1月八成樓市成交量環比下降 最大跌幅近60%
發布時間：2014-02-10 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：近日，中國指數研究院發布的數據顯示，1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，為56.78%；1月監測的10個重點城市成交量均出現環比下降，其中深圳降幅達到44.4%。
1月樓市成交像天氣一樣遇冷
2月9日，鏈家
地產市場研究部分析師張旭向《每日經濟新聞》記者表示，1月樓市成交量大幅下降，一是受今年春節提前的影響，二是
銀行房貸趨緊導致部分交易成交周期變長。此外，高企的
房價也使得部分剛需
購房者首付壓力陡增，觀望情緒較濃。
供應偏少拉低成交量
中指院2014年1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降，其中蚌埠降幅最大，為56.78%；其次是大連，環比下降53.11%。而在成交量環比
上漲的城市中，廈門漲幅最大，為1919.78%；其次是南昌，上漲473.82%。
值得一提的是，1月北、上、廣、深4個
一線城市樓市成交集體遇冷，其中上海商品
住宅成交環比下降30.65%；深圳一手住宅成交環比下降45.5%，同比下降70.4%。
除春節因素外，供應偏少也拉低了樓市成交量。張旭告訴《每日經濟新聞》記者，與往年同期相比，因今年供應規模有限，
北京1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，僅高于2012年市場下調期。
據統計，自2013年12月以來，樓市新增供應一反往年常態，明顯減少，且從去年12月底到今年1月上、中旬，北京還出現了連續20余天的供應“空窗期”。
雖然1月19日北京一天有兩個高端項目入市，但張旭表示，整體來看，自“京七條”落地以來，北京對于新建商品住宅入市
價格的控制會繼續收緊。
此外，1月份深圳獲得預售許可的項目僅2個，獲批房源為176套和4147套。
開發商入市意愿較淡，推售項目銳減。
鏈家地產報告稱，大量定位于剛需和改善需求的項目入市也會受到
政策管制，未來新建商品住宅供應難有大幅上漲。
房價仍面臨上漲壓力
盡管許多城市成交量遇冷，但是房價上漲壓力仍然較大。中指院數據顯示，十大城市綜合指數[1.47%]連續20個月上漲，1月平均上漲0.72%，漲幅較上月擴大0.03個百分點，且10個城市環比均上漲。其中，北京漲幅較上月擴大1.75個百分點至2.05%，漲幅最大；上海上漲1.11%；廣州、重慶、武漢和杭州的漲幅介于0.5%和1.0%之間。
就漲幅最大的北京而言，張旭向《每日經濟新聞》記者分析稱，預計節后新建商品住宅需求會繼續釋放，成交量上漲，而供應相對滯后，
庫存會繼續維持低位。從1月份數據來看，庫存頻頻探底，至1月底已跌破5.6萬套，短期內沒有大幅反彈的可能，價格上漲壓力依然較大。
中指院數據顯示，1月份很多城市
去庫存化明顯加快，深圳商品住宅可售面積直降68.38萬平方米；北京緊隨其后，下降62.26萬平方米；廣州、南京、寧波去庫存都超過10萬平方米；僅青島、上海庫存增加，分別提高25.5萬平方米和21.8萬平方米。
2013年底，北、上、廣、深及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺“加強版”
調控政策，比如“京七條”加大自
住房供應，收緊
貸款；“滬七條”提高二套房首付至70%等。張旭認為，在新一輪政策收緊的周期內，預計市場較2012年的回暖期有所
降溫，但短期內不會再出現上一輪調控導致的深度下調。
偉業我愛我家報告稱，2014年初，北京、上海、深圳等重點城市
土地交易市場熱度不減，1月份北京
土地出讓金額高達406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州土地出讓金也將近340億元。土地供應的增加將促進未來房源供應量增多，從而有效緩解供需矛盾。
張旭還表示，經過一輪市場下調和恢復周期后，開發商意識到，相比“多囤地、慢開發”的經營模式所加深的負債成本和節奏緩慢，“高周轉”
銷售策略更適應當下的
房地產市場。因此，從供應層面上看，未來開發商主觀推盤意愿較強。
去年四季度浙江房價同比漲7.1%
日前，《每日經濟新聞》記者從國家統計局浙江調查總隊獲悉，2013年四季度浙江11個設區市城區新建住宅的銷售價格，同比上漲7.1%。數據顯示，2013年浙江房地產開發
投資共6216億元，其中來自民間的投資金額為4971億元，占比近80%，全民
房產成為浙江經濟一大特點。
杭州、金華、寧波漲幅居前三
