近一個(gè)多月以來(lái)，深圳樓市暴漲。新盤日光、千人搶房場(chǎng)景再現(xiàn)，房?jī)r(jià)猛漲，甚至龍崗、寶安房?jī)r(jià)全部上至3.5—4萬(wàn)。再看北京，雖然3.30之后新房銷售和二手房交易量環(huán)比顯著上升，但并未出現(xiàn)深圳那樣的哄搶景象，并且房?jī)r(jià)也基本穩(wěn)定。就“大北京”來(lái)看，固安、香河、武清等地雖然交易量出現(xiàn)大增，但房?jī)r(jià)卻僅小幅度上揚(yáng)。
值得關(guān)注的是，這一輪地產(chǎn)升溫并非前幾年直接受政策影響，而是刺激經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇一攬子政策影響下的趨動(dòng)。自貿(mào)區(qū)、全民創(chuàng)業(yè)、新三板、京津冀一體化、一路一帶，再加上降息降準(zhǔn)等等一系列舉措，使得這一輪經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)增長(zhǎng)中本身最具有資源優(yōu)勢(shì)的一線
城市和沿海城市經(jīng)濟(jì)即刻活躍起來(lái)。
深圳為何再次成為領(lǐng)頭羊？
對(duì)比京、滬倆
一線城市，深圳樓市繼06、07年之后再次領(lǐng)漲。“什么原因讓深圳猛漲？”所有人現(xiàn)在都在問(wèn)這同樣的問(wèn)題。
綜合深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士
觀點(diǎn)看，此輪深圳市場(chǎng)暴發(fā)的原因不外乎以下幾點(diǎn)：一深圳常住人口
住房擁有率偏低，(有說(shuō)僅30%，本人對(duì)此
數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否持保留看法)但是連續(xù)幾年供地卻為短缺狀；二是受3.30政策和繼續(xù)降息降準(zhǔn)刺激；三是香港與一河之隔的深圳房?jī)r(jià)反差仍然過(guò)大；四是前海和自貿(mào)區(qū)政策，以及“大深圳”的區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向效應(yīng)助推前海片區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)關(guān)外房?jī)r(jià)猛漲。
就我個(gè)人判斷來(lái)說(shuō)，我到認(rèn)為第三、四點(diǎn)理由才是上輪深圳樓市爆發(fā)的核心動(dòng)力。尤其是“大深圳”以及落地并形成規(guī)模的“前海特區(qū)”和自貿(mào)區(qū)，此是包括龍崗、寶安等原“關(guān)外”區(qū)域大漲的主要原因。而這一點(diǎn)，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)也極具解讀參考意義。
從過(guò)去十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程角度分析，我歷來(lái)認(rèn)為，看中國(guó)某一個(gè)城市的
房產(chǎn)市場(chǎng)“第一看人流，第二看流，第三還是看人流”。幾個(gè)一線城市中除廣州表現(xiàn)不是特別明顯之外，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入增長(zhǎng)帶動(dòng)的置業(yè)人流趨向終點(diǎn)之河堤大壩。在“人往高處走”人本性動(dòng)力趨使之下，京滬深成為了富足起來(lái)的中國(guó)百姓人人夢(mèng)想的目的地。更高大上夢(mèng)想的，就是去到海外置業(yè)
投資。但是這個(gè)人人懷揣的進(jìn)京夢(mèng)想，在兩年前被
限購(gòu)政策阻斷，而且已經(jīng)飛漲上去的一線城市房?jī)r(jià)，也事實(shí)上阻斷了相當(dāng)一部分人流動(dòng)向。
深圳之后，北京會(huì)否跟漲？
答案是肯定的！但不會(huì)象深圳這樣快速。
與深圳相似之處在于，北京樓市現(xiàn)在“主戰(zhàn)場(chǎng)”已遷至北京行政區(qū)劃之外的燕郊、香河、廊坊、武清、固安、懷淶等環(huán)繞北京的河北行政區(qū)劃內(nèi)各縣市，這些地方近幾年始終
樓盤銷售火爆，受北京限購(gòu)、供應(yīng)量減少和房?jī)r(jià)高門檻的影響，至少六成以上在北京謀生的“剛需”買家和一部分投資或者度假需求的客戶，選擇到環(huán)北京的津冀一帶置業(yè)。
