摘要：作為樓市傳統旺季的“金九銀十”將在本周收官,從今年樓市成交情況看,冷熱不均將成為金九銀十的主基調。

    今年逐月走高的新房成交、供應出現明顯雙降,而上半年火熱的通州樓市開始熄火,與此同時,房價走勢、土地市場在今年“金九銀十”持續走高,與房地產密切相關的政策,在金九銀十持續放松。豪宅化明顯,量跌價漲的成交趨勢,或成為北京樓市新常態。

　　新房成交

　　成交動能減弱

　　住宅銷量在本期傳統的“金九銀十”旺季反而顯現出動能減弱。北京新房市場呈現“倒U”形走勢,經歷了3·30新政后的大漲,7月到達頂峰,8月份逐漸回落。

　　根據鏈家網研究院統計,9月新建商品住宅(含保障房、自住房)網簽量為8048套,與8月同期基本持平。扣除保障房、自住房后,純商品住宅成交4003套,比8月下降22.3%。

　　新房市場回落在10月份繼續持續,根據鏈家研究院統計,10月(1-25日),新建商品住宅網簽量為6390套,環比下降9.2%。純商品住宅(不含保障房、自住房)成交2701套,環比下降20.5%,較去年同期上漲7.9%,預計全月成交或將在4000套左右。

　　鏈家研究院李巧玲認為,10月市場成交的下滑,主要與供應有關,10月(1-25日)獲得預售證的住宅供應量僅為826套,較9月同期下降84%。一方面,經過前期的大量消化,房企手里的存貨不多,推盤節奏放慢;另一方面,由于去年上游住宅用地供應量偏低,拖累今年下游住宅供應。

　　不過,從上周入市的幾個項目來看,當前市場的購房熱情依然較濃,多個項目在開盤當天依然出現日光,李巧玲認為,雖然有前期蓄客的作用,但是也離不開當下需求的熱情,加上近期雙降利好政策的出臺,銀行房貸優惠折扣有望繼續松動,這將再次推動需求積極入市,預計房價將維持小幅上行。

　　新房供應

　　逐月下滑

　　據亞豪機構統計數據顯示,10月第四周(10.19-10.25)北京住宅市場共有5個項目入市,相比之前一周減少3個。其中包括首開·煕悅匯、 金融街 長安中心、泰禾中央廣場等4個商住項目,以及龍湖西宸原著玉府一個公寓項目,預售許可面積10.3萬平方米,環比減少8%。

　　自今年8月單月北京樓市供應達到頂峰以來,隨后幾個月市場供應一直處于下滑局面。8月北京住宅市場開盤項目個數已達到37個,這一數量也創造了15個月來的入市項目量新高。在8月開盤項目個數達到37個的年度高峰之后,“金九銀十”未能突破這一水平。9月,北京商品住宅市場共有29個項目入市,相比8月同期減少了8個,扣除自住房后新增供應3910套,環比8月同期減少12%。

　　根據亞豪機構統計數據顯示,2015年11月,北京商品住宅市場預計僅有22個項目入市,這一開盤量也將創造自5月以來近6個月的供應新低,在并不出色的“金九銀十”之后,北京供應市場逐漸開始入冬。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為,今年來北京住宅市場供應的低迷根源在于土地市場。首先是數量的減少。2015年前三季度北京共實現宅地成交25宗,相比去年同期減少13宗,規劃總建筑面積428萬平方米,同比減少38%。其次是價格的飆升,前三季度實現出讓的25宗宅地當中,實際樓面價超過3萬元/平方米的多達12宗,10月首宗豐臺樊家村地塊實際樓面價更是超過7萬元大關。供地的減少以及價格的提高使得未來市場供應開始向“量少價高”的方向轉化,這一預期也影響了當下開發商的入市熱情,使得今年來整體市場供應處于低迷狀態。尤其是進入年底,大量房企已完成全年銷售業績指標,因此推盤積極性更是銳減,因此預計2015年最后兩個月北京樓市供應將進入階段性低點。

