摘要：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)以“市場(chǎng)化”為導(dǎo)向的改革背景下，中央政策正式告別“一刀切”趨向“分類調(diào)控”的思路已確立，2014年將開(kāi)啟全新的房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。無(wú)論是第十八屆三中全會(huì)還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央的大政方針對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的指向已經(jīng)明確，即淡化中央層面的直接行政調(diào)控，特別是直接針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng)不再提，房地產(chǎn)調(diào)控地方差異化也更加明顯。

    2014年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房?jī)r(jià)與增供應(yīng)思路繼續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保，以地方政府執(zhí)行既有政策為主，分城市實(shí)行差別化控制。過(guò)去“北京生病，全國(guó)吃藥”的調(diào)控模式不可延續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路明顯，即“保障房歸政府，商品房歸市場(chǎng)”。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，即由過(guò)去解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的具體問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題。

    筆者認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

    一是城市區(qū)域嚴(yán)重分化不均，調(diào)控政策不會(huì)放松，但有保有壓。2013年房?jī)r(jià)漲勢(shì)出現(xiàn)分化，決定了延續(xù)到2014年的調(diào)控差別化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比漲幅超過(guò)20%，但另一方面，部分二三線城市卻存在去庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)上漲后續(xù)動(dòng)力不足。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)明確表示：“2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施”，說(shuō)明2014年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房?jī)r(jià)與增供應(yīng)思路繼續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保。無(wú)疑，行政管制手段退出，將采取過(guò)渡期的辦法，預(yù)計(jì)在2015年前后會(huì)逐漸全面退出。

    住建部的表態(tài)基本在預(yù)期之內(nèi)，主要是與地方調(diào)控政策加強(qiáng)與市場(chǎng)分化有直接關(guān)系。自2013年9月到12月，全國(guó)共有17個(gè)城市已出臺(tái)樓市調(diào)控政策，短期之內(nèi)無(wú)法取消。調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性越來(lái)越得到重視，以地方屬地化調(diào)控特征突出，避免今年新國(guó)五條打壓面積過(guò)大的一刀切政策。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)中國(guó)商品房市場(chǎng)將更多由“市場(chǎng)”發(fā)揮作用，2014年調(diào)控以地方政府執(zhí)行既有政策為主。

    三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量做好準(zhǔn)備。

    而大部分二三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，政府過(guò)多干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，2014年這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。

    二是中央調(diào)控告別“一刀切”，地方執(zhí)行差別化，因地制宜。在2013年12月24日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2014年我國(guó)將更加注重分類指導(dǎo)，北上廣深等房?jī)r(jià)上漲快的城市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌城市將注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。站在2013年年末這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這是官方首次對(duì)2014年的房地產(chǎn)調(diào)控做出表態(tài)，如果說(shuō)其中透露出些許關(guān)于2014年房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)的話，那么歸結(jié)成一句話便是：全國(guó)調(diào)控大方向保持不變，分城市實(shí)行差別化控制。

    不搞“一刀切”是符合實(shí)際情況的。過(guò)去10年調(diào)控的失敗經(jīng)驗(yàn)告訴我們，“北京生病，全國(guó)吃藥”的調(diào)控模式不可延續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。

    三是行政性調(diào)控逐漸淡出，改革方向凸顯市場(chǎng)化。2013年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：一是2013年10月29日，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場(chǎng)化為主、以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度。二是2013年11月15日，在三中全會(huì)最終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)明確表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無(wú)懸念地將對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用。

    在此前連續(xù)兩年高調(diào)“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼2013年底沒(méi)有出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議框定的主要任務(wù)中。一改往年“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的表述和對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)探索中國(guó)特色的住房模式，特別是加大保障性住房建設(shè)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前，中央政治局會(huì)議中要求“做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”，體現(xiàn)了新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路，即“保障房歸政府，商品房歸市場(chǎng)”。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，即由過(guò)去解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的具體問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題，進(jìn)而把房地產(chǎn)業(yè)融入于整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革的體系之中，以求在改革發(fā)展中厘清政企職能，還房地產(chǎn)業(yè)以本來(lái)面貌。