北京置業(yè)群體遷往河北、天津，很大程度上也受影響于喊了很年的“京津冀一體化”。“京津冀一體化”在空喊多年之后，這一屆政府開年之際就將其演變成真，“中國(guó)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”推進(jìn)力度之大、速度之快，從已經(jīng)布局的整體
規(guī)劃和具體項(xiàng)目就可以感受到，其勢(shì)必對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)格局形式產(chǎn)生重大影響。并且這種影響會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)珠三角和華東過(guò)往的經(jīng)歷。
為什么這么說(shuō)呢？
首先，改革過(guò)往三十多年，中國(guó)真正形成城市經(jīng)濟(jì)帶的只有珠三角和以上海為核心的華東片區(qū)。其城市連片成城市群，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)趨同，相對(duì)避免了中心城市房?jī)r(jià)過(guò)高凸顯一枝獨(dú)秀局面的形成，最為典型的即是廣州。廣州樓市一直沒(méi)有過(guò)猛增長(zhǎng)沒(méi)有房?jī)r(jià)過(guò)高，原因在于其周邊的佛山、中山、東莞等對(duì)其起到了分流效應(yīng)；而上海除了陸家嘴等商務(wù)核心區(qū)樓價(jià)與樓高、樓群聚集數(shù)量成正之外，城市整體房?jī)r(jià)與其周邊的城市的房?jī)r(jià)也基本可以看齊，杭州、南京、蘇州，甚至整個(gè)長(zhǎng)三角多個(gè)三、四線城市房?jī)r(jià)水準(zhǔn)并不弱于上海的郊區(qū)。
再看北上去看京津冀，北京的市中心就是整個(gè)北方房?jī)r(jià)的珠穆朗瑪峰，以北京二三環(huán)為中心，房?jī)r(jià)呈放射狀與首都中心的距離遠(yuǎn)近成正比線性滑落。甚至三大直轄市的天津市中心，房?jī)r(jià)都不及通州和大興。
資源過(guò)于集中的一個(gè)中心注定了房地產(chǎn)的“一個(gè)高中心”的格局。所以我們看到，在“促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)”的中央政策號(hào)令之下，北京非但沒(méi)有任何放松限購(gòu)的跡象，反過(guò)來(lái)重點(diǎn)在做的卻是“去中心化、分流首都過(guò)于集中的人流”，這也成為了當(dāng)下“京津冀一體化”布局中首執(zhí)的棋子。
北京去中心，河北、天津分享承接外置資源，尤其是北京未來(lái)運(yùn)量更大的第二機(jī)場(chǎng)落座于京津冀三阜交界之核心位置，將制約和主導(dǎo)城市發(fā)展的空港交予京津冀三地共享。其必將使河北、天津整體受益，使北京原先全球第二大國(guó)際空港不在為北京一個(gè)城市獨(dú)享獨(dú)占，而成為整個(gè)地區(qū)發(fā)展的動(dòng)力引擎。
稍有房地產(chǎn)常識(shí)的人都懂得空港效應(yīng)于房地產(chǎn)的拉升作用。第二機(jī)場(chǎng)計(jì)劃啟用時(shí)間是2019年。而對(duì)比機(jī)場(chǎng)輻射區(qū)房地產(chǎn)來(lái)看，臨近最直接受益的廊坊和固安現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)還不到一萬(wàn)，而近在咫尺的同樣機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)受益區(qū)北京境內(nèi)的大興房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)。
也就是說(shuō)，如果按靜態(tài)房?jī)r(jià)推斷，在可見(jiàn)的三、四年內(nèi)，二機(jī)場(chǎng)臨空受益區(qū)廊坊、固安至少會(huì)翻番，接近大興的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)！