　　區域

　　通州樓市占比下降

　　從區域看,通州樓市成為北京樓市下滑典型區域,據亞豪機構統計數據顯示,10月上半月,通州區商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交238套,占到全市總成交量的15%,這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份,通州區以1967套的成交量占全部成交的比重高達25%,接下來的兩個月該區域成交更是屢創新高,占全部成交比重維持在22%左右。但是進入9月之后該區域成交大幅下滑,10月亦維持這一趨勢,由此,通州區樓市成交下行趨勢已成定局。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,從通州區歷年的成交情況來看,該區域成交高峰除去受到整體市場形勢的影響之外,也與區域發展規劃的“炒作”周期基本吻合。2015年,先是“積分落戶”政策的頒布,然后是“行政副中心”政策的定位,使得通州樓市再度火熱,連續數月成為全市市場的主力支撐,并且年度成交占比也站上近19%的高位。在北京市整體限購政策之下,通州區新增區域限購政策,“雙重限購”的嚴厲性也使得區域熱潮無法再度掀起。

　　除去政策的影響之外,區域潛在供應的不足也難以支撐成交的持續長時間上漲。任啟鑫分析,通州區在北京各郊區縣當中發展最早,經過多年發展,該區域住宅開發已呈現一定規模,可供開發的住宅用地不斷減少,并且在“市政府東遷”的規劃影響之后,區域內預留大量配套建設用地,并將推地方向轉為商業及辦公用地,住宅用地成交自2013年開始即出現大幅下滑,截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗,尚不及2012年一年的成交量,而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應的減少,特別是純商住宅的極度衰減必然將導致未來通州純商住宅的成交難以為繼。

　　土地

　　供應、成交雙高峰

　　在持續8個月的供應短缺之后,金九銀十成為北京土地市場供應、成交的高峰,北京土地市場迎來集中供地潮,一些熱點區域地塊遭到房企激烈爭奪。

　　10月20日下午,經過104輪激烈競拍, 葛洲壩 以49.5億元、配建4.1萬平方米公租房及6.18萬平方米的農民回遷房的代價,拿下北京豐臺樊家村危房地塊,溢價率高達50%。張大偉表示,去掉回遷房、公租房和配套設施用地后,該地塊商品房住宅面積只有6.82萬平方米,導致這部分的樓面價高達7.49萬元/平方米。

　　從2015年10月20日至11月24日,一個月多的時間里,北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地。這34宗土地合計起價達到了628億元,按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算,這34宗地塊最終的成交價有望達到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

　　值得注意的是,龍頭房企們也在越來越多地把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產的統計數據顯示,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地,其中在一線城市投入的占比歷史首次突破了40%,達到了44%。

　　房價

　　連續7個月環比上漲

　　10月25日,國家統計局公布9月份70個大中城市住宅銷售價格變動數據。與8月相比,21個城市的新建商品住宅價格下降,10個城市價格持平,39個城市價格上漲,上漲城市較8月增加4個。北京新房和二手房價格已連續7個月環比上漲。

　　世邦魏理仕所創建的全國商品住宅價格指數顯示,9月份房價延續了此前五個月的回暖態勢,繼續環比上行0.5%,至157.1。各級城市中,一線城市仍呈領漲態勢,環比上漲2.3%,二、三線城市分別環比小幅上漲0.3%和0.1%。

　　第一太平戴維斯報告顯示,北京“金九”樓市成交量略有下降,但一手住宅成交均價達到歷史新高,整體呈現量跌價漲的趨勢。據統計,9月,北京樓市新建普通商品房成交均價為30947元/平方米,這是北京普通商品住宅單月均價首次突破3萬元。樓市供應結構的變化,是造成此輪均價上漲的主要原因。尤其是高端項目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應限制,共同造成了價格的上漲。豪宅化明顯,量跌價漲的成交趨勢,或成為北京樓市新常態。

　　政策

　　禮包不斷

　　在今年金九銀十期間,對于全國及北京樓市的走向,依然有值得繼續樂觀的因素,比如央行的降準降息。10月23日,中國人民銀行決定,自2015年10月24日起,下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點,并自同日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此,五年期以上貸款基準利率進一步降低至4.9%,達到歷史最低水平。

　　根據鏈家網研究院統計,受8月末的降息影響,9月份北京市二手房商貸首套平均利率下降至4.55%,較1月份下降1個百分點。伴隨著年內經歷的5次降準,5次降息,北京市商貸首套平均利率呈現出持續下滑的態勢,整體信貸環境是近20年來最為寬松的一年。

　　亞豪機構副總經理高姍認為,僅僅時隔兩月之后,央行再次“雙降”,使得市場當中流動性持續寬松,購房成本進一步降低,在經歷了10月前期的成交低迷之后,市場預期再度抬頭,周度成交回升勢頭迅猛,預計2015年最后兩月北京商品住宅市場或將一反往年常態,度過一個“暖冬”。