摘要：從2014年年初持續(xù)發(fā)酵的“降價(jià)潮”，到五一期間各大主要城市樓盤成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國樓市。此種態(tài)勢影響下，從2013年8月溫州首傳限購松綁開始至今，9個(gè)月時(shí)間中便有銅陵、南寧、無錫、杭州等共10個(gè)城市接連傳出政策松動消息，被業(yè)內(nèi)視為地方政府樓市調(diào)控的“救市”之舉。 

    何種行情催生了地方政府限購“松綁”？放松限購能否扭轉(zhuǎn)多地樓市“量價(jià)齊跌”局面？在市場與政策的交互博弈中，這些疑問讓樓市走向變得愈發(fā)撲朔迷離。

    “五一”樓市延續(xù)疲態(tài) 多地限購欲松綁

    2014年以來，房地產(chǎn)市場行情持續(xù)走低。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，全國30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達(dá)55.18%。四月，44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。

    不僅“金三銀四”成色不足，五月開局“寒流”更是延續(xù)樓市疲態(tài)，使全國樓市成交跌至“冰點(diǎn)”。 中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)表明，今年“五一”假期新房成交面積環(huán)比跌幅約47%，創(chuàng)近四年新低。雪上加霜的是，截止4月末，全國主要城市庫存量持續(xù)小幅回升，二三線城市庫存壓力不減，企業(yè)去化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯。

    連續(xù)幾個(gè)月的樓市低迷行情，不僅讓開發(fā)商動作頻頻——不少樓盤連鎖性降價(jià)，也讓多地政府坐立不安，在雙向調(diào)控的大趨勢下，樓市政策的微調(diào)應(yīng)運(yùn)而生——一時(shí)間，多個(gè)二三線城市限購松綁的傳聞不絕于耳。

    4月28日，南寧市房管局正式發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。

    早在去年8月份，此輪限購放松傳聞便已于溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個(gè)城市也已在尋找放松樓市調(diào)控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費(fèi)；杭州蕭山區(qū)則通過下調(diào)土地競買金為開發(fā)商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關(guān)意見，并在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場形勢，對購房政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

    政府“救市”難兌現(xiàn) 松綁效應(yīng)被吹大

    多地頻傳的限購松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開發(fā)商有了些盼頭。據(jù)杭州某房地產(chǎn)開發(fā)商透露，目前杭州正處于政策調(diào)整醞釀期，降價(jià)促銷或許會先緩一緩。而4月底南寧相關(guān)購房政策的出臺落實(shí)更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調(diào)侃稱：樓市不景氣，政府比開發(fā)商還著急。

    然而，放松限購真能“救市”嗎？“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經(jīng)事實(shí)上放松甚至取消了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)如是稱。

    住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也表示，部分二三線城市新增供應(yīng)量過大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺相關(guān)政策促進(jìn)樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應(yīng)，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期。

    在各地限購松綁消息的狂轟濫炸中，政府、購房者、開發(fā)商三者的新一輪博弈才剛剛開始。陳國強(qiáng)認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的有效激活，單靠限購松綁并無多大作用，市場各主體均需理性面對——政府在收稅、信貸等多方進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)商作出適度讓利，購房者恢復(fù)購買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實(shí)現(xiàn)各方共贏，相反這場樓市博弈戰(zhàn)線將可能被進(jìn)一步拉長。