陳幽泓 與您一起討論《物業管理條例》
發布時間：2011-06-07 來源：0352房網 編輯：狄海霞
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《物業管理條例》賦予了業主更換物業公司的權力。但是，《條例》實施后，在北京、在廣州，以及其他一些城市，我們都看到，業主更換物業公司的過程，往往會伴隨著各種風波。那么，業主應該如何理解《條例》的規定?有關部門應該如何在新的法律環境下，處理物業糾紛?我們今天還采訪中國人民大學的陳幽泓教授。他曾經作為專家參與過《物業管理條例》起草前的討論。
0352fang網訊：“我們剛才看到，因為這個小區的業主，沒有通過一個規范的程序，建立起一個業主委員會，所以呢它的大會，做的這個換物業，的這個決定，就被認為是不具備效力的，那么從法律上看，您認為這個決定是不是有效的。”
中國人民大學的陳幽泓教授：“我認為業主表達他們的意愿是有效的因為有三分之二以上的業主表達了他們的意愿這是有效的但是業主在實現他們的意愿的程序上還不完備這是因為根據物業管理條例他們必須要有一個業主委員會來代表他們去和新的物業管理公司簽訂合同。”
0352fang網訊：“但是在這當中沒有建立起業主委員會的一個爭執的焦點就是欠費的業主是不是能夠成為業主委員會的成員。”
陳幽泓教授：“根據物業管理(條例)16條有公益心的負責任的有組織能力的業主可以成為業主委員會的代表而關于欠費問題在物業管理條例中沒有規定欠費不欠費不是一個必要條件。”
0352fang網訊：“我們在片子當中還看到當地的房地行政部門還在小區張貼了通告用以宣布他們業主的做法是不符合法律規范的本來應該傳達一種意見或者是一種指導那么用張貼通告的這種形式是不是妥當。”
陳教授：“物業管理19條對于地方房地局和街道地方政府部門發布通告是有明確規定的這種明確規定是指只有當業主大會和業主委員會的行為違反了法律法規的時候才可能發布通告在這種情況下我認為這個通告是越權行政的其次這是一個民事糾紛政府不應該直接干預民事糾紛而政府直接干預民事行為并且利用行政行為來干預民事行為這就本身就是我們叫做越權行政超出了政府行政的范圍。”
0352fang網訊：“那么在物業管理條例當中也規定了業主應該是在房地政府行政部門的指導下進行操作這個指導應該怎么來理解。”
陳教授：“在這個事件上我們認為政府應該是進行協調和調解來幫助解決民事糾紛但是作為民事糾紛政府不能介入。”
0352fang網訊：“發生分歧怎么辦?”
陳教授：“發生意見不一致的情況下政府應該積極行政而不能夠叫停或者消極退出。”
0352fang網訊：“所以指導的最終目的是為了幫助協調解決各方的問題。”
陳教授：“嗯，對。政府應該積極行政應該幫助解決現在存在的問題使得各方達成一致。”
專家的意見僅僅是解決物業問題的一個參考。但是我們注意到， 11月1日，國內第一個沒有行政干預、完全由小區業主獨立自主選聘的物業管理公司已經正式進駐深圳景洲大廈。這家公司與業主簽訂的物業管理服務合同，也是國內第一份由業主自行創新的合同文本。業內人士認為，深圳的模式，意味著業主開始在法律框架下，按照市場經濟規則，自行調節處理民事糾紛。
