    相關媒體了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項目已經(jīng)不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”。

    泰禾集團董事長黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進的拿地方式。“我們現(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內無法逆轉，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟發(fā)達城市。”據(jù)悉，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

    旭輝集團董事長林中也認為，由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題并非在短期內可以解決，因此全國重點城市房地產(chǎn)開發(fā)熱的趨勢難以改變。“今后只會在全國25個重點城市投資開發(fā)。未來，一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%。”

    多位接受相關媒體采訪的房企負責人均表示，在庫存高企的城市，房地產(chǎn)有效需求較一線等重點城市相比較少，價格敏感度更高，降價、轉售為租、兼并重組等的政策落地“有點難”，遭遇現(xiàn)實“尷尬”：

    尷尬一：開發(fā)商想降價，但土地成本及行業(yè)稅費居高不下。“現(xiàn)階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實際降價空間并不大，對于對價格敏感的‘新市民’來說，僅小幅下降的房價仍是難以承受的，因此降價去庫存的難度仍然較高。

    尷尬二：想轉售為租，規(guī)模化經(jīng)營卻成本高、收益低。租賃市場曾被房企視為未來房地產(chǎn)轉型的一大藍海，然而，記者調查發(fā)現(xiàn)，租賃市場的規(guī)模化經(jīng)營并不容易。目前標桿房企中只有萬科在“試水”。

    我愛我家集團副總裁胡景暉表示，相比買賣房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的稅費高、運營成本高，這也是影響當前住房租賃市場規(guī)模化經(jīng)營的核心難點。

    清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算了一筆賬，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉售為租動力不足。

    尷尬三：想并購，但三四線房企資金鏈風險大、交易機制不透明。記者在多省調查了解到，由于融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢，三四線城市中小房企資金鏈趨緊現(xiàn)象普遍存在，有的開發(fā)企業(yè)已通過低價抵押房產(chǎn)或民間借貸緩解資金壓力，潛在風險逐步加大。貴州、浙江等部分地區(qū)還出現(xiàn)由于資金鏈出現(xiàn)問題導致樓盤爛尾，或開發(fā)商無力償還民間高息借貸跑路的情況。

    萬博漳州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長莊慶彬告訴相關媒體，該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發(fā)樓盤，但目前公司銷售額只有計劃的60%左右。受銷售不暢的影響，公司資金狀況趨緊。“目前由于銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金。”

    貴陽市房地產(chǎn)商會副會長歐筑秋認為，對于多數(shù)三四線城市開發(fā)商來說，由于開發(fā)周期長、資金借貸成本高，利潤已經(jīng)攤得很薄，一些項目甚至已經(jīng)不賺錢了。在貴陽市主城區(qū)，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內也很難去化。“在這種背景下，哪家大房企愿意接盤呢？”

    分城施策 對癥下藥

    市場人士建議，政府宜鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，并通過完善周邊配套；及時取消過時的限制性措施，促進租賃市場專業(yè)化；因地施策進行房地產(chǎn)調控。

    相關媒體在采訪中了解到，海南濱海集團一位營銷負責人表示，海口市政府決定開發(fā)西海岸，但由于目前周邊配套跟不上，人口導入速度幾近停滯，“政府總指望開發(fā)商出錢完善商業(yè)交通配套，目前來看，2至3年時間都很難達到預期。”

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，當前樓市高庫存，一大癥狀就是結構性供需錯位，開發(fā)商要提供更適銷對路、宜居的住房消費品；而地方政府則應通過調控改善供給側市場，以人為本、完善配套基礎設施建設。

    莊慶彬建議，“去庫存”宜瞄準供給和需求的矛盾，因地施策解決問題。開發(fā)企業(yè)應該提供有品質的住宅產(chǎn)品，而地方政府宜在產(chǎn)城融合、戶籍制度等方面做好文章。

    而在一些中小房企看來，當務之急是讓農(nóng)民工買得起房。福建三明一家開發(fā)商老總巫朝魁說，現(xiàn)在最關鍵的是要拉近房價和收入的距離，讓農(nóng)民工夠得上、有希望。“農(nóng)民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買房簡直是一種奢侈。”

    巫朝魁建議，政府宜對進城買房的農(nóng)民給與補貼和稅收減免，還可以嘗試擴大住房公積金范圍，把農(nóng)民工和個體工商戶納入。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存建議，未來政府宜通過減稅等方式，幫助在三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。

    但大鼎城股份集團董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是采用新穎的營銷模式，促進成交量。對于三四線城市，降價是“去庫存”的最主要手段。“對于‘新市民’來說，價格是影響購房的關鍵因素，因此，政府宜考慮加大補貼力度，降低購房的成本，有效加快去庫存。”

    此外，上述人士還提出，應及時取消過時的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵發(fā)展房屋租賃市場，需要突破涉及多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如對于需要改變土地性質、建筑用途的用房，小產(chǎn)權房、國有閑置用房的租賃標準及期限等均應出臺相應規(guī)定，使租賃市場更加規(guī)范化。“租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關注，促進行業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。”

    相關媒體調查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場上仍存在一些較為過時的限制性措施。如2013年出臺的“國五條”規(guī)定，“強化預售資金管理”，“對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，可暫不核發(fā)預售許可證書”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續(xù)暫停發(fā)放等。此外，有的地方對房地產(chǎn)項目重復做環(huán)境評估和地震評估：在土地出讓之前進行評估，項目驗收時再做一次。這無疑增加了開發(fā)商的時間和資金成本。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消過時的限制性政策將有助于活躍交易、降低整體房價水平。