摘要：去年底召開的中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展要抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，突出強調要化解房地產庫存，提出加快農民工市民化，擴大有效需求；建立購租并舉的住房制度、發展住房租賃市場。那么目前房地產庫存壓力大在哪兒？農民購買商品房的意愿和能力如何？回購商品房做保障房是否可行？本報采訪組以河南省為研究樣本，深入進行調研采訪。

　　近來，農民工進城買房成為熱門話題，議論者眾。其中一個疑問就是：農民工進城買房潛力有多大？

　　為回答這些問題，經濟日報調研組赴河南蹲點調研。之所以選擇河南，主要因為河南是我國人口第一大省和勞務輸出大省，加上河南出臺政策早，在鼓勵農民工進城買房方面已經有一些積極探索。

　　城里人買不了這么多房

　　調研組先到鄭州，再到漯河、濮陽兩個省轄市，還到了縣級市禹州市和臨潁縣。每到一個城市，直撲眼簾的無一例外都是高聳的新樓。

　　這些樓房時髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點直掛云霄的感覺。多、密、新，構成了我們對河南中小城市房地產市場的最初印象。

　　“河南房地產市場區域分化很明顯，縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對要小很多。”河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說。

　　據河南省房管部門統計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

　　按地產界通常的說法，去化周期12個月左右說明供需相對平衡，超過這個點，就會有去庫存的壓力。

　　在鄭州新區，高樓林立，現代化都市已具規模。

　　河南正商置業有限公司副總裁郭偉說，鄭州市近年住宅供應在整體商品房供應中占比不大，作為省會城市剛性需求很旺盛，所以房價一直穩步上漲，庫存壓力不大。相比之下，商業用房供應量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個月。

　　省轄市住宅庫存的壓力則大了許多。“2014年年中是最難熬的時候，全市有7個月銷量負增長。為啥？房子降價，退房的比買房的還多！”濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌說。

　　數據顯示，濮陽市商品房庫存量260萬平方米，其中市城區庫存162萬平方米。同時，開發企業資金短缺，投資意愿不強，固定資產投資下降。

　　在漯河，2015年前三季度商品房預售面積168萬平方米，同比增長近14%，實際銷售78萬平方米，同比降低28%。同時還有大量已經形成投資的在建和待建項目。2013年和2014年該市共批準99個項目，總建筑面積1867萬平方米，這些項目雖未全部開工，但已實際形成投資。“這么算的話，這些投資已經可以滿足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局長陳興和說。

　　對于縣級城市來說，去庫存的壓力更為嚴峻。2015年上半年，禹州市商品房銷售面積同比下降了35.3%，低谷時全市一個月僅賣出40多套房子。目前在售商品房112萬平方米，即使按2015年政策推動下銷售30萬平方米計算，也需要將近4年才能消化。

　　“房地產牽一發動全身，這么大的庫存量靠城里人根本沒有辦法消化。”李學軍說，在這個背景下，河南各地開始探索加快農民工市民化，推動以滿足新市民住房需求為出發點的住房制度改革和政策激勵。

　　農民工為啥愿意進城買房

　　房令江在濮陽市打工已有20多個年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車穿梭于大街小巷，常常夢想在城里擁有一個屬于自己的房子。

　　當房令江在位于濮陽繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時，禁不住開心地大笑起來。2015年7月他剛剛在這里買了一套三居室。

　　“我們這些外出打工的農民，沒有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”房令江說，“這是我們的動力！”

　　2015年4月開始，濮陽市出臺了一系列政策鼓勵農民進城購房，要求開發商合理降價，讓利于民。購買首套住房的，每平方米政府補貼150元，還減免交易服務費。

　　在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤最大的賣點：小區配套了幼兒園，小學明年交付使用，以后還會有初中。公司副總經理邵永宏說，這里的房子70%是附近的農民購買。

　　河南省住房和城鄉建設廳調查發現，縣級城市里農民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農村青年結婚。

　　“農民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購房意愿很高。而且，現在農村結婚已經不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌說。

　　2015年10月份，在各地探索的基礎上，河南省出臺了鼓勵農村轉移人口住房消費的政策，采取改善金融服務、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進農民進城購房。

　　但是雖然有政策上的優惠，農民能買得起城里的房子嗎？

　　房令江說，這次買房，政府補了1萬多，自己首付20多萬，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來，每月家里還有不少節余。

　　“現在農民工已經更新換代了，有技術的藍領工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事。”河南正商置業有限公司營銷中心總經理郭麗敏說，現在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農民工工資增長。

　　從我們走訪的情況來看，縣級市房價普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應的金融支持，很多農民有在城里購房的意愿和支付能力。

