地方政府救市存風險 雙向調控或將名存實亡
發布時間：2014-08-07 來源： 編輯：微笑
摘要：隨著放松限購的舉動獲得中央默許，地方政府的膽子越來越大。一些城市已不滿足于刺激剛需，將投資投機需求也納入到刺激計劃中。
最近十天，四川、廣西、紹興等省市密集發文，通過放寬二套
房貸、發放
購房補貼等形式救市，其中，包頭市對購買二套以上的購房者實施契稅補貼，救市尺度越拓越寬。
“既然
住建部說了要千方百計去
庫存，地方政府就會采取各種手段刺激需求
買房，不管是剛性需求，還是投機投資需求。”住建部
住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。
2014年“兩會”期間中央提出的“雙向
調控”正面臨名存實亡的風險。廈門、合肥等
房價高企或庫存較低的城市，都得以成功松綁調控政策，廣州也已局部放松限購。
“中央都松口了，地方不救市就是犯傻。”華南某市
國土部門一位人士對記者說，現在地方救市已經亂了套，都在渾水摸魚，不管庫存是高是低、房價
上漲壓力大不大，只要
土地不好賣，都會想方設法將自身歸為松綁之列。
多地刺激投資投機需求
“根據以往經驗，一旦救市口子被撕開，中央又不干預，地方就會一路狂奔。”一位資深業內人士分析。
截至目前，已有37個城市對限購政策做出了
調整。值得關注的是，8月4日浙江紹興出臺的11條救市措施，瞬間將地方救市推向一個新的階段。
紹興的11條救市措施中，不僅明確取消限購，還以行政命令的方式干預商業
銀行貸款，包括調整首付比例、
利率、放款時間等。該市將二套房調整為“認房不認貸”，并將二套房首付比例從60%降至40%。
“只放松限購對
市場成交影響有限，而信貸對成交量回暖至關重要，因此地方政府將重點轉移到了放松信貸政策。”深圳某券商
地產分析師對記者說。
事實上，紹興并不是首個轉移救市重點的城市。7月底，四川省出臺了以財政補貼的方式提高商業銀行放貸積極性，向金融機構對首套房實施基準貸款利率的，發放貸款金額3%的財政補助。
業內人士認為，紹興的救市版本，已突破中央的差別化信貸政策，從支持剛需到刺激投資需求。
“如果認房不認貸，投資客完全可以賣掉再按首套房買，只要能貸款，杠桿率就高，投資收益會大大上升。”深圳一位投資客告訴記者，這幾年投資客收益在下降，主要是因為沒辦法利用杠桿，大多只能一次性付款，資金成本太高。
8月5日，廣西也宣布將適當放寬二套房貸款政策，適時、合理調整住房
公積金個人住房貸款最高額度等，大力促進住房消費。
“雖然很多二套房屬于改善型需求，但其中也包括不少炒房客，很難完全分清楚。”上述投資客表示。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，單獨放松限購，只有資格沒有資金，市場反響不大，放松限貸給市場更明確的信號，鼓勵購房者入市；地方政府明確向銀行施壓，如果銀行不執行，就是阻礙中央的穩增長計劃。
如果說紹興和廣西的放松二套房還可以拿支持改善型需求做“擋箭牌”，包頭市政府的財政補貼完全是赤裸裸地支持投資投機需求。
在廣西宣布救市的同日，包頭市政府也出臺規定，在9月份舉辦的房交會期間，購買首套
新房100%補貼契稅；而購買二套以上(含二套)新房和非
住宅，均給予契稅50%的補貼。
“包頭動作過大，連二套以上購房者、非住宅購買者都進行補貼，這是與中央抑制投資投機需求的精神對著干。”上海易居研究院副院長楊紅旭[微博]表示。
“這完全是飲鴆止渴，拿納稅人的錢去補貼投資客，實在太荒唐了。”張大偉說。
除包頭之外，日前四川眉山也出臺政策，規定購房即享政府60元/平方米的補貼。同樣出臺購房補貼政策的還有安徽蕪湖、四川遂寧等5個城市。
青島則發布文件稱，為了支持剛性需求，自8月1日起，對市南區等四區144平方米以上的住房放開限購政策。對此，一位業內人士質疑道：青島放松限購理由自相矛盾，能買得起144平方米房子的人算是剛性需求嗎？
雙向調控或被瓦解
新任住建部部長陳政高7月提出“千方百計
去庫存”要求后，“雙向調控”逐漸被地方政府瓦解。
一位資深業內人士告訴記者，呼和浩特、溫州等
樓市瀕臨崩盤的城市松綁限購無可厚非，問題是，一些房價面臨快速反彈風險的城市也趁機混入松綁隊伍中。
例如，廈門已暗中放松限購，但廈門今年房價漲幅位居
全國前三名，房價超過2萬元/平方米，可與
一線城市比肩。而且，廈門庫存量不過2萬多套，去化周期9個月，無論從哪種角度看，廈門都沒有理由放松調控。
此外，根據同策咨詢研究部
數據，目前合肥的庫存量僅為4.6萬余套，去化周期不到半年，住房屬于短缺的狀態，但合肥也跟風從8月1日起放開限購。
7月中旬，合肥
房產局局長汪菊喜曾公開表示，不像少數城市庫存要靠多少年來消化，合肥已建成的
商品房絕大部分已售完。
值得關注的是，多個地方政府救市文件中，往往打著“為發揮市場在資源配置中起決定性作用，放松限購減少行政干預”的旗號，以示救市目的符合中央的政策方向。
然而，在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，實際上，地方政府收回一只手，又伸出干預市場的另一只手。因為地方的行政調控手段并未退出，只是從打壓變為扶持。從取消限購，到實施購房補貼、契稅減免，以及
公積金貸款，乃至干涉商業貸款政策調整，無一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政調控思路并沒有轉變。
實際上，中央的“雙向調控”并不是指除四個一線城市外調控可放松，而是規定高庫存以外的熱點城市，要繼續遏制投資投機性需求，限購政策不退出。
“熱點城市包括哪些？何為高庫存？中央說的模棱兩可，給予了地方充分的想象和放松空間。”某大型
房企高管告訴記者，每次調控都像“紙老虎”，如今地方救市再次給市場傳遞信號是，政府不容許市場再冷淡下去。
“現在中央也不怎么管了，任由地方去救。”上述地產分析師告訴記者，這說明政府還是離不開
房地產。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，在新的抑制投資和投機需求的政策沒有出臺的情況下，如果所有城市都放開限購，一旦預期房價會上漲，投資者依然會沖到
房地產市場。
“我個人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買房。”秦虹認為，抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。
目前，廣州已經在部分區域放松限購，而上海、深圳也相繼傳出放松限購的消息，雙向調控在一線城市也出現夭折預期。
“可以預測的是，任憑地方政府救市沖動演繹下去，其將越來越無所忌憚，不僅會重回2008年的老路，而且中國房地產市場會在怪圈里繼續循環。”上述資深業內人士稱。
