摘要：最近，來自高層頻繁喊話“去庫存”，令外界對房地產市場走向的關注再掀一股波瀾。 在三四線城市持續庫存高企、房價下跌的背景下，業內大佬無奈地拋出“三四線城市不能再建房了”的論調，這也引發了市場對于三四線去庫存的擔憂。

    11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展；11日，國務院常務會議上，李克強總理強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”；12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，“化解房地產庫存”再次成為被強調的問題。

    6.86億平方米全國商品房待售面積，國家統計局公布的這一創記錄數據無疑將各地去庫存壓力擺在了臺面上，自去年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市房地產市場的持續高溫，卻依然無法挽救三四線城市樓市的疲軟。

    在三四線城市持續庫存高企、房價下跌的背景下，業內大佬無奈地拋出“三四線城市不能再建房了”的論調，這也引發了市場對于三四線去庫存的擔憂。最新的數據顯示，樓市的分化態勢還在持續，多數三四線城市房價繼續下跌，去庫存的形勢仍舊嚴峻。

    對于三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續堅守等待黎明，或許每家房地產企業都會有自己的考量，如何走出邊“去”邊“建”的惡性循環或許才是真正需要思考的問題。對于政府來說，真正化解去庫存壓力的途徑在哪里，棚戶區建設又能否為去庫存帶來哪些利好？

    三四線去庫存“壓力大”

    盡管高層頻頻喊話“去庫存”，各級城市之間房市的分化態勢依舊不減，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數三四線城市仍然還處于下跌的通道，去庫存的壓力依然存在。

    根據國家統計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環比數據看，一線城市房價持續上漲，絕大多數二線城市房價環比小幅上漲或持平，只有少數三線城市房價環比由降轉升。

    上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱，在各種樓市政策的鼓勵推動下，一二線城市房地產市場回暖態勢顯現，“一線城市已經連續9個月出現去庫存周期低于12個月水平的現象，去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。”

    然而，三四線城市庫存高企不下的嚴峻形勢卻并沒有得到根本扭轉，來自中國指數研究院的最新報告中指出，當前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數三四線城市處于快速擴張階段，前期住宅用地成交規模突出，存在過度開發、有效需求不足等問題。

    對于后期市場行情，中國指數研究院的分析認為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現象嚴重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產市場供應過剩、庫存高企，未來市場仍將延續去庫存的主基調。

    中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受相關媒體采訪時表示：“中國房地產去庫存分化嚴重主要是由于前期一二線城市在政策刺激下，房地產市場有所還暖，需求量相對較充足，而三四線城市房地產市場，由于前期開發過度，但有效需求不足，供需矛盾持續擴大，庫存量不斷積累。面對不斷上漲的庫存壓力，三四線城市現在應該放慢建設腳步，集中精力去庫存，必要的話還需降低房價。”

    但也有分析人士指出，對于三四線去庫存的“未來”不必過于悲觀，嚴躍進對相關媒體表示，“三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，實際上并未出現大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象中的大，后期三四線城市房價不排除會有企穩和弱反彈的可能。”

    堅守還是退出

    毋庸置疑，對于三四線城市的房地產開發商而言，在當前庫存高企情況下，是否繼續堅守在三四線城市成為一個問題。

    從當前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續回落，也在一定程度上反映出了一些地產商對于“不能繼續建房”的態度。中國指數研究院的數據顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產開發投資增速均呈逐月回落態勢，其中，三四線城市房地產開發投資增速持續低于全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產開發投資同比增速僅為0.9%。

    實際上，面對持續低迷的房地產市場，一些開發商也不得不“望而卻步”，延緩開發的步伐或者叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。

    進入2015年后，包括保利、碧桂園、富力等在內的大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發展。保利地產表示，“今年將全面回歸一二線發展，僅輔以少量三四線項目。”

    然而，仍然有一些堅守在三四線城市的房地產開發商寧可負債開發，也要堅守在這片市場。湖南長沙一位房地產開發商坦言，“三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設新項目，才能保證資金鏈不會斷裂。”

    業內人士指出，一旦開發商資金鏈斷裂，很容易引發樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題，地方政府也不得不采取救助政策，以幫助房地產項目順利復工并交房，邊“去”邊“建”的現象依然存在。

    殷旭飛認為，三四線去庫存壓力大一是因為需求不足，另一個則是因為供給結構與需求結構不對等。“對于供給結構不合理，三四線房企應該放緩建房步伐，調整房地產建設結構，增加改善型住房建設。”殷旭飛說。

    嚴躍進對相關媒體表示，“三四線樓市庫存壓力大實際上是因為之前地方的土地政策比較激進，所以造成存量比較大。而壓力大的同時又在建房是因為政府必須通過出讓土地獲得財政支持，盡管房子賣不掉，但盈利需求又在推動地方政府去賣地。”

    而僅依靠政策層面的支持去推動去庫存恐怕也難以實現目標，殷旭飛表示，現階段去庫存的政策方針很難起到推動作用，一方面是由于經過多次降準降息之后，政策對房地產市場的刺激效用在下降；另一方面則是由于中國當前房地產市場分化嚴重，刺激性政策可能導致一二線城市的房價更加畸形，而三四線城市的庫存依然高企，將進一步分化房地產市場。

    殷旭飛坦言，堅守在三四線的房地產商無疑面臨著轉型的挑戰。

    機會在哪里

    在業內看來，盡管此時的三四線房地產市場低迷不振，但化解去庫存壓力的機會仍在。

    湖南省經濟地理研究所副所長王義高對媒體表示，三四線城市房地產市場遠未達到飽和程度，只是短時間內房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮化加速推進、改善性需求增加、棚戶區改造和國土資源綜合開發，三四線城市還有很大的市場空間。

    在嚴躍進看來，去庫存本身就對于釋放需求將帶來積極的影響。“去庫存是刺激需求，降低入市門檻，這將有利于改善鼓勵型需求釋放。”

    嚴躍進指出，三四線去庫存的關鍵是要遏制供應，房地產商要減少拿地，多聚焦在轉型，要發展好地產項目周邊的配套設施。“在一些開發項目的選擇上，對于舊城改造項目可以去做，因為聚焦在市中心方面的項目會比較好，郊區的項目則需要謹慎選擇”。嚴躍進說。

    “去庫存要遵循順其自然，城市人口多的地區適當增加供應，少的地區不能強求發展。在財政方面，政府要給予補貼擔保鼓勵買房，對于一些首付都無法交付的，可以發展先租新房，再轉變為產權的模式。”嚴躍進補充道。

    也有業內人士指出，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強城市對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，同時，產業的發展和公共資源的布局也尤為關鍵。

    在“去庫存”成為所有穩定住房消費政策核心所在的背景下，2016年城市棚戶區改造的任務目標也成為重中之重。在許多業內人士看來，城市棚戶區改造及其貨幣化補償安置，將成為2016年樓市去庫存的最主要手段。

    “棚戶區改造將對去庫存發揮重要作用，棚戶區改造后能夠釋放一部分潛在的改善需求，一部分人口遷入新區也將提振購房需求，后期政府應該在實物補貼或者貨幣補貼方面有動作，現階段是以貨幣補貼為主。”嚴躍進說。