房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨考驗(yàn) 只漲不降或?qū)⒊蔀檫^(guò)去式
發(fā)布時(shí)間：2014-02-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：微笑
摘要：日前，杭州幾個(gè)樓盤相繼降價(jià)，在大眾已經(jīng)習(xí)慣了節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)后，降價(jià)聲格外刺耳。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是一個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)？
目前，杭州樓盤德信·北海公園調(diào)價(jià)，從原先的
均價(jià)19000元/平方米
調(diào)整到16000元。雖然這比網(wǎng)絡(luò)傳聞的降價(jià)6000元/平方米要小很多，但是依然引起巨大轟動(dòng)。作為浙江房地產(chǎn)最為堅(jiān)挺的區(qū)域，杭州
樓市的突然降價(jià)讓人感覺(jué)一陣寒意。
隨著德信·北海公園降價(jià)引起關(guān)注，更多杭州樓盤加入了戰(zhàn)斗。天鴻·香榭里從均價(jià)17200元/平方米降至13800元，陽(yáng)光郡從均價(jià)17500元/平方米降至13800元，運(yùn)河協(xié)安藍(lán)郡從16800元/平方米降至14400元。此外，多個(gè)樓盤都有不同程度的降價(jià)。
從
開(kāi)發(fā)商給出的理由來(lái)看，其中部分項(xiàng)目是尾房處理，朝向、
戶型都不佳，開(kāi)發(fā)商索性降價(jià)快速回籠資金。而有一些則是被動(dòng)降價(jià)，由于相鄰項(xiàng)目突然降價(jià)，如果自己硬扛，
銷售將會(huì)一蹶不振。
“部分開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上是高開(kāi)低走的態(tài)勢(shì)，預(yù)期很高，但是實(shí)際定價(jià)略低一些，這樣可以帶來(lái)大量的人氣。”杭州一開(kāi)發(fā)商銷售總監(jiān)表示。在杭州這些降價(jià)項(xiàng)目中，大都出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，
購(gòu)房人紛紛交定金搖號(hào)。
當(dāng)然，在部分項(xiàng)目也出現(xiàn)了老業(yè)主抗議的現(xiàn)象，在天鴻·香榭里售樓處，幾十個(gè)統(tǒng)一著白色印有紅色漢字T恤的老業(yè)主抗議，T恤上印著“香榭里 欺詐銷售 我要退房”等字樣。有業(yè)主表示，該樓盤周邊有高壓線等各種問(wèn)題，存在欺詐銷售行為，要求退房。但實(shí)際上，最大的根源還是項(xiàng)目突然降價(jià)。
就在
全國(guó)焦點(diǎn)都集中在杭州之時(shí)，江蘇常州樓市也突然傳來(lái)“咔嚓”聲。23日，雅居樂(lè)在常州的星河灣樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)，精裝均價(jià)12500元/平方米，毛坯均價(jià)降至約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。這一降價(jià)幅度讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡。
經(jīng)核實(shí)，這種12500元/平方米降至5380元/平方米的房源一共只有一套。開(kāi)發(fā)商此舉是營(yíng)銷行為，為了博取眼球。不過(guò)，這種提前響起的“咔嚓”聲極有可能在常州這種三、四線
城市蔓延。
杭州、常州緣何現(xiàn)樓市降價(jià)
杭州為浙江省會(huì)，在城市定義中屬于二線發(fā)達(dá)城市，對(duì)浙江本省消費(fèi)者具有較強(qiáng)的吸引力。杭州樓市這幾年一直節(jié)節(jié)攀升，但與此同時(shí)，它的
庫(kù)存也在不斷增加。2014年，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是庫(kù)存，終于到了一個(gè)臨界點(diǎn)。
杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州
商品房庫(kù)存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬(wàn)套，達(dá)到120476套，這不僅是2007年以來(lái)的最高存量指標(biāo)，更大大超越了去年杭州
市區(qū)整年的
成交量。如果再加上
二手房庫(kù)存，這一數(shù)據(jù)可能要突破20萬(wàn)套。2012年杭州成交商品房83690套，2013年這一數(shù)字小幅攀升至85823套。如果2014年沒(méi)有特別大變化，杭州成交量也會(huì)在8萬(wàn)套上下。按照這種速度，即便消化完原有庫(kù)存，也需要兩年半時(shí)間。
而與此同時(shí)，杭州前兩年新增的大批量地塊都將在最近兩年建成入市，巨量供應(yīng)馬上就會(huì)到來(lái)。從這一角度來(lái)看，杭州房?jī)r(jià)如果還是維持在目前水準(zhǔn)，則會(huì)進(jìn)入供過(guò)于求的階段。“有些習(xí)慣快速周轉(zhuǎn)的公司主動(dòng)降價(jià)，以免市場(chǎng)不好時(shí)陷入被動(dòng)。”杭州一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴北青報(bào)記者。他透露，事實(shí)上，去年杭州就有樓盤開(kāi)始降價(jià)了，但只是新盤低價(jià)入市，沒(méi)有引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)。
常州也是如此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬(wàn)平方米，可售周期近20個(gè)月，均創(chuàng)下歷史新高。事實(shí)上，此前就有媒體報(bào)道過(guò)常州商品房空置率高，淪為“空城”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年常州
住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)。新年開(kāi)始后，常州各大
銀行房貸利率優(yōu)惠并沒(méi)有放開(kāi)，而是一如既往地在收緊。
交通銀行常州分行和江南農(nóng)村商業(yè)銀行均上調(diào)了二套房首付比例至七成。在房貸利率優(yōu)惠力度上，當(dāng)?shù)匕舜筱y行工作人員均表示要上浮1.1倍。
對(duì)繼杭州之后常州的降價(jià)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不意外，也不會(huì)是最后一個(gè)。“近日，長(zhǎng)沙也有某些樓盤開(kāi)始降價(jià)，由原價(jià)約8000元／平方米降至約6000元／平方米，降價(jià)約2000元。但長(zhǎng)沙降價(jià)樓盤和杭州類似，都是本身有一些特殊性。我們發(fā)現(xiàn)常州、蘇州、南昌商品房庫(kù)存壓力和杭州不相上下，而無(wú)錫、沈陽(yáng)、唐山、長(zhǎng)沙、福州等部分二、三線城市壓力也非常大。其中沈陽(yáng)的商品房存量消化周期達(dá)到了近20個(gè)月。”中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)張海清向記者表示。張海清認(rèn)為，這些庫(kù)存壓力凸顯的城市有一個(gè)共性，即以本地需求為主，外地購(gòu)房者相對(duì)較少；近年來(lái)的
限購(gòu)限貸
政策執(zhí)行嚴(yán)格，加上銀根持續(xù)收緊，使得需求難以釋放，更難以支撐這些城市的大量新增供給。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國(guó)商品房待售面積49295萬(wàn)平方米。2012年及2013年全國(guó)住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷售增速。因此，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，存量壓力確實(shí)在增大。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、
價(jià)格漲幅不均衡。
一線城市和小部分二線城市的漲幅過(guò)大，掩蓋了全國(guó)整體
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)的沖高回落的趨勢(shì)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，杭州、常州等很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
