摘要：把房子抵押給銀行，以換取足額的養老金。“以房養老”尚未進入實操層面，就引來了口水不斷。如“以房養老”如何跨越70年產權?怎樣對抗房價下跌?人還活著，房子沒了怎么辦?由于養老金缺口爭議不斷，“以房養老”也被認為是政府解決養老難題的對策。

　　在對多位權威學者的專訪中，一個不樂觀的表態是：“以房養老”確實存在金融風險。

　　在中國人的家庭財產構成中，房子無疑是最重要的組成部分之一。在房產市場一片大好的年代，“以房養老”的模式自然備受追捧：人們提前享用了房產的剩余價值，提高了晚年的生活質量;金融機構賺到利息。

　　然而，就在中國積極推進這一模式之時，這一如意算盤卻在歐美等國遭遇挑戰：一場突如其來的金融危機，讓“以房養老”的人背負了更大的債務。

　　房價如下跌則模式遭遇挑戰

　　以荷蘭為例，1995-2008年間，因為荷蘭政府的房貸利息退稅政策以及銀行寬松的放貸政策，13年間它的房價平均上漲了250%，那時的人們普遍都認為房價會這樣一路高漲下去，買房是最好的投資。在這樣的前提下，“以房養老”就變成了一個非常完美的計劃。然而，2008年世界金融海嘯席卷了歐洲各國，戳破了房產市場的泡沫，目前的荷蘭房價平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房養老”(國外稱之為“倒按揭”)的老人便成為房價下跌的犧牲品。

　　一個廣為傳播的案例是：一位達到了法定退休年齡(65歲)的老人范加爾女士，手中擁有一套24萬歐元的房產，其中，還欠4萬歐元銀行房貸。為了生活更加寬裕，2005年開始，她采用了“以房養老”的辦法。

　　按規定，銀行打算借給她相當于她房產價值75%的貸款用于養老，也就是18萬歐元。這筆錢再減去4萬歐元的未償房貸，最終銀行將借給她14萬歐元。另外，由于老人手頭緊張，無法支付這筆錢的利息，因此這些利息被加算到貸款上。銀行建議范加爾女士此后每個月支取500歐元，支取年限16年，利息為5%。這16年中她總共將收到9.6萬歐元用于養老，再加上這些年的要付的利息，16年后她房子的剩余價值正好被吃空。

　　可不幸的是，受房地產泡沫破滅影響，老人的房價下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限將由之前的14萬歐元下降至11.3萬歐元(75%×204000-40000= 113000)。如果她還是像先前一樣每月支取500歐元的話，不到13年她就達到了銀行規定的上限。如果她78歲還健在的話，她就面臨著要被迫賣房的困境。

　　據了解，同是亞洲國家的日本也早已實踐開了“以房養老”模式，由東京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世紀90年代日本泡沫經濟破滅，房地產價格大幅下跌，使這項業務嚴重遇挫。

　　當然，房價下跌只是“以房養老”所存在的風險之一。它還受到銀行利率波動以及物價上漲的影響，按照目前中信銀行(我國目前為止唯一的一家實行“以房養老”服務的機構)所采納的模式，年限設定為10年的話，那也很有可能面臨“人還活著，房子卻沒了”的尷尬境地。

　　中央財經大學保險系主任郝演蘇在表示，我國房地產市場受到管理制度的約束太大，暫時無法穩定下來。而歐美的地產市場價格相對穩定，它們具備“以房養老”的政策土壤，而中國面臨的不確定因素太多。

　　“房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。”郝演蘇說。

　　“巨額”的本息還款額，導致最后的結果會是：銀行將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。這樣，“以房養老”的目標并沒有達成，卻也同時失去了房產。