　　創新服務解決貸款難

　　“農民的觀念已經改變了，愿意貸款買房。但不少農民工沒有固定工作，雖然有還款能力，卻提供不了收入證明，沒法在銀行貸款。城里人買房絕大多數都是貸款，不給農民提供這個金融支持，怎么也說不過去。”漯河市住房保障和房屋管理局局長陳興和說。

　　為此，漯河、濮陽等地普遍采取了金融創新的辦法，在加強前期調研，確保借款人還款能力的同時，把出具收入證明材料的范圍擴大到村委會等機構，讓包括擺攤設點的農民工也能順利辦理貸款。從調研掌握的情況來看，90%以上的農民買房時選擇貸款。

　　為給農民提供金融支持，濮陽市準備實施農民購房政府擔保，將成立一個政策性置業擔保公司，為進城農民買房提供擔保。公司運營的一個硬性條款就是，凡農民進城購房首付款比例達到20%，可以享受最低的貸款利率。

　　同時，他們還將有穩定勞動關系的進城落戶農民工納入住房公積金覆蓋范圍，在農民工自愿的基礎上，強制用工單位和農民工本人共同繳納住房公積金，農民工也可以申請用公積金貸款買房。

　　為及時給農民提供購房信息，禹州市把房展會辦到了鄉里。市里房地產開發協會印制了宣傳頁，把全市五證齊全的樓盤集中展示，把政府提供的各項優惠政策列出，在鄉房展會上宣傳發放。在各個村里，也都設了聯絡員。“在房山鎮的房展會上，當天就成交了17套住宅、3套門面房。”禹州市住房和城鄉建設局副局長程君偉說。

　　在臨潁縣東方國際廣場售樓處門口，6輛宣傳車一字排開，都是下鄉鎮營銷用的。“我們的樓盤總共490多套房子，現在已經賣了480多套。70%是各個鄉鎮的客戶。”東方國際銷售經理韓偉說。

　　政策支持產生了立竿見影的效果。“2015年上半年全市共銷售了448套房子，但7月份政策出臺到12月份，賣了1700多套，增加了2倍多。”程君偉說。

　　數據顯示，2015年前10月，漯河市房屋銷量73萬平方米，平均每月7萬平方米。但9月份漯河市實施政策支持后，每月的銷量都有15萬平方米左右。

　　多位接受采訪的人士表示，鼓勵農民工進城購房是化解三四線城市房地產庫存的有效辦法。按此思路，三四線城市房地產去庫存有條件也有能力。

　　加快新型城鎮化進程

　　“表面看，農民工進城購房可以化解房地產庫存，但更深層的意義是加快了新型城鎮化的進程。”李學軍表示，通過政策推動，加快了農民向城鎮流動的步伐，提高了城鎮化率，起到了一石多鳥的效果。

　　作為勞務輸出的人口大省，河南的城鎮化率一直不高。2014年全省常住人口城鎮化率45.2%，低于全國54.77%的水平。尤其是戶籍人口城鎮化率低，僅有22.4%。

　　國際經驗表明，城鎮化率在30％到70％之間是城市快速發展階段。“城鎮化是中國現代化的必由之路，農民是中國轉型發展的主力軍，政府要做的就是創造條件讓他們在城市住得下，生活得好。”李學軍表示。

　　在禹州，為迎接進城購房的新市民，專門新成立了9個社區居民委員會。城區所有的高中合并，成立了兩所高標準的高中，增加了小學、初中的建設數量和規模，在社區增設了醫療服務點。為吸引新市民就業，2014年12月市里還建設了健康產業園。

　　“讓農民進城實際是一套組合拳，倒逼了各項改革的深入推進。”禹州市副市長李清河說。

　　為了讓農民留得下，生活得好，河南加快了戶籍制度改革步伐，推動一批具備條件、有意愿的農業轉移人口落戶城鎮，推進城鎮基本公共服務向常住人口全面覆蓋。

　　讓農民進城，須讓農民沒有后顧之憂。為此，河南也加快了農村土地制度改革進程。在各地探索的基礎上，河南省已經出臺政策，規定凡在城鎮購買商品住房或者二手房的，保留進城落戶農民在其原戶籍地土地承包經營權不變，宅基地使用權不變，原有集體財產權益不變。濮陽等地開始探索建立完善農民宅基地抵押登記制度，研究制定農民宅基地上的房屋在一定范圍內交易等政策。

　　不少接受采訪的人士同時表示，要從全面建成小康社會的高度認識農民工市民化的意義。但這是一個漸進的過程，指望農民一下子都進城不現實，不可操之過急，在政策制定執行過程中要避免變成對房地產的大規模刺激。

　　此外，農民進城購房是市場化的主動行為，是農民根據自己生產生活需求所做的主動選擇，政府的角色是引導和提供服務，要避免在實際操作中越位。