摘要：今年“金九”的上半月,滬上樓市無論是銷量還是均價都達到了近6年高點。據上海鏈家市場研究部數據顯示，9月上半月上海商品住宅新增供應量為76.0萬平方米，與8月上半月相比上漲2.7倍，幾乎與8月全月供應量持平，與去年同期相比上漲41.5%；成交量為54.96萬平方米，與8月上半月相比上漲24.3%，與去年同期相比上漲81.4%；成交均價為28991元/平方米，與去年同期相比上漲14.4%。

    九月供應量大增，黃金周將有大量項目集中入市

    從供求量上可以看出，9月上半月供求量相比8月上半月及去年同期紛紛實現上漲，且漲幅也較為明顯。而在成交量表現上，雖然達到了近6年新高，但需要指出的是，其中包含了臨港新城759套限價房，總面積63218平方米。如果剔除這部分面積，實際銷量與2010年持平，且成交均價突破3萬元/平方米大關。由于今年商品住宅市場的“牛市”持續時間長，開發商提價意愿較高，部分項目延緩了推盤節奏，增加了蓄客時間，可以明顯看出眾多開發商仍是把重點放在了9月底的中秋及十一黃金周。部分高端項目如：九龍倉濱江壹十八、瑞虹新城怡庭、尚匯豪庭等，而外郊環的剛需改善型項目也有20多個。所以在有較大供給量的背景下，9月下旬至10月的成交情況可能會更好。

    改善市場較熱，成交均價同比上漲兩成多

    從價格上來看，剔除限價房后，實際成交均價可達31347元/平方米，同比提升23.7%。均價的提升主要還是依托于市區內改善型項目成交活躍。例如閘北區大寧金茂府，九月連續兩周加推精裝三房，相較之前幾次開盤，此次在均價方面迎來了“三連跳”，其最新對外公布的價格為7.8-8萬元/平方米，相較上次加推至少上漲3000元/平方米，而較首次開盤單價則上漲8000元/平方米。同區域內的象嶼大寧悅府的售價也比年初時的48000元/平方米要提升近1萬元/平方米。郊環外項目恒大御景灣和浦東頤景園也提價入市，恒大御景灣加推均價2.28萬元/平方米,高于板塊均價2000元/平方米，浦東頤景園本次2.4萬元/平方米的加推均價比惠南板塊均價高出7000元/平方米以上，高出上一次加推均價2000元/平方米左右。

    中高端市場成交節奏放緩，市場主力向剛需轉移

    從成交結構來看，總價500萬元以上的產品占據了20%的成交比，遠高于往年。均價5萬元/平方米的產品去化也達到了553套，共81814平方米，其中萬科翡翠公園在9月加推，2周共去化了113套，均價52448元/平方米。從8月中旬開始市場已經出現了調整轉移，市區改善型產品的成交比重開始下降，剛需項目再次成為市場主力。從九月已經獲得預售證的項目來看，外環外項目達20多個，隨著這些項目的推出，“金九”后期至“銀十”，剛需改善型項目的成交比重將會再次提升。

    上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示：今年二季度以來，樓市成交量走勢一直居高不下，而中高端市場需求得以集中釋放，近期成交速度有所放緩，市場成交結構逐漸向剛需改善型市場轉移。但實際上今年的“金九”也有多方利好助推，因此隨著下半月眾多外環外板塊剛需項目及市區核心板塊的“明星”項目的開盤入市，市場成交將更加活躍。而中秋加上國慶的長假，很有可能讓“銀十”爆發出超過“金九”的能量。