摘要：雖然今年以來利好房地產行業的政策不斷，但是從近期公布三季度業績的數十家上市房企交出的成績單來看，這些政策對樓市成交的作用并不如人意。數據顯示，目前發布了三季度業績的46家房企中，有70%的公司成績單難看，更有20家房企預計虧損。在躺著也賺錢的時代過去之后，庫存高企、資金鏈緊張的困局是籠罩在整個行業頭上的陰云，而擺在三四線城市中小房企面前的，更是殘酷的生存問題。

　　40%上市房企三季度預虧

　　從目前來看，今年房企的三季報情況不容樂觀。統計數據顯示，共有46家房企預告了三季度業績，其中，綠景控股(000502)、榮豐控股(000668)等9家房企預計將繼續虧損，廣宇集團(002133)、南國置業(002305)等11家房企預計首虧，僅中糧地產(000031)、海德股份(000567)等10家房企預告業績預增，3家預告略增，4家預告扭虧。

　　在公布業績預告的房企中，蘇寧環球(000718)、中關村(000931)和美好集團(000667)成為增幅排名前三的企業。華聯控股(000036)、嘉凱城(000918)、鐵嶺新城(000809)等公司業績則下滑嚴重。其中，嘉凱城的業績為持續虧損，今年三季度凈利潤預計虧損6億元，華聯控股則預計虧損約3600萬元。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，雖然2015年樓市相比去年有所復蘇，但房企利潤率持續下調，“增收不增利”的現象依然明顯，中小企業的情況更為嚴重。張大偉預計， 2015年完成全年房地產銷售目標的企業數量過半的可能性很小。

　　“從三季度房企預告來看，經營業績下滑已經是一個不爭的事實，這體現了房地產行業暴利時代的消逝”，易居智庫研究總監嚴躍進分析，一方面，房企追趕銷售業績的過程中，經營成本相對較高，盈利水平因此會受到影響，另一方面，項目背后的土地成本偏高，也會影響到盈利水平的提升。

　　中小房企在三四線城市面臨生存問題

　　值得注意的是，目前公布三季報的46家企業以中小房企為主，萬科(000002)、萬達等大型房企的業績還未公布，尚不能代表A股140多家房企的整體表現，而是反應了中小房企今年業績變動的水平。而這些中小企業大多分布于三四線城市，“庫存巨大、去化緩慢”一直是困擾這些地區樓市發展的主要因素。

　　在預告業績的房企中，鐵嶺新城的業務主要在遼寧鐵嶺市，三季度預計虧損額為7000萬元-8200萬元，早已建成的鐵嶺新城也曾被媒體報道入住率極低，陷入“鬼城”危機。鐵路新城在本次業績變動說明時表示，截至目前，三四線城市房地產市場景氣度仍然很弱，作為其上游行業的土地一級開發市場也受到了很大影響，公司土地出讓情況不佳，導致業績虧損。

　　同樣，業務范圍主要在四川南充市的金宇車城(000803)，今年三季度的業績也不甚理想，凈利潤預計虧損1061萬元-1211萬元。業績變動原因說明稱，受大環境影響，與去年同期房產相比，房產銷售有大幅度減少，去年1-9月房產銷售收入5170萬元，今年1-9月房產銷售收入約2450萬元，影響凈利潤約1100萬元。

　　“金九”含金量大幅縮水

　　與房企業績息息相關的，則是商品房的銷量，但作為樓市傳統旺季的“金九”，今年的表現并不如預期，未能大幅提升房企的業績。2015年9月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環比僅增長2.9%，同比增長29.0%。嚴躍進分析，今年九月份環比增幅之所以不如預期，和此前改善型購房需求的積極釋放、房企推盤節奏較慢等因素有關。

　　雖然“金九”的表現不甚樂觀，但“銀十”的市場仍有較大提升空間。中原監測的上周(10月5日-11日)22個城市重點項目的推售套數環比增加了104%，達到年內的第三高位，為后市提供了充足貨源。各地市場認購情況也表現良好，22城市的整體認購率達到61%。張大偉預測，隨著9月中下旬供應高峰的來臨，預計“銀十”市場表現有望超過9月。

　　嚴躍進也認為，隨著各大城市和房企的推盤節奏的加快，市面上房源增加，購房者的可選擇面拓寬，有利于交易活躍度的提升。另外，考慮到近期房貸利率處于歷史低位等因素，10月份市場成交預期可觀。