摘要：經過2015年貸款市場大幅寬松的環境后，購房人普遍關心明年個貸市場走勢情況。那么2016年的北京個貸市場走勢情況如何？“偉嘉安捷”預測提出八大看點如下：

    一、“樓市去庫存”基調下 貸款調控政策以寬松為主

    2015年和以往趨嚴的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。因此很多購房人都密切關注著明年的貸款政策走勢。“偉嘉安捷”指出，在近幾年房地產市場大力加快消化庫存的背景下，明年整體的宏觀調控政策基調仍然趨于寬松，因此房貸調控政策的出臺整體仍將以寬松態勢為主。

    二、整體房貸利率水平保持平穩 貸款需求仍將穩中有升

    近年來，受到外資不斷撤資而三四線城市存壓力過大的影響，目前投資增速仍持續回落，國內經濟增速水平處在相對放緩階段，因此央行從2014年下半年開始便逐漸放寬貨幣政策，到2015年更是通過連續五次降息及多次降準為金融市場“注水”，通過抬高經濟杠桿來拉動內需。而近期頻被提及的“供給端改革”也預示著未來經濟將從供給與需求兩側雙重發力，在經濟下行壓力加大的背景下，穩增長仍然是調控的主基調，因此“偉嘉安捷”預測明年的整體利率水平將趨于平穩，在寬松貨幣政策刺激下，房貸需求仍將穩中有升。

    三、 2016年房貸市場成交量穩步回升 房價總體水平企穩

    2015年在降息降準等多項利好政策的拉動下，無論是購房人還是二手房業主對市場的預期都產生了變化，房貸市場的成交量也逐步企穩回升，明年在樓市多重政策加上銀行批貸放款較為穩定的環境下，房貸市場的成交量仍然將以企穩為主。此外，今年樓市在央行多次降息、二套首付下調和“二胎”等政策的保駕護航下，房價也未出現明顯的大幅上漲，這也說明購房人對政策的敏感度有所降低，加上近年來實體經濟萎靡下滑對房價帶來的消極影響，而商業地產的“退燒”也從側面反映出房地產整體行業的成本壓力大，因此未來房價的走勢仍然將以企穩為主，并不會出現大幅增長或回落的現象。

    四、公積金貸款使用率提高 或與商業貸款“平分秋色”

    以往公積金貸款低利率的優勢是唯一最大的優勢，但是申請門檻較高，而且額度上限較低， 因此用公積金貸款買房的人群并不多，而2015年公積金貸款在出臺例如上調最高貸款額度、降低二套房首付比例以及國管公積金放松五年限制等一系列政策紅利后，加上五次降息后公積金貸款利息已降低到3.25%，讓公積金貸款在今年的表現十分“搶眼”，從成交結構來看，公積金貸款的占比有所回升。“偉嘉安捷”指出，在一系列貸款政策的刺激下，明年公積金貸款的使用效率將大幅提升，將與商業貸款“平分秋色”，在房貸里占比將有所提高。此外，隨著異地貸款、公積金資產證券化及提取公積金范圍拓寬等政策的陸續出臺，公積金內部資金的使用率將有望加大，購房人使用公積金將更加靈活。

    五、二次置業人群持續入市 首次與改善型人群占比約6:4

    從2015年信貸政策可以看出，在整體信貸差異化政策的基礎上，從2014年下半年開始，政策的側重點加大了對改善置業人群的扶持力度。無論是上半年的“3.30”政策或是下半年“二胎”政策的放開，寬松力度都直指改善型人群。“偉嘉安捷”指出，受政策利好的影響，改善型人群在2015年集中入市，而明年這部分人群還將繼續發力，接力入市。除去改善型人群外，首次“剛需”置業的“剛需”群體的貸款需求依然十分龐大，這部分人群在陸續突破五年限購后，在各家銀行降息后利率空間相對寬松的情況下，明年入市的環境將更為優越，預計明年首次與改善置業人群的入市比例約在6:4左右。

    六、銀行信貸投放側重“房貸” 傳統金融將降低審核門檻

    “偉嘉安捷”指出，隨著宏觀調控加大對房貸市場的扶持力度，銀行信貸投放板塊中“房貸”業務很可能再次成為“香餑餑”。以往受到房貸政策較為嚴格的影響，銀行普遍將更多目光投向中小企業貸款方面，而2015年隨著房貸政策的利好，從各家銀行的首套房利率大幅八五折優惠及年底放貸的平穩都可以看出，銀行投放資金的比重也逐漸向“房貸”方面轉移。隨著央行多次降準及銀行內部流動性的增加，明年銀行首套房利率的優惠力度和放款速度仍將保持平穩。此外，隨著P2P網貸平臺的崛起，受到沖擊的傳統金融機構將在放款和審批上放松門檻，明年的貸款環境仍然是比較良好的。

    七、明年稅收改革力度或加強 刺激房地產市場交易回溫

    在今年的宏觀調控政策中，稅收與信貸調控寬松可謂“雙管齊下”，今年上半年“營業稅5改2”與“3.30”政策配套出臺，將二手房轉讓營業稅的免征年限從5年調整為2年，讓大量“二手次新房”在上半年房貸成交中快速消化。而今年下半年新一輪個稅改革方案基本思路基本敲定，提出房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，“偉嘉安捷”認為，房貸利息抵扣個稅可以為購房人節省大部分購房利息，因此可以看出在2016年購房契稅、營業稅、甚至個稅等方面都將很可能出現明顯的變化。購房稅收方面的變化將在一定程度上刺激交易量的上漲。

    八、P2P網貸平臺發展呈“井噴”之態 發展迅猛監管細則尚待落地

    2015年是P2P網貸行業搶灘金融市場的井噴之年。行業數據顯示，截至2015年11月底，全國P2P行業累計交易規模已達1.25萬億，2015年以來截至11月底，行業交易規模約在8400億元左右，依據行業現有規模及月均交易額數據估算，全年成交量已突破萬億大關，是金融行業名副其實殺出的一匹“黑馬”。“偉嘉安捷”預計明年的成交將繼續呈現上漲的態度，然而伴隨著頻頻被爆發的行業危機，因此P2P行業已經被納入整體監管系統，但是具體細則何時出臺還有待商榷，明年在P2P行業穩定發展的同時，監管層面的力度也無疑是會不斷加大的。