保利置業:中型房企中的守門員 穩守靜待新機遇
發布時間：2014-04-08 來源：0352房網 編輯：卡卡
摘要：在今年大部份房企都在積極拓展版圖的時候， 保利置業是少數選擇深耕去庫存，不過量拿地，不超負荷拓展的企業。
在今年大部份房企都在積極拓展版圖的時候， 保利置業是少數選擇深耕
去庫存，不過量拿地，不超負荷拓展的企業。2013年，保利置業實現
銷售額267億元，同比上升14%，銷售面積250萬平方米，銷售
均價10680元/平方米，基本完成全年 260億元的銷售目標。今年保利置業將繼續堅持以穩健發展為目標，保持連續增長，爭取在2014年達到新開工建筑面積約400萬平方米；簽約銷售面積約 265萬平方米及簽約銷售金額約280億元人民幣。企業銷售目標的制定比較謹慎，增幅設定僅5%。
從推案量來看，企業今年的可售資源500億元，較去年增加100億元，其中新推盤310億元，貨量比較充足。企業以65%的去化率能基本實現 280億元的銷售目標。在銷售效率上，企業去年的銷售速度并不突出，企業大
戶型的項目占比為16%，去年這類項目銷售去化較慢，影響了企業整體的周轉速 度，成為企業業績高增長的薄弱環節；企業
城市區位的問題部分限制了企業的銷售，改善企業產品類型定位、提升周轉效率成為企業今年的一個戰略要點。
利潤受壓，迫使企業在香港新市場拓展
受到近年市場吹捧小戶型剛需產品的影響，保利置業在
調整產品結構的過程中損失了不少利潤空間。自2010年市場產品開始轉向以來，盈利能力指標 如毛
利率﹑凈利率﹑核心凈利率等一直持下降趨勢。2013年核心凈利潤率僅7.4%，同比下降3.2個百分點，僅為2010年凈利潤率高峰時的一半。為使 公司重上增長軌道，企業在去年拿地策略都以周期快，溢價率低，預期收益可觀的地皮為核心。根據CRIC
監測，2013年保利置業在
土地市場共收獲12幅地 塊，總占地面積約122.9萬平方米，
規劃總建筑面積約504萬平方米。
今年2月，保利置業在香港啟德的拿地是公司的一大亮點。啟德項目是香港少數的市中心優質地皮， 而且保利以39.23億港元投得的地更是唯一3塊不限港人購買的地皮中最大面績的一塊用地。根據銷售均價15000港元/英尺，建筑成本4000港元/英 尺估計，毛利率將達到30%左右。從土地性質而言，該地塊是當時拍賣不限制“港人港地”
住宅用地，因此，該地塊質量較高，開發前景良好，受到內地
投資客的 普遍歡迎。對于保利置業而言，企業通過在香港拿地能有效分散風險，由于香港利得稅較少，在香港的開發成本將低于內地項目開發成本，能有效保障企業的盈利能 力，顯示出企業的戰略前瞻性。
三四線土地比重較大，急需提升一二線比重降低風險
一個項目無法拯救整個企業走向低谷的利潤率， 保利置業要走強不但需要有較強的成本控制，在考慮投資項目時亦需要對市場未來供求有準確的判斷。從目前保利置業的土地儲備分布來看，土地主要分布在三四線 城市如南寧、遵義、德清等城市，土地儲備分布占比達到39%。雖然和2012年同期相比，這一占比已有改善，但是依然占據企業主要土地儲備份額。企業在三 四線城市的項目多數是與政府合作的大盤項目，這些項目開發周期長，體量大，對于需求量不充足的三四線城市而言，可對企業的銷售產生一定的壓力。值得注意的 是，雖然保利置業在二線城市土地儲備面積的比重為44%，但是很多項目位于二線城市周邊或者郊區，其中杭州、寧波、濟南等城市的存銷比大于12個月，屬于 風險較大的城市。因此，對于今年保利置業的銷售存在較大的不確定性。雖然一二線城市拿地將受到競爭大的影響而出現高溢價，但是當中城市穩定的
住房需求將確 保公司達到可預測的回報，對于公司在確保每年銷售規模上有莫大的裨益。因此我們認為，公司更應該關注一線及二線主要城市的拿地機會，規避三四線城市可能存 在的風險。