而從京津冀總體來(lái)看，受地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策例如天津自貿(mào)區(qū)、張家口崇禮冬奧會(huì)申辦和整體“一體化”規(guī)劃等諸多因素影響，北京行政區(qū)劃以外房地產(chǎn)持續(xù)升溫將是必然趨勢(shì)。而更應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域則“京津走廊”方向，包括廊坊、武清、固安這些區(qū)域，未來(lái)五年將會(huì)是整個(gè)
全國(guó)發(fā)展和
建設(shè)速度最快的城市。也將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)最為熱點(diǎn)的區(qū)域。
上面提及雖然受“京津冀一體化”影響房產(chǎn)會(huì)持續(xù)升溫，但不會(huì)出現(xiàn)深圳那樣的短期暴漲。其原因是“大北京”概念早已在一些區(qū)域被提前透支，同時(shí)，近幾年環(huán)繞北京四周過(guò)量的
土地供應(yīng)，也相對(duì)削弱了地產(chǎn)升溫的支撐力度。甚至局部區(qū)域泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重。
例如前一時(shí)期躁動(dòng)一時(shí)的“保定副中心”傳聞，讓距離北京一百公里以外的這個(gè)三線城市樓價(jià)一夜之間暴漲千元。還有三年多前，香河政府違規(guī)向
開發(fā)商出讓無(wú)指標(biāo)用地，甚至將萬(wàn)科、萬(wàn)通等數(shù)家上市
房企拖入事件牽連之中。事實(shí)上，無(wú)論開發(fā)商還是環(huán)京地方政策無(wú)不看到“大北京”地產(chǎn)的巨大商機(jī)和預(yù)期，所以才會(huì)有類似香河這樣政府和上市公司“成批地”冒險(xiǎn)違規(guī)操作。
香河事件雖然在被媒體曝光之后很快得到查處。但“專吃北京”的地方政府和地產(chǎn)商合謀的掘取行為一直沒(méi)有停息。比如變相突破用土指標(biāo)獲取土地，違犯規(guī)劃先建后罰轉(zhuǎn)正，擅自改變土地用途甚至集體
土地出讓等，一直都普遍存在。
在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，更是違規(guī)嚴(yán)重。其中最為突出的是河北屬地境內(nèi)大部分縣市并未嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的預(yù)售規(guī)定要求執(zhí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)商在無(wú)政府審批銷售證情況下隨意散賣各類期，固安、大廠等地有樓盤甚至將期房賣到了2019年！而從地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗(yàn)判斷，房地產(chǎn)商若超前預(yù)售搶占市場(chǎng)，過(guò)度追求銷售速度，則一是會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，助推市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生，同時(shí)與
購(gòu)房人直接利益相關(guān)的房屋質(zhì)量注定會(huì)有所下降，
交房品質(zhì)大打折扣。近年，幾個(gè)環(huán)繞北京的熱點(diǎn)房地產(chǎn)區(qū)域，針對(duì)開發(fā)商交房品質(zhì)問(wèn)題引發(fā)的投訴，甚至大規(guī)模的群體事件時(shí)有發(fā)生，也事實(shí)證明了這樣的判斷。
從已知北京周邊所有區(qū)域市場(chǎng)信息來(lái)看，廊坊市內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)屬于相對(duì)最為規(guī)范的市場(chǎng)。無(wú)論預(yù)算制度，還是
工程質(zhì)量政府監(jiān)管，甚至開發(fā)商的
廣告宣傳都有管理部門進(jìn)行必要的約束和監(jiān)管。這對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，則是最大的利好。
“京津冀”地產(chǎn)板塊誰(shuí)具潛力？
“京津冀一體化”提速必然帶動(dòng)“大北京”地產(chǎn)各大板塊升溫。但正如前述所說(shuō)，作為投資人一定要理智看待不同區(qū)域和不同的項(xiàng)目，做到理智投資。
