三四線城市土地成拖累 中小房企大魚吃小魚
發布時間：2014-12-12 來源：0352房網 編輯：阿紫
摘要：臨近年關，
房企普遍面臨著產業鏈上資金支付的重壓，但除一線
城市外，其他各地
樓市并未明顯好轉，這讓中小房企資金鏈更加緊繃。
“現在是房企最難熬的時候，年底到了，資金擠兌多，可能問題會集中爆發。”湖北襄陽一家老房企老板對記者說，不知道能熬多久，估計明年會有很多小房企倒閉。
不過
調整對大房企而言，卻意味著機會。“現在是行業并購的黃金窗口期，因為
政策底來了，后市看好，而
市場還在下滑和難受中，這時候手頭有錢的房企就可以行動了。”
房地產私募基金德信資本董事長陳義楓告訴記者，今年他們已經發行了多款并購基金。
生死煎熬
“以前有
土地有廠房就可以到
銀行融資，但現在不行了，房子太多不好賣，銀行不給
貸款，拿到土地又沒錢開發，因此只好不做了。”王斌對記者說，他的項目也是通過并購轉手出去的。
王斌說，今年8月之前襄陽還有不少跑路的房企，但后來債權人普遍警惕起來，時刻監控著開發商，現在跑也跑不了。
據王斌了解，12月8日，當地銀行行長召開緊急會議，計劃在2015年放開房地產的一些信貸政策，很多房企目前還在煎熬中等待。
姜先生是湖南省邵陽市的一家民營房企老板，從去年起就暫停了在湖南的住宅項目開發，原本打算投入桂林的一個旅游項目，甚至交付了定金，但因土地指標問題需要十多年才能解決，潛在風險較大而終止，最后白白損失了定金。
今年，姜先生看到了身邊許多同行項目開發到半途卻面臨資金鏈斷裂的情況，這讓他暫時退出了市場，專職在家炒股。
“現在很多地產商想退也退不了，土地不知道賣給誰，一來小城市的地賣不了多少錢，二來現在也沒人要，過去都認為土地值錢，但是現在反而是個負擔。”姜先生說，今年土地流拍多，經常會接到政府電話要他們去買地，但開發商都不想拿地。
花樣年集團董事長潘軍也對記者說，如果按照市場價，年終對三四線城市的土地進行減值，很多房企的土地資產將變成負資產。
姜先生說，一些房企儲備了土地，現在考慮的不是開發后能否賣出去，而是現在房企缺資金，銀行考慮到風險不愿意貸款，民間借貸又無力支撐，土地閑置著還需要向政府交錢。
“除非是非常好的地段會考慮，一般郊區的土地現在都不敢要。”姜先生認為，三四線城市很難復蘇，主要問題還是土地供應量過大，但人口外流，潛在需求有限。
“主要是市場供過于求，房子賣不出去，導致資金鏈緊張。”長沙一家房企營銷負責人告訴記者，目前市場上只有剛需支撐著，
投資投機需求已銷聲匿跡，像長沙這種省會城市，因供應量大，目前尚且感覺不到市場回暖，更別說人口還在流出的三四線城市。
中國房地產業協會副會長馮俊認為，目前看來，
限購放開作用不大，而限貸放開也很難解決房地產需求問題，目前在東部地區，房地產貸款的杠桿率已經非常高，但銀行不會是房地產市場的救星。
陳義楓告訴記者，2014年、2015年是房地產行業弱周期，去化速度明顯放慢，房企的流動性壓力突然大幅度增加，雖然只是小小的下調，但中小開發商很難受，大部分的中小房企現金比較緊。
“現在還不是企業最困難的時候，應該是明年二三季度。”陳義楓認為，目前政策底和市場底出現了，等市場復蘇一段時間后，企業現金流才能開始改良。
今年并購案翻番
每次樓市調整，都會迎來行業兼并重組整合，也是大魚吃小魚的洗牌機會。
“這主要源于調整周期內
銷售不暢，造成資金回籠不足，房企資金鏈容易緊張。”
住建部政策研究中心主任秦虹分析。
從
數據上看，2014年1-10月份，
全國房地產開發投資77220億元，
商品房銷售額56385億元，房地產投資額與銷售額之比，為歷史的次高位，僅次于2008年。
“投資額多出銷售回籠的資金2.1萬億，這說明了整個行業房企的資金壓力是偏大的，這是客觀現實。”秦虹對記者說，但資金壓力大，為什么沒有看到成片的開發企業破產倒閉，就是因為兼并重組較多。
秦虹提供的一組數據顯示，今年并購案例在成倍提高，上半年收購總額是152億元，同比增長了2.09倍，而目前正在談的還未完成的交易額是1600多億，同比去年增長了4.7倍。
另根據WIND數據統計，截至今年9月底，房地產行業已完成和未完成的并購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數據僅為552.38億元，同比增長了90%。
今年業內較為熟知的轉讓資產方有萬方發展、億城投資、雅戈爾以及萊茵投資、光耀地產等中小型房企，而買方包括陽光城、首開股份等快速擴張的企業，以及行業龍頭房企。
陳義楓認為，中小房企困難的時候，也就是資產折價交易的好機會，只要某個項目沒錢開發時，或者是陷入流動性困境的時候，就是項目整體并購的好機會。
萬科內部高管也告訴記者，目前政府公開出讓的土地并未降價，通過招拍掛拿地并不劃算，而且在調整期內會有很多并購和合作開發的機會，房企完全可到二級市場直接收購項目，因此萬科并不急于去一級市場搶地。
“不一定是一方并購另一方，也可以是合作開發，一方出地，一方出資金和
建設，各占多少股份。”深圳一家龍頭房企高管稱，目前房企之間合作開發的情況較為普遍。
盛富基金CEO黃立沖對記者表示，今年行業內的并購一直都不少，尤其體現為國有房企因為利息成本便宜，去并購成本高的企業。但通常都是并購小型項目公司，很少有并購集團公司的，三四線城市也會有整合，但都是有選擇性的，僅限于地段特別好的項目，畢竟市場需求不足。
“并購是今后的大趨勢，我們每天會面臨很多的開發商朋友前來洽談合作，現在很多金融機構也都開始探索并購模式。”小牛投資管理有限公司總經理王成祥對記者說，實際上，這對于房地產基金提出了挑戰，因為并購的核心不在于前端的收購，而在于收購后的運營管理和價值提升。
