摘要：本月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了前三季度關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)投資及銷售情況報告。三季度全國GDP增速破7，為6.9%，總體平穩(wěn)，但下行壓力不減。

    1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.05萬億元，同比僅增長2.6%，為歷年來最低，增速持續(xù)回落，且似乎還沒有見底的跡象。

    在已發(fā)布三季度業(yè)績的46家房企中，有70%的公司業(yè)績并不靚麗，而且有20家房企預(yù)計(jì)虧損。綠景控股、榮豐控股等9家房企預(yù)計(jì)將繼續(xù)虧損，廣宇集團(tuán)、南國置業(yè)等11家房企預(yù)計(jì)首虧。庫存高企、資金鏈緊張使整個地產(chǎn)行業(yè)依然處在困局之中。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然2015年樓市相比去年有所復(fù)蘇，但房企利潤率持續(xù)下調(diào)，“增收不增利”的現(xiàn)象依然明顯，中小房企的情況更為嚴(yán)重。　　

    難得一遇發(fā)債良機(jī) 房企忙“撲水”

    目前，房企在擴(kuò)大銷售規(guī)模的過程中，經(jīng)營成本相對比較大，使得盈利水平受影響。此外，資金成本也侵蝕了房企的利潤空間，尤其長短期債務(wù)搭配不合理的房企，短期債務(wù)資金成本動輒超過10%。因此，最近一段時期，很多房企都忙于發(fā)債。

    有房企人士坦承，融資成本的下降為企業(yè)發(fā)債融資提供了窗口期。尤其是對于資金需求量大的房企而言，現(xiàn)在可以說是近幾年難得一遇的發(fā)債良機(jī)，可以借機(jī)用低成本的境內(nèi)公司債替換早幾年發(fā)行的境外高息債，這無疑可降低整體的融資成本，實(shí)屬房企的利好。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年內(nèi)，有超過60家上市房企在內(nèi)地已經(jīng)或計(jì)劃發(fā)行公司債，預(yù)期融資高達(dá)1500億元以上。僅2015年7~9三個月，就有48個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行76只公司債，從債券市場融資1661億元。而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

    借新債還舊債

    意在降低整體融資成本

    最典型的案例是恒大地產(chǎn)，繼年中發(fā)行200億元公司債券后，又于10月15日成功發(fā)行200億元的非公開公司債券，創(chuàng)造了國內(nèi)私募債最大發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。

    泰禾集團(tuán)也在10月16日收盤后發(fā)布公告，鑒于前次非公開發(fā)行的50億元公司債券已募集完畢，擬再次非公開發(fā)行不超過60億元公司債券和公開發(fā)行不超過45億元公司債券，合計(jì)擬再募集資金105億元，用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充公司流動資金，以及進(jìn)一步改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)等。

    此外，包括萬科、金地、碧桂園等知名上市房企也紛紛加入到發(fā)債大軍中。

    中原地產(chǎn)張大偉指出，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債用途主要是借新還舊，不一定是為了擴(kuò)大再生產(chǎn)，而是把過去高成本資金還掉；房企過去主要是通過銀行信貸獲得融資，其資金成本和發(fā)債相差甚遠(yuǎn)。

    克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究人士表示，近期房企發(fā)債、債務(wù)置換前赴后繼，不僅充實(shí)了房企的錢袋子，亦優(yōu)化了房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而資金面的緩解亦會令土地市場逐漸擺脫資本制約而進(jìn)一步活躍。

    過半房企料難完成年度目標(biāo)

    從目前公布的2015年三季報業(yè)績預(yù)告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等“千億級”房企尚未公布年報業(yè)績預(yù)告。因此，目前的數(shù)據(jù)多數(shù)反映的是中小型房企今年的業(yè)績變動情況。

    據(jù)了解，這些房企此前多在一線城市范圍外的城市布局，面臨的大多是高庫存的難題，甚至跌入了“量價齊跌”的走勢，其中出現(xiàn)“首虧”的房企總體上是區(qū)域型的龍頭房企。像業(yè)務(wù)主要在遼寧鐵嶺市的鐵嶺新城出現(xiàn)了巨虧七八千萬元，其公司在公告中解釋稱，“截至目前，三、四線城市房地產(chǎn)市場景氣度仍然很弱，公司土地出讓情況不佳，導(dǎo)致業(yè)績虧損。”

    盡管房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，但開發(fā)投資的持續(xù)下行，且?guī)齑媪看螅�短期�?nèi)去化效果不明顯。去庫存仍然是未來相當(dāng)長一段時間的市場主題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)， 2015年完成全年房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量過半的可能性很小。

    深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認(rèn)為，三、四線城市的庫存高壓問題值得引起重視，“67%的在建、70%的在售供應(yīng)和庫存、80%的已批未建都集中在三、四線城市，70個城市中房價下跌的27個城市都是三、四線城市。”一、二線城市土地出讓很火爆，但三、四線土地市場成交一直在下滑。若考慮到600多個實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的三、四線城市，全國樓市疲軟的連帶效應(yīng)不容小覷。

    合富輝煌最新的研究報告指出，自2011年以來，全國商品房待售面積仍逐年增加，年均增加超過1億平方米。二季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，各城市去化周期不同程度縮短，住宅待售面積有所減少，但從庫存總量來看，去庫存的任務(wù)仍然艱巨，去庫存仍是接下來相當(dāng)長時間的市場主題。數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，商品房待售面積6.65萬億平方米，比8月末增加186萬平方米。今年1~9月，全國只有京滬深、武漢、南京、天津、杭州、廣州等地房價出現(xiàn)上漲，但三四線城市去庫存平均需要5年。