樓市波動施壓地方財政 借新還舊能否解燃眉急
發(fā)布時間：2014-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：針對房地產(chǎn)市場波動對地方政府財政收入的影響，分析人士指出，地方政府依賴土地財政的模式不可持續(xù)，在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入減少的情況下，短期內(nèi)可通過“借新債還舊債”的方式，以低利率長期債務(wù)置換目前的高利率短期債務(wù)，以解償債的燃眉之急。從長期來看，擺脫土地財政的根本之道是稅收。隨著內(nèi)需擴(kuò)大和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，稅收應(yīng)成為財政收入的中流砥柱。
月財政
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，同比下降3.1%；房地產(chǎn)營業(yè)稅443億元，下降4.2%。華融證券研究報告認(rèn)為，從已公布的19家房地產(chǎn)企業(yè)4月的
銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月銷售面積雖然環(huán)比增長13%，但銷售額環(huán)比下降8%，說明
房企降價去
庫存的壓力較明顯，給地方財政帶來一定壓力。
分析人士表示，
房地產(chǎn)市場的波動影響地方財政收入基本已成為業(yè)內(nèi)共識。一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府對土地財政的依賴程度很深。眾多地方政府
融資平臺的融資成本較高，主要依靠土地財政維持還款能力，土地財政主要體現(xiàn)在政府性基金中。
土地市場是房地產(chǎn)市場的供給端，房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)波動，必然會對土地市場產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致未來政府性基金的現(xiàn)金流可能不如目前充足。
中金公司研究報告稱，房地產(chǎn)市場銷售的變化主要通過預(yù)期和現(xiàn)金流兩個渠道傳導(dǎo)至土地市場，房地產(chǎn)銷售的預(yù)期決定房地產(chǎn)商是否拿地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金也受房地產(chǎn)銷售影響。銷售下降對房地產(chǎn)
投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現(xiàn)，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，
土地出讓收入的增速將下降并呈現(xiàn)負(fù)增長。
從稅收收入和非稅收入的結(jié)構(gòu)來看，政府性基金屬于非稅收入。去年
全國政府性基金收入52239億元，占全部財政收入的40.45%。今年一季度，政府性基金收入13063億元，占財政收入的37.3%。4月份非稅收入1395億元，同比增加134億元，增長10.6%。一方面，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收收入減少；另一方面，政府性基金收入增長速度仍較快。房地產(chǎn)市場的變化傳導(dǎo)至土地市場存在一定滯后期。從長期看，地方可出讓的土地資源有限，目前部分地區(qū)已出現(xiàn)土地供給壓力。
國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度土地供應(yīng)量同比負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地
成交價款增速也大幅回落。分析人士認(rèn)為，無論是從房地產(chǎn)市場的周期性波動，還是從土地資源的有限性來看，土地財政都是不可持續(xù)的。
借新債還舊債解燃眉之急
國家審計署數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24億元，占省市縣三級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的37.23%。在被審計調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占81%，而縣級政府超過50%。中誠信國際分析師李詩認(rèn)為，如果土地出讓的減少發(fā)展成一種趨勢，那么地方政府可能需要尋找新的償債來源。
今年4月全國人大常委會三審的預(yù)算法修正案草案提出，適度放開地方政府舉債的權(quán)限，同時設(shè)立多道“防火墻”規(guī)范政府自主發(fā)債行為。國務(wù)院近日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資本市場健康發(fā)展的若干意見》提出，積極發(fā)展債券市場，建立健全地方政府債券制度。分析人士表示，適度放開地方政府自主發(fā)債的權(quán)限，將允許地方政府新發(fā)一部分長期的低利率債券，置換一部分高利率的短期債務(wù)。例如，地方政府借債投資建立制造業(yè)工廠，年收益率是5%，而借債利率是10%，項目收益無法覆蓋借債成本。但如果通過借一部分低利率債把利率為10%的債還掉，新債的年利率是4%，那么項目的收益就可以覆蓋借債成本。
該分析人士認(rèn)為，借新債還舊債不能簡單地理解為“拆東墻補(bǔ)西墻”。未來如允許地方自主發(fā)債，除償還存量債務(wù)以解燃眉之急外，一定程度上也將降低融資成本，減輕未來的還債壓力。
