摘要：2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

    日前，中國社科院財經(jīng)院、城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2014~2015）》預測：

    1.限購政策有望全面退出，中國房價以軟著陸為主；

    2.一二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

    3.萬科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

     4.未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失；

     5.高端住房市場需求將受到抑制。

     以下是具體解讀。

    一二線城市房價還會降

    對于一、二線城市房價將繼續(xù)下滑預測，報告列舉的主要原因包括：市場投資屬性過高，住房空置嚴重；居民投資理財渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價上漲。

    “住房限購或?qū)⑷�面放開，住房價格將走下神壇。”報告稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結構的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。

    未來一年，一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內(nèi)全面放開。

    “住房限購全面放開后，住房市場‘供不應求'的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。”報告稱。

    三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時間的調(diào)整，且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟增速要快于全國平均值，因而房價不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

    未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

    樓市有望實現(xiàn)軟著陸

    2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現(xiàn)軟著陸。

    課題組分析認為，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；

    進一步降低住房交易稅費包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴張需求、減少供給；進一步放寬購房落戶政策等。

    總體而言，密集救市政策的推出對于緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強力刺激，房地產(chǎn)市場也將風光不再。

    城市人口流入的宏觀拐點尚未出現(xiàn)，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

    地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

    雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然。萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；

    更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高于整體市場的負增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強勁。

    統(tǒng)計結果顯示，2014年前三季度銷售額最多同時也是銷售面積最大的七家千億級房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團、恒大集團、保利集團、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達集團。無論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。

    雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領軍企業(yè)的業(yè)績帶來預期之中的突飛猛進，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負面影響。

    規(guī)模相對較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、首開股份等公司的業(yè)績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實現(xiàn)了業(yè)績較快增長。

    在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。

     30%-40%房企或遭到淘汰

    在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。

     然而，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強度已逐步升級；尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。

    據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)達到89859家。隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場下行與行業(yè)集中度的大幅提升，數(shù)量巨大但競爭力較弱的中小型房企紛紛主動或被迫退市，房企數(shù)量明顯減少。

    預計兩年內(nèi)會有30%~40%的房企遭到淘汰，而且數(shù)量縮減的趨勢短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。

    房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡形勢與逐漸下滑的利潤率同樣促使大量主營業(yè)務非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)加速退出，諸如華東醫(yī)藥、北大荒、水井坊等來自醫(yī)藥生物、食品飲料、農(nóng)林牧漁等行業(yè)的多家上市公司均已全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務或明確表示即將退出。

     高端地產(chǎn)將承壓

    世界發(fā)達經(jīng)濟體在2014~2015年將呈現(xiàn)結構性復蘇，美國經(jīng)濟反彈將與歐元區(qū)和日本的經(jīng)濟低迷共存。綠皮書預計，東亞和東南亞較低的經(jīng)濟增速將抑制中國住房市場，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資則會削弱境內(nèi)的住房市場供給。

    此外，海外置業(yè)將抑制我國的高端住房市場需求，預計世界經(jīng)濟對中國住房市場的影響總體是負面的，一二線城市，尤其是一二線城市的高端住房市場將承受較大的沖擊。（來源：每日經(jīng)濟新聞）