根據國家統計局浙江調查總隊提供的數據，2013年10~12月,浙江新建住宅銷售價格同比分別上漲6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的漲幅比三季度擴大1.9個百分點。
但浙江11個城市的房價分化明顯。去年四季度11個城市中新建住宅銷售價格同比上漲的有10個，下跌的有1個，漲幅前3位分別為：杭州（10.9%）、金華（7.4%）、寧波（6.8%）；僅溫州出現下跌，四季度同比下跌1.8%。
對此，一位浙江統計部門工作人員分析稱，由于2012年浙江
房地產市場低迷，嚴格的“
限購”、“限價”、“限貸”等宏觀調控措施促使房地產企業采取了“以價換量”策略，浙江新建住宅銷售價格由此下跌明顯。
2013年，宏觀調控效果趨減，剛性需求釋放，浙江房地產市場逐步回暖，成交量增長強勁，價格環比持續上漲，同時受2012年四季度基期價格較低影響，2013年四季度浙江新建住宅銷售價格與上年同期相比漲幅較大。
浙江省統計局發布的數據顯示，浙江2013年房地產開發投資共6216億元，比2012年增長18.9%。2013年浙江
商品房銷售額達5396億元，增長26.6%；銷售面積4887萬平方米，增長22.0%。
雖然銷售額和投資額最高的仍然是住宅，但是辦公樓和商業營業用房分別以23.4%和22.7%的投資增長率，完勝住宅19.0%的投資增長率，這似乎驗證了業界對住宅逐漸進入滯漲、商業地產增長加快的論斷。
杭州存量房創新高
杭州樓市在賣地額不斷創歷史新高的情況下，存量房也是“芝麻開花節節高”。
《每日經濟新聞》此前曾報道稱，杭州市2013年的存量商品房超過11萬套，按照杭州
市區2012年全年成交84800套的銷售速度算，全部消化完可能要16個月。
與此同時，杭州的
土地市場卻持續火爆，2014年1月就賣地298.5億元，是已有記錄的單月成交最高額。杭州市國土局發布的《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》第一期顯示，主城區今年計劃出讓的經營性用地73宗3622畝（含已公告地塊）以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝，而2013年杭州（包括主城區、蕭山和余杭）出讓土地225宗，出讓總收入為1326.9億元，較2012年翻倍，同時也創杭州土地出讓收入新紀錄。
杭州某上市
房企的董秘曾對記者表示，包括杭州在內的浙江樓市還有上升的空間，但主要集中在幾個市一級的主要城市，浙江三四線城市，未來房價可能會持平。
土地市場
北京“房冷地熱”2月土地出讓金有望突破400億
在經歷了春節長假這一傳統樓市淡季之后，北京商品房市場暫時處于“冬眠”狀態，但土地市場持續升溫。
2月9日，《每日經濟新聞》記者查詢北京市土地整理儲備中心網站了解到，即將在2月出讓的經營性地塊合計有16宗，合計
建設用地面積為242.6萬平方米，其中已經公示了
掛牌起拍價格的7宗地塊，總底價已經達到175.16億元。
據亞豪機構統計數據顯示，1月份北京土地市場共成交26宗，累計吸金405.92億元，僅次于去年11月406.98億元的月成交高點。業內人士表示，預計北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。
房企搶地“儲糧”
“從去年開始，市場風向標調轉，一二線市場企穩回升，主流地產商紛紛回歸一二線。更多的本土開發商以及外來開發企業都將目光盯緊了北京。”北京一位房企人士對《每日經濟新聞》記者表示。
的確，從去年大舉進京的
恒大、泰禾，再到今年重返大本營的遠洋，標桿房企拿地路徑改變的同時直接加大了區域土地爭奪的熱潮。
據克而瑞咨詢CRIC監測數據顯示，1月份北京共有26宗地塊出讓，其中19宗經營性用地，面積達300.11萬平方米，同比增長74%；土地成交平均樓面價提升31%，達到了1.34萬元/平方米，平均溢價率達62%。
值得注意的是，在1月份成交的26宗地塊中，住宅用地再次成為主力，達到了11宗。根據亞豪機構統計，這一成交記錄創下2009年以來連續6年的同期新高。與此同時，自住商品房用地持續保持高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就占10宗。
“一方面，在政策長期的市場化導向下，開發商對于一線城市房地產市場的信心更加趨于明朗，在資金充裕的年初，拿地欲望本就普遍較強。另一方面，自住商品房用地持續增加，導致了純商品房用地減少，客觀上也加劇了土地競爭的激烈程度。”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴《每日經濟新聞》記者，加之政府在年初推地力度較大，導致土地市場供需兩旺。