從地產(chǎn)專業(yè)歷史和全局的角度分析整個(gè)“大北京”地產(chǎn)形勢(shì)，基本可以這樣得出結(jié)論：“燕郊“早熟”，熱得有理，但熱得過(guò)度；“固安”看得見(jiàn)未來(lái)，看不懂開發(fā)商亂戰(zhàn)；“武清”北端位置距離占優(yōu)，南部配套齊全；“廊坊”兩核交匯處，京津走廊核心，尚處價(jià)值洼地。
如果想準(zhǔn)確判斷“大北京”地產(chǎn)走勢(shì)，就必須清楚和準(zhǔn)確理解“京津冀一體化”的整體規(guī)劃，知曉北京未來(lái)向哪里發(fā)展。
按照近現(xiàn)代工業(yè)文明城市拓展的規(guī)律來(lái)看，北京的擴(kuò)張必然是指向東南方向。因?yàn)槟抢镉泻８郏凶再Q(mào)區(qū)，有中國(guó)久負(fù)傳統(tǒng)的老工業(yè)基地天津。未來(lái)京津走廊一定是“京津冀”發(fā)展的主軸，是核心制造業(yè)、物流、服務(wù)、金融等產(chǎn)業(yè)匯集，也就是高素質(zhì)就業(yè)人群最聚集的區(qū)域。過(guò)去來(lái)看，天津的地產(chǎn)市值與北京的差距仿佛天壤之別，原因在于北京過(guò)度地壟斷資源于自身，天津飽償“燈下黑”之難。現(xiàn)在“京津冀一體化”做實(shí)，首都北京的資源需要外置外遷，天津和濱海新區(qū)自貿(mào)區(qū)作為平臺(tái)和資源對(duì)接，故此，兩個(gè)資源互補(bǔ)性又近在咫尺的“一線城市”必將成為京津冀一體化的核心軸，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)提速，真正實(shí)現(xiàn)一體化共同發(fā)展。
用地產(chǎn)概念來(lái)解讀，也就是京津延線將會(huì)形成北京外遷，天津承載，大亦莊、廊坊、武清連接成線的“兩路一帶”(二條京津高速路，京津兩頭連成一條城市帶)狀城市群，此沿線房地產(chǎn)將是“京津冀一體化”最直接的受益者，是最具潛力的板塊。而其中具有城市基礎(chǔ)，又臨近第二機(jī)場(chǎng)的廊坊
市區(qū)則是“兩路一帶”發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘袇^(qū)塊。
在廊坊其后是則是武清板塊。這里雖然全部是新區(qū)建設(shè)開發(fā)，但其整體規(guī)劃定位，以及地處京津出入咽喉位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其未來(lái)發(fā)展被廣泛看好。武清位于京津二高速沿線加之京津高鐵穿行并設(shè)有站點(diǎn)，上連北京五環(huán)路下接天津北辰區(qū)，對(duì)于兩城市5+2度假置業(yè)客群有較大的吸引優(yōu)勢(shì)。不足之處在于該板塊除武清縣鎮(zhèn)核區(qū)外，其它區(qū)域配套尚不完善，整個(gè)板塊升溫速度會(huì)遜于廊坊。而固安和香河板塊，雖然有距離北京較近的位置優(yōu)勢(shì)，但僅從目前房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)熱此一項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，其區(qū)域發(fā)展水準(zhǔn)和可持續(xù)性尚有待觀察。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩(wěn)步發(fā)展尚要打個(gè)問(wèn)號(hào)。
北京樓市是放眼全球都難得一見(jiàn)的一枝奇葩，也是遠(yuǎn)至無(wú)邊的一個(gè)巨大潛力市場(chǎng)。所以，覬覦這個(gè)市場(chǎng)無(wú)時(shí)無(wú)刻不企圖分享一塊蛋糕的，除了房地產(chǎn)商，再有就是包圍著北京的河北、天津下屬縣市區(qū)地方政府。近十年來(lái)，“啃”北京樓市的炒作從來(lái)就沒(méi)有間斷，從燕郊、大廠到固安，再到保定市、涿州。“北京”從來(lái)都是炒作樓市的點(diǎn)火作料。而北京許多因房?jī)r(jià)過(guò)高賣不起，或者想購(gòu)置郊區(qū)房產(chǎn)的升級(jí)置業(yè)投資者，就因此而遷出了北京。
現(xiàn)在，隨著“京津冀一體化”更強(qiáng)一波經(jīng)濟(jì)政策來(lái)襲，“大北京”房地產(chǎn)熱必然會(huì)持續(xù)升溫。但是作為專業(yè)人士還是提醒大家，越是熱的市場(chǎng)，越是要冷思考方式選擇自己的投資。