　　反之，如果房價繼續上漲，那么銀行獲得相應的利息，而養老人也可以獲得更充裕的養老金。并且可以將剩余的房產價值遺留給子孫后代。

　　不能因為有失敗案例就否定政策

　　一個不容忽視的事實是：中國規定房屋產權僅有70年，而假如實行“以房養老”，那么一個從年輕時就開始買房的家庭，到了年老時，它的房屋產權逼近，加上房屋破損，那么銀行還愿意出多少錢為貸款人提供養老服務呢?“以房養老的做法在世界發達國家雖然都有，但在養老項目中所占的比重都很低，更多的養老金來源依然是企業年金、商業養老保險等。”郝演蘇坦言：“它甚至都不可能成為一種模式，因為可能采用這種辦法的人連整體人數的1%都不會占到。”

　　據人民網報道，上海從2007年開始推行“以房養老”模式，6年來成功者僅6例。出于對房價下跌的擔憂以及“養兒防老”傳統觀念的堅持，多數老人并不認可這一模式。

　　可是，這并不意味著，“以房養老”模式從一開始就是失敗的。雖然提出了對這一模式商業風險的擔心，但郝演蘇依然支持“以房養老”在中國的推行：“從世界各國的案例來看，破產的幾率很小，都是特例。因為參與人數少，所以其實對金融機構和個體的影響并不大，不能因為有失敗的個案而否定政策。”#p#副標題#e#

　　僅目前國情而言，郝演蘇斷言：沒有十年二十年以房養老政策不會進入實操階段，推行道路上阻力重重，現在談論為時過早。因此，他建議更符合中國國情的做法是“租房養老”。

　　以西安為例，一套不偏僻路段的100平方米的房子，租房往往可以獲得1500-3000元(注：該數據來源于西安房屋租售網站)的收益，雖然多數情況下不如將房子倒按揭給銀行所獲取的收益大，但這種辦法“旱澇保收”，又不存在任何風險，更受老人青睞。

　　什么樣的人才適合以房養老?

　　“以房養老”的國家新提法，多位權威專家證實，它并不是一項強制措施，而只是提供給民眾選擇的一項養老項目之一。至于銀行(機構)愿不愿意推出這項服務，以及民眾是否愿意選擇，雙方都是自愿的。它并非許多民眾誤解的政府“甩包袱”的強制行為。

　　中國社科院世界社會保障中心主任鄭秉文說，實際上多年以來，中國養老市場上都存在“以房養老”的社會需求，而按照《國富論》作者亞當·斯密的說法，國家應該是公民權益“保護者”，那么在此問題上，國家有責任也有義務滿足民眾需求，維護社會秩序。

　　“數據顯示，中國住房自有率早已經是世界最高了，空置率也是世界最高，但是由于養老體系不健全，一些老年人的權益實際上是受到損害的，為什么他們不能通過以房養老的政策去獲得更幸福的晚年生活呢?”鄭秉文說：“有沒有政策支撐是一回事，老人們愿不愿意選擇是另一回事。”

　　鄭秉文做出這一論斷的另一項重要依據是，中國目前的丁克、空巢家庭比例高，一些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居國外，那么傳統的“養兒防老”模式正在被打破，如果不及時調整政策順應時代變化，那么若干年后養老問題將成為沉重的社會問題。

　　至于老年人為什么要選擇“以房養老”，采訪中，一些老年人從自己的角度解釋了這個問題：“很多老年人實際上是沒有辦法了才拿房子養老。現在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨請一個保姆是超出經濟能力的，這時候就想到了拿房子養老。”

　　這項政策的最終落足點，中信銀行總行零售銀行部副總經理王劍介紹說，“養老按揭”和國外最大的不同是，他們還是基于老人最后要把貸款還給銀行的設想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設想。

　　對于什么人適合“以房養老”的問題，王劍認為，首先是有一定經濟實力，有兩套以上房產，具備償還能力的老人是他們的目標客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健設備等，讓晚年的生活更有保障。

　　鄭秉文說，有意愿推出以房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望，國家早日明確70年產權到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產的處置問題。“從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，70年產權到期后的確權十分必要。在許多相關聯政策出臺的背景下，為什么國家不能主動解決房屋的產權問題，為老百姓解除困惑呢?”他建議說。