中原地產首席分析師張大偉表示，今年土地市場供應將繼續增加，預計北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。“從短期看，地王依然會頻現，但供應的增加對緩解后市的供需結構壓力有較大作用，2014年的房價漲幅將有所緩解。”
住宅庫存創新低
不同于土地市場的火爆，北京一二手商品房市場則是一片冷清。
亞豪機構統計顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積環比、同比均出現大幅萎縮。同時，6908套的月成交量成為自2006年商品住宅網簽以來的第二低位。
北京二手住宅市場也延續了2013年末以來的降溫趨勢。根據鏈家地產市場研究部統計，1月北京二手住宅成交8772套，成交量環比下降20.1%，同比降55.2%；成交
均價為29502元/平方米，環比下降1.87%，連續兩月環比下降。
任啟鑫認為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節淡市的傳統因素影響，也有今年的特殊情況。“在2013年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下，短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。”
值得注意的是，供應的不足導致當前市場庫存進一步下降。亞豪機構統計數據顯示，截至1月末，北京商品住宅庫存量僅為55078套，創下歷史新低。同時，1月份接近7000套的消化量遠遠高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。
“從2月下旬開始，項目
開盤量才會逐步增加，因此短期內供需壓力仍將存在。”任啟鑫指出。
資本市場
2013年，得益于國內樓市火爆的銷售，主流房企銷售額屢創新高，千億房企更是大幅擴容至7家。但與之相對的是，主流上市房企股價自2013年起持續下跌，多數企業股價跌幅近三成，低迷的股價和絢麗的銷售業績形成了強烈反差。
但與資本市場的悲觀情緒相比，地產公司則樂觀得多。《每日經濟新聞》記者發現，多數上市房企均上調了今年的銷售目標，部分公司更是出手回購股票以提振投資者信心。在房企業績與股價持續背離的背后，到底是資本市場過度悲觀，還是房企大佬們過于樂觀？
業績與股價背離
作為上市房企的龍頭股，萬科與恒大于近日發布的銷售數據十分靚麗：萬科1月份實現銷售額276.5億元，接近去年全年1709億元銷售額的六分之一；恒大則實現銷售額110.4億元，環比大增52%，實現今年1100億元銷售目標的10%。
實際上，自2013年初以來，國內主流房企銷售額持續上漲。研究機構克而瑞公布的數據顯示，2013年由于大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍超水平增長，前50家房企銷售總額達21355億元，千億房企擴張至7家，銷售額超500億元的房企增至21家。
然而，靚麗的銷售業績并未獲得投資者的認同。通達信統計顯示，從2013年1月4日至2014年2月7日，房地產板塊指數跌幅達到20.15%，同期滬深300指數跌幅僅為13.28%。
《每日經濟新聞》記者注意到，自2013年8月以來，已公布增發方案的31家A股房企中，有22家房企跌破預期中的定增發行價。近日，榮盛發展[2.89% 資金 研報]發布公告稱，由于目前股價已低于12.93元/股的發行底價，未來發行將面臨較大的銷售壓力，經研究決定撤回再融資申請文件。
資本市場過度悲觀
彭博發布的研究報告認為，2013年中國房地產開發商經歷了輝煌的一年，
利率水平低且住宅政策寬松是銷售大增的原因。2014年開發商若要實現同樣的銷售水平，則需要存在同樣有利的大環境以及強勁的客戶需求。但住宅抵押貸款收緊、農村土地
新政策實施等可能會讓房地產行業放慢腳步，這意味著上市房企2013年的輝煌業績很難在2014年重演。
易居中國分析師薛建雄向《每日經濟新聞》記者表示，房地產銷售與地產股走勢出現嚴重背離，反映的是在土
地價格不斷攀升的情況下，上市房企利潤被進一步攤薄，利潤前景不容樂觀。
此外，融資成本的不斷提高成為壓制地產股估值的重要因素。
但與資本市場的悲觀預期相對應的是，開發商對于2014年卻抱著相當樂觀的態度。
記者發現，多家主流房企均上調今年銷售目標，綠地房地產業務今年的銷售目標高達2400億元，較去年大幅增加47%；融創中國銷售目標為650億元，較去年增幅接近30%。
此外，恒大、SOHO中國等部分內房股選擇以回購股票提振投資者信心。從今年1月27日至今，恒大共斥資16.8億元回購股份。
資本市場過于悲觀還是開發商過于樂觀目前尚不得而知，有業內相關人士說到如果地產股長期低迷，將進一步提高上市房企的融資成本，導致資金面更加惡化。
