摘要：廣東房協發布前三季度廣東房地產市場分析報告稱，前三季度商品房市場持續回暖，銷量屢創歷史同期新高；受改善型住房需求持續釋放影響，銷售均價有所上漲。其中，珠三角地區商品房銷售面積同比增速持續領先其他地區，所占市場份額接近75%，地區分化明顯。受益于銷售回籠資金加快，企業到位資金同比增速較上半年明顯提高，資金結構整體穩健。房地產投資、商品房新開工面積等同比增速穩中趨降，土地市場持續低迷，企業對后市預期仍顯謹慎。

    銷售市場持續回暖 后市仍需加快消化庫存

    報告數據顯示，今年前三季度廣東商品房市場持續回暖，銷量屢創歷史同期新高，市場呈現量增價漲的運行態勢。1-9月，全省商品房銷售面積和銷售金額分別為7817.94萬平方米和7654.83億元，同比分別大幅增長31.9%和39.6%。與近年相比，今年第一季度商品房銷售面積僅低于2013年同期水平，為歷史次高；第二、第三季度則分別創下同期最高水平；前三季度銷售面積在創下同期歷史新高的同時，已接近2012年全年水平，超過了2011年及之前年份的全年銷售面積。

    從月度情況看，廣東商品房銷售量的同比增速總體上逐月提高，雖然1-9月銷售面積和銷售金額同比增速較1-8月雙雙回落1.5個百分點，但仍處于高速增長區間。且自今年5月以來，廣東商品房銷售面積均在1000萬平方米左右，呈現穩定增長態勢，反映出今年來銷售市場運行較為穩健。

    房價總體運行平穩 城市同比漲跌數量各半

    從商品住宅價格看，1-9月全省銷售均價9470元/平方米，同比增長10.4%。從走勢看，去年均價總體呈現小幅下調走勢，全年同比基本持平；隨著住房政策的不斷寬松有利，尤其是改善型住房消費的持續釋放，今年均價逐漸回升，上半年同比上漲9.2%；進入下半年，漲幅總體趨于平穩，同比漲幅維持在10%左右。

    從今年1-9月各城市住宅銷售均價看，作為深莞惠、廣佛肇和珠中江3個經濟圈的核心城市，深圳、廣州及珠海超過全省平均水平，其他18個城市在全省均價之下。均價同比上漲的有11個城市，其中深圳、珠海、潮州及揭陽4市的同比增幅在10%以上，韶關等7市的漲幅在0.2%-5.9%之間；肇慶等10市同比下降1.6%-7.1%之間。廣佛肇經濟圈中，均價分別為14458元/平方米、8523元/平方米和4618元/平方米，同樣呈現階梯分布；但由于3個城市的供求關系總體均較寬松，均價同比分別下降1.8%、5.8%和1.6%。

    資金企業銷售回籠加快 行業資金結構持續改善

    1-9月，廣東房地產企業到位資金9921.59億元，同比增長21.4%，同比增速比上半年提高8.7個百分點。其中，國內貸款2069.93億元，占到位資金的20.9%；利用外資17.62億元，占0.2%；自籌資金2819.94億元，占28.4%；其他資金來源5014.09億元，占50.5%。對比上半年，前三季度自籌資金占比下降0.9個百分點，以銷售回籠為主的其他資金占比提高2.6個百分點，資金結構進一步改善；對比歷年同期，今年前三季度資金結構處在較為穩健的水平。

    從來自金融機構的資金情況看，隨著政策環境的持續改善及商業銀行對個人住房貸款支持力度的加大，住房市場需求持續釋放，個人按揭貸款增幅逐月擴大，1-9月合計1548.01億元，同比大幅增長44.1%，說明企業的銷售回籠資金較為順暢。與此同時，1-9月來自銀行機構的房地產開發貸款合計1933.18億元，同比增長15.1%，增速比1-8月回落1.4個百分點，同比增速總體平穩；來自非銀行的金融機構貸款136.75億元，同比下降18.3%，同比增速持續處于下降區間，一定程度上反映出企業向銀行的融資渠道總體暢通，對非銀行金融機構的融資拓展有所萎縮。

    展望后市或將迎來新一輪調整期

    從宏觀經濟環境看，今年前三季度全國GDP同比增長6.9%，增速創近6年新低，國家經濟面臨更大的穩增長與調結構的雙重壓力。房地產作為人民生活和社會生產的重要載體，房地產業對促進消費和投資的重要性已再次得到中央認可，穩定住房消費和促進房地產市場持續回暖仍是既定方向。

    就房地產市場而言，當前市場的回暖還未傳導至開發端。商品住房市場方面，當前購房門檻已明顯降低，住房公積金和商業住房按揭貸款利率均處于歷史最低位水平，有利于消費者入市。預計后市仍會保持一個較為可觀的成交量，全年銷售總量將再創歷史新高。但隨著住房建設的持續增加，多數城市的住房庫存普遍較高，市場總體供求關系已趨于平衡，銷量的短期高速增長一定程度上也透支了未來的購買力，后市或將迎來新一輪調整期。

    綜上分析，預計第四季度乃至更長一段時間，房地產市場的政策環境極有可能進一步放寬，全年商品房銷售量將創歷史新高。基于財政壓力，第四季度地方政府的土地出讓需求更為迫切，一定程度上將促使土地市場小幅升溫。至于房地產建設投資，一定程度上將取決于政府能否切實清理行政審批事項和簡化審批程序，以及能否及時出臺鼓勵發展房地產新業態的配套政策，消除企業投資顧慮。