摘要：隨著北京地價的上漲以及房企全力回歸一線的雙重影響，之前還能在北京土地市場上有所斬獲的中小房企，正在逐漸淡出“拿地舞臺”。尤其是北京優(yōu)質(zhì)地塊的競爭中，盡管也不乏中小房企的身影，甚至每次都拼盡全力，但鮮有收獲。畢竟，在地價越來越昂貴的現(xiàn)在，連萬科、保利這樣量級的企業(yè)都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能斬獲土地，中小房企單打獨斗顯然很難收獲。在業(yè)內(nèi)人士看來，中小房企應(yīng)該主動和大房企進行合作，否則自身的發(fā)展空間確實會持續(xù)收窄。唯有積極拿地，才能做到較好的戰(zhàn)略擴張。

    中小房企拿地占比急劇下降

    “住宅產(chǎn)品我們在北京已經(jīng)所剩不多了，不著急銷售，一棟樓預(yù)計要等到明年再銷售。”某項目的內(nèi)部人士告訴記者。

    據(jù)記者了解，該項目所屬的公司是比較典型的中小房企，之前數(shù)年也在北京有幾個項目，但今年以來，一塊地都沒有拿到。

    去年，記者在采訪該公司土地儲備時，該公司相關(guān)人士表示，北京出讓的每一塊地他們都買標(biāo)書，都關(guān)注，能參與的也都參與了。記者在土地拍賣中，也多次遇到該公司的前期負(fù)責(zé)拿地的人員。但今年以來，基本上沒有他們的身影。

    而這只是中小房企拿地情況的一個縮影。業(yè)內(nèi)熟知的一家房企已經(jīng)多次參與土地競標(biāo)，但至今也尚未在北京有任何斬獲。記者從其內(nèi)部了解到，該公司的戰(zhàn)略布局中，一二線城市是重點，在北京拿地是其必下的一步棋，但在激烈的競爭中，能否拿地，什么時候能拿都還是未知數(shù)。

    顯然，這種情況并不局限在北京。據(jù)報道，中小房企在合肥的拿地難度也在提升。

    “現(xiàn)在的土拍市場上，都是一線大鱷房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍賣會上，一位房企領(lǐng)導(dǎo)無奈地說道，在與這些一線房企的“爭搶”中，中小房企拿地“甚難”。相關(guān)統(tǒng)計顯示，2015年至今的合肥土地出讓中，在市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一個。

    易居研究院智庫中心提供了一份相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，包括升龍置業(yè)、奧克斯置業(yè)、坤和集團、卓越集團、銀億地產(chǎn)、融科智地等在內(nèi)的20家非上市房企今年的拿地情況不容樂觀。上述房企在全國范圍內(nèi)拿地情況為：2010年合計拿地56宗，2011年為41宗，2012年為39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日僅有3宗。

    房企全力回歸一線

    中小房企遭遇拿地難的主要原因是面對著強有力的競爭對手，在房企全力回歸一線的背景下，拿地難度可想而知。

    激烈爭搶之下，一二線城市的土地收入上升明顯。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月全月，一線城市合計月內(nèi)土地成交額達到了588.78億，創(chuàng)造了今年以來最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達188%，平均溢價率也創(chuàng)造了今年以來最高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億，環(huán)比上漲達到了41%，也創(chuàng)造了今年以來最高。

    房企之所以爭奪一線的土地，與一線的銷售情況密切相關(guān)。以一家主打三四線城市的房企為例，其8月份公布的半年業(yè)績顯示，上半年半數(shù)業(yè)績竟來自一二線城市。恒大集團自2013年后調(diào)整戰(zhàn)略布局，全面平衡一、二、三線城市項目的布局。截至目前，恒大已在北京獲得包括豆各莊、來廣營、東壩等多個核心地塊。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年全國樓市分化，隨著一線城市房地產(chǎn)市場的快速升溫，加快了大型房企回歸一線城市的步伐，導(dǎo)致以北京為代表的一線城市競地激烈、地價高企。

    地價飆升致拿地難

    激烈競爭的結(jié)果必然是地價的攀升。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，9月9日孫河地塊樓面價為5.26萬元/平方米，9月8日東壩樓面價為5萬元/平方米，9月2日孫河地王樓面價5.5萬元/平方米，8月31日石榴莊地王樓面價6萬元/平方米。“地王”層出不窮。

    另據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，年內(nèi)前三季度，北京土地出讓金突破了1000億，達到了1065.29億，受供地減少影響，與2014年同期的1583億相比依然減少了32.7%。但值得關(guān)注的一個數(shù)據(jù)是，住宅樓面價上漲11%。

    “對于中小房企而言，由于中小房企的財務(wù)成本遠高于大型品牌房企，令其對地價的接受程度更低，因此不得不在白熱化的競地中喪失了與大型房企公平角逐的資格。另外，大型房企還可以通過在一個片區(qū)重復(fù)拿地來攤平土地成本，而中小房企卻受限于自身的實力很難做到，這同樣減弱了中小房企的市場競爭力。在北京房地產(chǎn)市場，中小房企已經(jīng)被擠壓到遠郊的邊緣板塊，而這些位置的地塊雖然地價不高，但同樣未來的市場消化前景也并不樂觀。長此以往，中小房企在北京的發(fā)展前景日趨惡化。”郭毅說。

    積極破局是王道

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，從土地的交易價格看，呈現(xiàn)持續(xù)上升的過程，這加大了房企的拿地成本。更為重要的是，部分大房企通過聯(lián)合拿地的方式，能夠快速降低拿地的資金壓力，而中小房企顯然在這方面缺乏經(jīng)驗或合作的基礎(chǔ)，所以從土地市場開始就已經(jīng)決定了后續(xù)行業(yè)集中度繼續(xù)上升的格局。對于中小房企來說，應(yīng)該主動和大房企進行合作，否則自身的發(fā)展空間確實會持續(xù)收窄。唯有積極拿地，才能做到較好的戰(zhàn)略擴張。

    在今年土地市場上屢有斬獲的旭輝對于房企規(guī)模有自己的看法，旭輝集團董事長林中曾表示，房地產(chǎn)在一定的時期內(nèi)還是一個資源導(dǎo)向型的行業(yè)，企業(yè)要有一定的規(guī)模，才能完成對行業(yè)土地、資金、人才和政府四個資源的配置，取得競爭力。但是林中也指出，當(dāng)企業(yè)規(guī)模達到一定程度以后，企業(yè)在資源配置上的競爭優(yōu)勢，可能會出現(xiàn)一個邊際遞減，因此也并不意味著企業(yè)規(guī)模越大，能力越強。

    “但是規(guī)模太小的企業(yè)在未來幾年想要實現(xiàn)成長其實已經(jīng)非常困難了。”林中說。