馬年樓市四大焦點引人猜想 房產稅最早年底落地
發布時間：2014-02-19 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：春節過去了，中國房地產在馬年會呈現什么樣的狀態？在春節假期、錢荒、影子銀行監管等多重因素影響下，開發商在1月仍然能完成如此出色的銷售業績，主要原因當然是2013年積累了太多的紅利，但對于整個行業而言，還能如去年那般狂飆突進嗎？綜合歲末年初的中國經濟、金融和房地產行業形勢來分析，也許未必。
近年來，關于
房產稅擴圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法逃避的難題。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》對房產稅相關的表達是“加快
房地產稅立法并適時推進改革”。對此，國家稅務總局原副局長許善達公開表示，這一說法表明短期內不會有新的試點
城市推出，試點制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動。
“立法”的說法，使得之前關于房產稅新試點城市的爭論熱潮告一段落，未來的持續推進必然將在
全國人大立法之后才會開始推進。在國家發改委2014年的首場新聞發布會上，發改委新聞發言人李樸民明確表示，房產稅試點擴圍還沒有時間表。
不過，有專家則認為，房產稅落地的時間節點與力度取決于“經濟”與“
房價”的走勢。“如果說‘
限購、限貸、限價’代表著行政
調控已走向極端，那么房產稅則意味著
市場化調控的開啟，調控
政策儼然已切換思路。”如果2014年前兩季度GDP走勢平穩，則說明房產稅推開的日子不遠了。“房價
上漲幅度將是另一個變量。2013年房價加速上漲，如果2014年房價依然快速上漲，將加大高層推出房產稅的動力。
1月24日，
恒大地產在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。
這并非個案。綠地集團與上海農商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團與海峽銀行，合生創展與
北京農商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團與廣發銀行，北京
城建與錦州銀行，開發商入股銀行聲此起彼伏。
開發商為什么開始一窩蜂地和金融機構扯上關系？這顯然是根據中國經濟、金融環境對房地產行業發展趨勢進行預判后，作出的應對策略，或者可以說是未雨綢繆。這種判斷看起來未必是樂觀的，一些著名機構認為，開發商入股銀行等動作可能產生的協同效應令開發商業務受益，更加緊密的聯系也可能改善開發商的資金狀況和資本市場管理，從而降低開發商的
融資成本，增強它們的財務實力。
最主要原因還是“錢”，也就是說，在銷售仍然不錯的現狀下，越來越多開發商開始為未來的融資環境而擔憂。甚至銷售能否繼續“不錯”也是個疑問。事實上，開發商的銷售增長在2013年年中已開始呈現放緩跡象，在銀行收緊按揭
貸款以及被壓抑的
買房需求逐步被吸收后，房企的銷售增長今年難免會顯著放緩。
四線城市泡沫將破
隨著各城市發展階段的不同，城市房地產表現也不一而足。對于2014年各城市
樓市表現，有專家表示，未來5年~10年，
一線城市房價一定會“高歌猛進”，一線城市樓市沒有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區繼續漲，外圍區裹足不前。三線城市部分地區樓市泡沫破裂。
之所以一線城市還將繼續上漲，這主要來源于2013年一線城市
土地出讓價高居不下。據中原地產統計
數據顯示，截至2013年12月23日，北上廣深四個一線城市合計
土地出讓金達5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%。
對于二線城市，多位業內人士看法不一。5年前，多數全國性大企業還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍
規劃。到2013年，歷經上一輪宏觀調控之后，企業又開始重新聚焦，典型如過去以三、四線城市為主戰場的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。
某權威研究中心數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市
庫存持續處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6到9個月。二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東
樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。
有人斷言，由于一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。
房價指數觸頂下行
2013年主要城市
新房銷售量整體走勢，經歷了一個先熱后穩、逐步回升的過程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調控的上馬，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制，2014年房價是否會繼續高歌猛進？
全聯房地產商會會長聶梅生認為，中國部分城市存在房市泡沫，但房地產不會崩盤。“中國房地產當前不會出大事，因為開發商不差錢。”她說：“不能否認現在有一些城市實際上房價已經開始在下行，而且部分城市已經形成泡沫，開始破裂，但沒有形成全局性的問題，中國房地產不存在崩盤問題。”
上海易居房地產研究院對新年中國樓市的具體數據作出預測：
商品房成交均價繼續回升，全年增幅在7%左右；70個大中城市房價指數同比預計增長4%左右，一、二線城市房價漲幅有所放緩，三、四線城市房價上漲空間不大。
持續了兩年的“堅持房地產調控政策不動搖”后，今年的中央經濟工作會議主要任務里沒有再出現“房產調控”的字眼。業內分析人士認為，或許這是在房價越調越漲后，中央開始轉變調控策略，明確“商品房歸市場，
保障房歸政府”的雙軌制調控思路。雖然很難說
房地產市場的熱度會隨著各地“八條”、“九條”們的出臺而
降溫，但是房價的持續穩定并保持緩慢漲幅卻也是不爭的事實。
